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提前還房貸，利率不會降，但是總的利息會減少。

目前房貸利率是銀行根據不同的資信，所購房產狀況，期限來制定的，雙方簽訂合同予以確認，不能單方面更改。

在央行（五年期以上）貸款基準利率上，銀行根據國家政策以及考慮個人資信上浮或者打折。而提前還款，其實是一種違約行為，不同銀行對違約金的徵收標準不盡相同。提前還款並非想還就能還，除了可能要支付違約金之外，銀行會設定一些附加條件，比如對已貸款的年限的規定。

央行貸款基準利率下調了，房貸利率才會因此下降。比如上個月，央行宣佈5年期以上房貸基準利率為4.80%，此前為4.85%，下調了5個基點。大家的房貸利率就在下調後的基準利率基礎上按購房合同確定的係數上浮或打折。

所以，提前還款，欠款的總數減少了，利息會相應減少，但是不會因為提前還款改變利率。

上林院

不會，提前償還房貸不會改變房貸利率，或者說房貸利率的變化和你是否提前償還房貸是沒有任何關係的，但是提前償還部分房貸是有兩種方式的。我們以100萬房貸本金，房貸利率4.9%，期限30年，等額本息還款，1年後提前償還50萬，做為案例來進行分析：

1、月供不變，減少年限

在原來初始的條件下，月供是5307元，利息總額是91萬元，要到2049年12月才能完全把房貸償還完畢，那麼我們在一年之後，也就是在2020年12月份的時候就提前償還了50萬元，那麼在月供不變，減少年限的情況下，那麼月供依然是5307元，但是最後的還款期限是2030年4月，差不多是縮短了19年。這個縮短幅度是很大的，提前償還掉50萬，但是償還年限卻縮短了19年。而節省的利息是74萬，利息支出是大大減少了。這是因為相當於只貸款了48萬左右，而且房貸期限是10年，所以才會造成利息大幅減少。

2、償還年限不變，月供減少

第二種方式就是償還的年限依然不變，是2049年12月，但是月供從5307元下降到了2584元，下降了2700多，這個下降的比例還是比較大的，總共節省的利息是44萬，和第一種方式相比節省的利息要少了30萬，最重要的原因還是兩者的期限不同。

總結：提前償還的方式是有兩種的，縮短年限保持月供不變的情況下，那麼節省的利息是最多的，不過這個對資金實力的要求是比較高一點；使用哪種方式其實還是在看個人的經濟實力情況。

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如果提前還房貸，把剩餘的貸款還款年限改成5年以內，那利率會降嗎？

先說答案，利率不會降。但由於您提前還了貸款，借的錢少了，還款年限也縮短了，將來需要支付的利息會減少。

我們的還款利率在什麼情況下會發生變化呢？先看看利率受哪些因素影響

01 基準利率

基準利率是由中國人民銀行發佈的，全國統一的標準，目前5年以上購房貸款的基準利率是4.9%，這是在2015-10-27號發佈的。

基準利率發生變化，已經申請的貸款的利率會隨之發生變化

02 利率上浮或下調係數

上浮或下調的係數由各商業銀行自行調整，會緊隨國家經濟或政策變化，是一種比較靈活的金融手段，也是現在樓市調控的主要手段。目前全國首套購房利率上浮10%-20%左右，各地會根據當地市場的實際情況靈活制訂。如果我們購房簽訂借款合同時正好趕上利率上浮，則在整個還款週期都是上浮的，這個係數保持不變；同理，如果籤的時候正好趕上下調，則整個還款同期內也是下調的。

利率係數發生變化，不影響已經批貸的借款合同，隻影響新申請的。

所以，提前還款並不會影響還款利率，利率係數變化也不會影響，只有國家基準利率發生變化時才會影響。

提前還款可以有效的減少利息的支出，我們還月供的時候是按月還的，其實利息也是按月計算的，金額越大，時間越長，產生的利息就越多，所以如果提前還款就相當於少借了錢，利息肯定也就減少了，這也是最好的省利息的方法。

