天上
雖然大家都知道商品住宅的產權是70年，在買二手房的時候也知道別人已經住了幾年或十幾年，買房的時候卻沒有人會考慮這個因素的折價，而且現在的房價整體是上漲的，漲不多就不錯了，哪裡還會給你折價的機會呢！
影響商品房價格的因素會有哪些
商品房的價格是受到多重因素影響的，當然也包括基本不會被考慮的土地年限折價，除了土地年限，對商品房價格有較大的影響主要有已經一些因素。
第一，供求關係。
雖然，對於具有金融屬性的房子來說，供求關係看似對商品的價格沒啥影響，實則只是還沒有達到量變引發質變的程度而已。
第二，地段因素。
李嘉誠曾經講過，影響房價的因素有三個，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，可見地段對房價的影響有多大。
第三，人口因素。
這個不用講大家都知道，一個城市的或者一個地區的人口不斷聚集，那麼房價一定會上漲，其實就是需求量增大了。
第四，經濟因素。
經濟環境好了，大家都有錢了，房子的價格會跟著上漲。經濟環境不好了，大家覺得房子是非常不錯的理財產品，房價也會上漲。
第五，房子自身的因素。
這裡包括房子的品質、環境以及大家對開發企業的認可程度等各種因素。
第六，政策因素。
房地產市場的調控政策也是影響房價走勢的一個非常重要的因素，也許以前的調控效果並不是很理想，但是今後的調控政策肯定達到預期目的的，這也是老亮不主張普通人再去投資房子的一個重要理由。
房齡對房價的影響什麼時候會體現出來
房子都有自己的產權年限，但是畢竟現在還沒有房子因為年限到期而發生新增的費用。
物權法之規定產權到期可以自動到期，但是並未明確到期後自動續費是否需要交費，具體如何交費。所以，只有這個問題被明確了，房子年齡對房價到底有多大的影響才會體現出來。
雖然以前我們在買房的時候不會考慮房齡折價的問題，但是在今天的房地產市場上，我們必須要考慮到這個因素，做到未雨綢繆。
老亮說房
我就經歷過，我們買二手房的時候以為是七十年，中介都說七十年，確實土地權限就是七十年，可是他們拿地到當時有二十年，產權時間是五十年了，我們所有的證件都辦完了，才發現這個問題，找中介沒辦法，中介法務都出來說沒問題，只能看以後國家政策走向了，我們沒辦法，諮詢了相關部門都沒有確切的答案，到後來說賠幾千塊錢，賠錢了事，中介蠻橫的說，我要是沒門路我天天都讓你們搞沒了，所以無奈接受，最後我們折損賣掉。
豆芽菜媽
您好，商品房產權70年，這句話其實不怎麼完整，應該是商品房土地使用年限為70年，房子跟土地是分開的，房子屬於個人財產，永久不動產，土地屬於國有，住宅性質的土地使用年限為70年，所以在買房子時，不用糾結其土地使用年限還剩多少年，因為房子跟土地是相對獨立的，相反，二手房的價格因為地段交通，教育醫療等因素影響下，有時候二手房的價格還會比新房的更高。那麼這裡就要說下，如果你買的房子其土地使用年限到期了該如何處理。
一般情況下，土地產權年限根據使用性質不同分為三種
40-50-70年。
其中70年產權是住宅房。但是有一點要搞清楚，土地使用年限與房屋使用年限是分開的，房屋屬於不動產是個人財產，受憲法保護，所以土地產權到期跟房屋使用權是相互獨立的。
根據物權法第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿後自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿後，有約定的根據約定，沒有約定的根據法律規定辦理。
所以，土地產權到期，不是代表房子到期了，這個不能混為一談，希望通過我的解釋說明，對這方面有大致瞭解。
木子的想法
眾所周知，在我國，房屋是有產權期限的，多則70年，短則40年。於是，有朋友就問了，買二手房時，別人已經住了幾年或十幾年，買房時有考慮折價嗎？
一、房屋產權和土地使用權
土地歸國家所有，這是由我國社會主義性質決定的。而在我國法律規定中，“土地使用權”與“房屋產權”是兩個不同的概念，土地使用權出讓的最高年限是：居住用地70年，70年土地使用期滿後，土地收歸國有，地上建築物仍然屬於業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補繳土地出讓金。