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不會的，貸款合同一旦簽訂，無論如期還款還是提前還款，貸款利率都是不變的，當然除非是逾期貸款，可能會被罰息，需要多交額外的利息，一般情況都是不變的，而且最主要目前房貸利率方面，無論是貸款20年還是30年，利率都是不變的，因此提前還款利率也不會變。

一旦貸款後簽訂合同貸款利率就不能改變，不過這個舊的房貸政策，新的房貸利率是可以改變的，現在房貸利率從基準利率變成LPR，可以在簽訂合同之前與銀行協商一段時間內重新定價利率，至於一年以上，雖然利率可以改變，但是上下浮動的利率不會相差多少，合同裡面都會寫明，而且是根據當時最近的LPR而定的，如果未來LPR上漲，貸款利率也會上漲。

這個意味著無論是否提前還款，貸款利率都是不變，即使變動也不是根據個人意願去改變的，而是根據市場環境去改變，現在新政策推行房貸利率市場化，未來市場利率很難估計，值得一提的是每個城市都有不同的加點，LPR如何改變，加點都是固定的。

最後，有錢的話個人建議還是不要提前還款，未來最不值錢的就是貸款，由於每年都有通貨膨脹還有貨幣貶值，房貸經過20年或者30年，會不斷縮水，現在有錢應該拿去投資，賺取更多的資金，既然有足夠金錢這個代表還款沒壓力，那就應該好好利用房貸，等待其縮水，而房貸縮水，房產升值，變相我們的資產在升值。

財經樂少

眾所周知，房貸利率有兩種標準，一種是5年期以上的利率標準，另一種是5年期以內的利率標準。

如題主所說，如果有人申請了5年期以上的住房貸款後，結果手裡的資金比較充裕，想提前償還部分房貸，然後把剩餘的貸款年限改成5年以內，房貸利率會不會也按5年以內的利率標準下調呢？

答案是不會的，除非你把以前的5年期以上的房貸全部還清，然後再另籤合同，申請5年期以內的房貸，只有這樣才會按5年期以內的房貸標準計息。這樣雖然理論上行得通，實際上很難做到，因為這相當於二次貸款，而且這麼短的時間，完全沒有必要。

為了減少不必要的利息損失，購房者在申請房貸按揭的時候，最好統籌考慮一下自己未來的收入情況和利率情況，如果利率比較高，就儘量縮短房貸年限；如果自己未來收入增長，預期比較明確，就儘量選擇等額本金方式。

一旦房貸合同簽訂之後，如果提前償還，通常會造成利息損失，因為我們初期償還的資金，利息佔比比較高，而且提前還款還要繳納部分違約金和手續費，這樣算下來，房貸綜合利率更是顯得非常高了。

舉一個簡單的例子供你參考一下，如果你房貸需要60萬元，你的月均可支配收入為6000元，每月基本生活支出為1500元，那麼可用於償還房貸的資金是4500元，假如房貸利率為5.5%，根據房貸計算器結果，你的房貸週期最好選擇在16年以內，還款總期數大約為192期。

其實這種方法非常簡單，就是一種量入而出的計算方法，根據你的月均還款能力和房貸利率，按照貸款總額倒推貸款時間，而不是隨意選擇一個整數位的貸款時間，比如很多人不做任何計算，而是選擇20年30年這樣的貸款週期，結果最終往往會為提前還款而苦惱。

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按照銀行貸款利率執行標準，把剩餘貸款還款期限改為5年內，確實在基準利率上要少一些。2019年對於房貸的變化較大，比如由LPR市場貸款基礎利率代替基準利率。

原來貸款利率的計算方式為：基準利率＋基準利率×銀行貸款上下浮比例。而現在的貸款利率為貨幣基礎利率＋銀行增減幅利率。這有什麼不同呢？

我國商業貸款五年期以上基準利率為4.9%，而一至五年期為4.75%。那麼，如果題主將貸款還款期限更改為五年期以內，那麼貸款利率的計算方式：4.75%＋4.75×銀行貸款上下浮比例。從基準利率的角度講，確實有著下降。