在商品房交易中，一般說的使用年限70年，指的就是住宅用地的使用年限，這是土地出讓過程中確定的（商業用地40年、綜合用地50年、住宅用地70年、工業用地50年）。但實際上，商品房的土地實際使用年限基本都不足70年，因為土地使用年限是從開發商拿地開始計算的，從樓盤開發週期來看，最早一期開盤就少掉了2年，後面開發的2、3、4期，甚至10幾期的樓盤，土地實際使用年限只會更短，購房者接房時，不動產權證上的期限也就越少。如果遇上開發商囤地，隔很多年才開始開發的樓盤，或者是已經被買賣過幾次的二手房，實際產權年限還會短很多。
二、影響二手房價格的因素
在二手房市場中，房屋產權期限的確會被購房者納入考慮，但真正影響二手房價格的因素有很多。
1、學區
我國是一個人口大國，也是教育大國，而適齡兒童就讀指標是與房子掛鉤的，“學區房”的概念應運而生，並且越炒越火。而由於學區指標的存在，部分名校都需要提前三年落戶，新房從修建到接房一般需要2-3年，接房後還不能馬上落戶，因此很多人買二手房，就是為了學區指標而來的。
2、路段
二手房多數地處城市中心地段，有完善的商業配套，交通便利，超市娛樂等一應俱全，年輕人剛到一個城市落腳，需要一套住房紮根，新房位置離上班地方太遠不方便，就會選擇買二手房拎包入住，距離上班地點近，配套完善，生活方便。
3、養老醫療
隨著國內老齡化人口增多，越來越多人買房養老，而老年人身體健康狀況不佳，為了避免突發情況，選擇在醫療配套完善的小區尤為重要。二手房多數位於城區內，鄰近醫院，社區醫療服務中心隨處可見，對於老年人養老及身體健康有很大幫助。
當然，除了以上三點因素以外，影響二手房價格的因素還有很多，這裡就不一一列舉了。
三、產權期限能否作為買二手房議價的籌碼
從影響二手房價格的因素來看，房屋產權期限不是唯一條件，購房者會納入買房考慮因素，但賣房一方則不一定。
舉個例子，樓梯房多為90年代甚至80年代修建，房屋建築年代久遠，而且有可能已經被轉手交易了幾次。如果以產權期限為籌碼去議價，或許賣方會說,“雖然房子已經很久了，但正是因為這樣，未來拆遷的可能更大，到時還能獲得拆遷賠償，為什麼要折價賣呢？”這的確有道理。因此，買方無法通過產權期限縮短這一點，來說服賣方折價。
但換成是電梯房，本來就是因為房齡相對較新，而且電梯方便，所以比樓梯房更受購房者歡迎。因此，如果電梯房已經住了幾年或十幾年，產權期限縮短，則有可能被當作議價的籌碼。小黑建議出售電梯房以5-10年為佳。
綜上所述，房屋產權期限70年，是由我國國情決定的。在二手房交易中，房屋產權期限縮短，也有可能被當作議價的籌碼，但絕不是唯一條件，對二手房價格影響不大。
我是小黑，房地產資深從業者，感謝閱讀，如果喜歡請關注“文說樓市”，更多精彩好文等您來，歡迎大家在評論區留言！
文說樓市
我認為：
在購買二手房時，應該考慮建築物的折舊；
建築物的折舊，需綜合考慮物質折舊、功能折舊和外部折舊的影響。
01
建築物的折舊
為了把建築物的折舊搞明白，我們舉個例子。
小劉最近想買房，一直糾結是買二手房還是一手房，糾結的原因有二個：第一，二手房，不用裝修，拎包入住，方便、省事。但是，小區的環境不是很理想，房子用了快8年，多少有點舊；第二，如果選一手房，比二手房貴，但小區的環境很好，給人很舒服的感覺。
如何取捨呢？
小劉經過調查，二手房所在的小區是2011年竣工交付的，房屋建築面積100平，帶裝修的，成交價格為96萬元（不含稅）；
與二手房相隔不遠的一個新小區，與它同戶型同面積的房子，與開發商談判後，價格為120萬元，如果採用上面這套二手房的裝修材料、工藝和標準，裝修公司報價為18萬元。
假設：樓面地價、建築安裝工程費、專業費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤等於120萬元。
那麼，建築物的折舊大致是多少呢？
120＋18－96＝42（萬元）
那麼，這42萬元的建築物折舊，都有哪些因素的影響呢?