而在2019年10月份以後購買房產以後的貸款，執行的則是：LPR貨幣基礎利率＋銀行增減幅利率。現在銀行增減幅利率多為1%。LPR市場公佈的有兩個利率，一個是一年期利率，另外一個為五年期利率。如果想改變為五年期以內的還款期限，執行的還是與五年期利率一致，沒有什麼改變。如果改變為一年期以內，利率卻是有著下降。

當然，不管你是銀行的利率計算方式，有一個情況需要了解。銀行貸款的合同是雙方的，並不是說單方要改約就能改變的，這是需要與銀行協商改約的。改約，需要支付一定的費用。

其實，將剩餘貸款年限改期，是沒有必要的。雖然利率有下降，但市場有通脹，並且貨幣在自己手中具有一定抵禦風險的能力，有效分散資產的風險。最重要的是，貸款利率並沒有下降很多。銀行基準貸款利率一至五年期為4.75%、一年期以內為4.35%，沒有很大的降幅。

如果降幅超過2%，提前還款還是不錯的，但降幅沒有超過1%，也就沒有必要。

題主可以通過理財的方式對沖房貸利率，比如你將剩餘還款的資金進行中低風險等級理財，年化收益率為4%。如果你貸款利率為4.9%，那麼實際你付出的貸款利率為0.9%，也就對沖了一部分，要比提前至五年還款的方式給予自身資金的流動相要強上許多。

厚金說

利率是不會降低的。

部分提前還款有兩種方式：

• 第一種方式是降低月供金額，還款期限不變；
• 第二種方式是月供金額不變還款期限縮短。

銀行採用的一般都是第一種方式，第二種方式對於系統的要求比較高，很多銀行都是不支持的。即使採用第二種方式貸款的利率也是不會發生變化的。

我們都知道銀行的貸款利率是跟期限有關，五年以下的基準利率和五年以上的基準利率是不同的。但採用的基準利率如何是由放款的時候決定的，中間是不能發生變化的。

要知道，對於提前還款，很多銀行都不會痛快答應，要採用個性化的提前還款方式，很多銀行也不會支持。現在你要求提前還款，之後利率還降低，那銀行更不會願意了。

房貸是所有貸款中利率最低的一種貸款產品。為什麼銀行會選擇讓這種貸款利率最低呢？就是因為這種貸款的期限非常長，屬於薄利多銷的一種表現形式。現在你縮短了期限，還要降低利率，那銀行就會賠本。

這就好比你買100臺原價1000元的手機，價格是900元。現在你只買50臺，還要求價格變為800元。這怎麼可能？

對於已經發放的貸款來說，想要降低利率，只有一種途徑，那就是等待基準利率的下調。可隨著lpr機制在房貸上的運行，基準利率再進行調整已經不太現實了。所以就目前的情況來說，想要降低房貸利率已經不太可能了。

除非說對於已經發放的房貸基準利率統一變成lpr利率。國家調整lpr的話，房貸利率也會隨之下調。對於存量房貸利率調整為lpr，人民銀行是有這個計劃的，但是短期內可能不會實現。因為這對於銀行來說系統開發，業務調整工作量非常大。甚至還涉及到與客戶重新籤借款合同的問題。

總結：

對於提前還款來說，我個人傾向於不要修改還款期限，期限越長越好。我一直以來的觀點就是你的月供是不可能再升高的，但是你的收入大概率是會隨著時間的推移，工作經驗的增加而提高。