02
影響建築物折舊的因素
影響建築物折舊的因素，包含物質折舊、功能折舊和外部折舊。
（1）物質折舊
比如：建築物的外牆、屋頂、樓梯、門窗的損壞等；
（2）功能折舊
二手房小區建設時間較早，小區的地下停車位已經爆滿，業主不得不將私家車停在地面，為此，業主經常因為這種情況而爭吵；
新小區採取人車分流的模式，車輛全部停在地下，小區的佈局和綠化非常合理，給人很美觀的感覺。
（3）外部折舊
離二手房小區的圍牆不到200米的地方，有一條人工湖，因不是活水，一到夏天，蚊子、蒼蠅較多，小區居民反映多次，一直沒有解決。
另外，小區正門外的道路進行了重新修理，道路通暢了，但是也帶來了一個問題：汽車噪音很大，影響居民正常休息。
以上情況，就屬於外部折舊。
03
結語
購買二手房，是需要考慮建築物折舊情況的。影響建築物折舊的因素包含了物質折舊、功能折舊和外部折舊。在計算折舊額時，通常採用房地產估價的方法進行測算。
我是@江南的文蘊世界，喜歡讀書、思考和寫作，與您一起探討房地產話題，共同成長。
江南的文蘊世界
大家好。
房子是永久產權而土地為70年
房子通常不到70年就老的不能住了，到時候就是拆遷或者統一收購後翻新。
土地到期後可以續租，但是要看國家有沒有其他用處，如果有，會補償拆除房子的錢，然後收回土地，如果沒有，交納土地費用，可以繼續使用。
土地費用沒有想象的那麼貴，但不知道會不會漲，你的房子不是也漲了嗎
放開那猹
很多朋友把商品房的產權年限跟土地出讓年限搞混，拿到過房產證（不動產權證）的朋友應該知道房產證上有明確的土地出讓年限70年，但是房產證辦理下來的時間一般都是要短於70年的（哪怕新房也是如此）。尤其是在一些二手房交易過程中，很多購房者拿到房本的那一刻才發現自己的房屋土地使用年限已經過了好多年。那麼這樣的情況是不是可以允許賣房者折價出售呢？從目前情況來看，購房者還是沒有這個地位的。藉此機會簡單談談我的觀察。
所謂的產權70年一般都是土地出讓年限，不過根據物權法規定房屋所有者其實不用過分關注這點
我經常跟我的朋友講過這個道理，根據目前的趨勢來看哪怕未來70年土地出讓年限到期了，作為房屋所有者來說只要不是出售房屋，其實是可以坐視不理的。也就是說物權法保護了房屋所有人的房屋所有權，你購買了自然是可以居住的（只要房屋不塌）；土地年限到期了，如果想要出售那麼補繳一定的土地出讓金即可，換句話說如果不出讓（出售）自住其實是不用補繳的。幾點觀察：
第一、房屋本身的價值其實就是土地價值，土地價值高低其實還是周邊資源附屬決定的。曾經我在一篇文章中提到過這點，為何一座城市市中心的房價會比遠城區的房價高那麼多？都是一樣的土地，都是一樣的鋼筋水泥為何差距好幾倍？其實還是因為資源配套的原因，就以我身邊的例子來說，市中心的房產2公里範圍內有2-3個大中型公園、1-2個商業中心、3所公辦小學2座公辦初中等。這樣的情況在很多城市的市中心普遍存在，但是郊區呢？恐怕一個菜市場都很難見到吧。這就是我一直說的房價其實本質還是周邊資源配套的體現，資源配套越完善房價自然就越高。
第二、二手房買賣更是這樣，多數二手房都是處於資源相對比較完善的區域（要不然大家月不會買）購房者沒有議價能力是肯定的。房產供過於求是事實，但是資源從來沒有出現供過於求的情況（而且未來很多年會一直這樣），哪怕是如今的北上廣深優質資源也是稀缺的，要不然也不會老城區與新城區的房價差距這麼大。再說的直白點，甚至不少購買二手房的朋友並不是相中房產而是房產背後的資源，比如：學區房、學位房等。既然大家都這麼直白，那麼土地出讓年限甚至房屋屋齡其實只是次要參考因素。
優質二手房從來不缺買家，條件一般的二手房其實也沒有多少議價空間和投資必要
第一、以房齡或者土地出讓年限不夠來跟賣房者議價多數情況下是沒人搭理你。其實當你開始詢問二手房或者有意向購買的時候你已經處於被動的地位，為何會這樣？其實賣方很清楚你購房的目的，在房產稅、空置稅等懲罰性稅種沒有出臺情況下，不少持有多套房的朋友是可以繼續持有的。畢竟只要城市在發展，理論上是城市的資源配套也是會逐步完善的，房價會持續上漲的。
第二、要想真正實現“房住不炒”最關鍵的其實還是做到資源配套足夠。不知道大家對於炒房是如何理解？我對於炒房的理解一直都是“炒資源”，房產背後的資源才是炒的原始動力。這也是為何對於一些劣質地塊，開發商無人問津的原因，因為開發商更深知這個道理。
綜上，買二手房的朋友基本都是沒有多少議價能力的，畢竟多數二手房購房者都是剛需為主，而且剛需購房者購房考慮的資源配套更多，交通、教育、醫療等。換到你自己身上，當你選擇的都是優質二手房的話（劣質的你也不會選），你會給對方議價空間嗎？肯定不會。各位覺得呢？原創不易，喜歡記得點贊、轉評、關注，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產經濟壹貳叄
你懂不懂產權，就算70年用了69年也就是交點錢續期的問題這是全國大事國家不會收的很多，只要錢交了你又會有一本產證又是70年，主要是不要買40年產權的房子，產權和年限沒什麼太大的關係，70年產權的房子用了三十也它也不會成為40年產權的房子還是70年產權的房子
中環地產熊哲濤
您好，很高興為您解答，深莞惠房產小丘，從業近6年了，圖文原創，希望能在茫茫人海中幫到您，可以的話給個關注和小小的點贊哦
買房時是否考慮折價這個問題在城市購房不存在的，買房更應該考慮的是地段地段還是地段，如果該房是城市中心或者未來是城市中心，即使住的再久樓盤在破都是值錢的，因為城市中心再差不會缺人氣，未來是城市中心那就更賺，所有發展都往這邊跑，而且購買時價格還會便宜點
第一，現在買商品房的產證都是不動產證70年產權，不動產證是指土地是國家的是國有的，您買的只是房屋使用權年限，可使用從不動產證註明的批地時間開始算70年，如果到期了該房屋不存在安全隱患後面可以跟國家申請延續年份的，即使有隱患要拆那對您也是有賠償的
第二，如果是老小區樓梯房，別人住十年二十年那證明該樓盤挺老的了，存在一個待拆遷意識，這簡直是買到寶相當於換新房，而且是小面積博大面積，現在城市拆遷比例都是1比1.12以上，還有相應的安置費賠償金
第三，房屋已經交樓十年二十年了，那麼周邊配套設施從生活，教育，交通肯定一應俱全，那麼不管您是居住或者投資換手率都高，居住的話既然您都接手該房那證明該房對於您家庭各方面都是適合的，投資的話換手率高那就不擔心到時存在急需用錢無人接盤呀
綜上所述，買二手房因為住二十年了而考慮折價是不存在的，同時建議您不用去想這些了，房子買來是自己住的，如果住的舒服即使再貴的價格都是賺的，反之如果諸事不順就算再便宜買來也是虧的哦。
深莞惠房產置業丘生
我的話，我不會考慮折價。
就單單因為這個產權年限的問題的話，不會考慮折價的。因為這個是可以花錢改的。記得上次準備買二手房時中介介紹過，說是叫“土地出讓金”，成都120元/平米，就繳了之後產權還是70年。
這個的話，確實也考慮不到折價，往後又需要的話，也是自己出這筆錢的了。
自己個人的一點看法，歡迎討論。