月供之於收入可能會越來越不算是個事兒。五年前買的房，月供可能只有2000多塊錢，當時的工資也就才3000塊錢，可現在2000塊錢的月供對我來說幾乎不算什麼。

銀行研究僧

提前還貸、縮短房貸還款年限，只能減少貸款的利息，而不能降低利率！

要知道，除非央行降低基準利率（亦或者LPR利率調整），否則無論你怎麼操作，房貸利率都是不會降低的！

房貸利率會調整麼

2019年10月8日之前，房貸利率是由“基準利率＋浮動比例”組成。其中，這個比例，有可能上浮、也有可能下浮！

• 一旦簽訂了貸款合同，這個上浮比例是不會有任何變化的！但央行調整利率之後，其實際執行的利率，也會隨之調整的！
  

• 比如，2018年辦理房貸，利率基準上浮20%，則執行利率為：4.9%×（1＋20%）＝5.88%。2025年，央行降低基準利率至4.5%，則房貸利率也隨之可調整為：4.5%×（1＋20%）＝5.40%。

而10月8日之後，房貸利率按“LPR（五年期）＋加點”來執行。其中，一旦合同簽訂後，這個“加點基數”，也是不會發生改變的！但LPR利率，卻有可能產生變化的！

至於說，何時會調整，這就需要看當時貸款合同如何約定的咯！有可能是每年1月1日調整，也有可能是其他！

換句話來說，不管貸款人如何操作，房貸利率調整隻可能是因為央行基準利率（或LPR）調整而隨之調整！其他情況，貸款利率都會一直保持不變的！

縮短還款期限，只能起到減少利息的作用

這個比較容易理解！原本貸款期限20年，現在通過提前還貸，將期限縮短至5年。貸款期限減少了，當然其對應的利息也會隨之降低的，這還有啥異議麼！

總之，房貸利率一般是不會進行調整的，除非LPR或基準利率發生改變！而提前還貸，只能減少利息，並不能降低利率的，這一點一定要明確瞭解才行！

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財經者思

朋友們好！談到買房，除了祖孫三代湊錢，自然離不開貸款…而且一扛就是一二十年…但，和擁有一個家相比，這都不算什麼！可是房貸的利率，也實實在在是個負擔，目前平均都在5.3%左右…如果提前還貸，肯定可以縮短時間！但明確的講：提前還貸，並不能降低房貸利率，而且涉嫌違約，需要和銀行提前溝通好…

首先，從目前全世界的房貸實際來看，有兩種利率！一是固定利率制，即在還款週期內所有的利率固定不變！二是浮動利率制，簡單講利率隨市場變化，例如央行調整的貸款利率，那麼在還款週期，內房貸的利率也會被調整…

第二，提前還貸，有違約嫌疑！目前房貸利率實行的是一對一談判，是根據不同的資信，所購房產狀況，期限來制定！不能單方面更改！而提前還款，其實是違反了約定…當然，目前銀行也比較人性化，通常經過溝通是可以提前還款的，也不會收取費用…

理財迦

您提前還房貸，並不能改變原有合同的房貸利率，最多就是節省一部分利息支出。實際上，房貸合同簽訂後，直至還款週期結束，這期間內除非是房貸利率（五年期以上）的基準利率下調，商業銀行才會跟著下降房貸利率。

從今年10月8日起新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。這是相對於過去以央行五年期貸款基準利率而言的，比如說，之前的房貸利率基本都是在4.90%的基礎上上浮或者打折，有些是5.39%，也有5.88%的。而現在都是在4.80%的基礎上加點形成，加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求。

不管各地的房貸利率最終加點多少形成，合同期限內固定不變。請大家注意:借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期通常為一年，待利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價週期及調整方式必須要在合同中明確約定。這段話請各位要謹記！！！

說到這裡，我順便解答一下很多人關心的問題，那就是每月20日發佈新的貸款市場報價利率（LPR）後，就有很多小夥伴來問我會不會下調房貸利率水平，實際上，對已購房者來說，並沒有影響，只會對新購房者產生影響。而已經處於還貸款中的朋友，是否重定價關鍵就看你與銀行的約定，目前最短週期為一年，也可以簽訂幾十年的固定利率。

總之，就算你提前還房貸，也不能改變之前的房貸利率，無論是“房貸新政”前還是之後都一樣。只不過今後的房貸利率是以LPR為基準轉換。

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