2019年以來，房地產市場就一直充斥房企大量破產的傳聞，諸如“2019年全國已有400家房地產公司宣告破產”等新聞不斷轉載，市場真的進入“大洗牌”階段了麼？實際破產企業有多少，有什麼特徵，相比往年情況如何？讓我們接下來為大家一一揭曉。
房企破產數量的真相
➤實際數量為330家，較去年同期並無大幅增長
圖：涉及破產房企分佈圖
數據來源：人民法院公告網，中指研究院整理
實際發佈破產相關文書房企為330家。截至2019年11月，在人民法院公告網，以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書，以企業為單位來看的話，剔除部分重複企業及非房地產企業，共計330家房企發佈了破產相關文書。
相比往年，並無大幅增長。即使在房地產市場較好的年份，房企每年也有近300家左右會發布破產相關文書，文書的統計線條相對較粗，包含了重新發起、流程延期、債權人會議等不同階段的披露。
企業主要分佈於長三角與珠三角城市群。分地區來看，發佈破產文書房企主要位於長三角與珠三角兩個城市群，佔比分別為25.76%和17.27%。兩個區域佔總數量的43%。我們認為，一方面，熱點城市及城市群，吸引了大量房地產開發企業進入，區域競爭激烈，地方小微房企生存更加艱難；另一方面，長三角及珠三角投資及借貸熱度高，借貸糾紛以及公司註銷破產更加頻繁。
➤宣告破產企業僅為43家，大部分仍處於破產流程初期階段
圖：房地產企業破產流程圖
房企破產流程漫長且複雜，真正破產企業僅有43家。房地產企業的破產其實是一個漫長的過程，中間會有破產申請、法院裁定受理、債權人會議、財產變價分配、甚至被申請破產或債權人會議後又申請重整自救、中止破產程序等都會有相關的流程與公告。因此，看似大量的破產文書中，真正被宣告破產的企業僅有43家，其餘均為各種流程公告，包括更換管理人、第一次債權人會議通知等。
大部分發布破產文書企業僅進入初期階段。330家發佈破產文書的企業中，190家為法院發佈第一次債權人會議召開通知，佔比為57.6%。通常，在多次債權人會議後，債權人才能決議出究竟是繼續執行破產清算程序，還是申請重整或和解，此時並不能判定企業是否會破產。值得注意的是，27家企業的重整計劃已獲得批准。330家企業中，涉及重整的共計56家，這其中27家的重整計劃已獲法院裁定批准，這意味著這些企業已經成功存續下來。
破產原因探索
對破產企業進行核實後，我們發現房企大多為當地開發企業，很多糾紛為破產和解以及再次啟動，破產數量保持穩定比例。相比小企業而言，部分規模相對較大的房企，因戰略定位、多元擴張、項目銷售等問題，資金鍊也出現了問題。
表：近一年部分陷入困境房企一覽
通過梳理表格內企業深陷困境的原因，我們可以發現房企面臨破產主要有以下兩方面原因：一方面，企業自身管理制度落後、運營效率較低、產品缺乏競爭力、佈局單一，在市場火熱的上行期階段，企業的銷售業績快速增長，掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷，同時規模化也對企業自身管理提出更高的要求，企業並沒有及時優化與挑戰，一旦市場進入平穩或下行期，企業的競爭力短板就會凸顯出來，銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力；另一方面，部分房企前期的業績高增長促使企業自信心急劇擴張，在業務發展方面鋪攤子過大，激進的多元化拓展拖累了企業的發展速度。
總結
作為一個資金密集型行業，房地產開發需要大量資金支持，一旦運轉中的環節出現資金問題，多米諾效應被觸發，將迅速蔓延導致房企經營困頓甚至倒閉破產。2019年，信用評級較高的大型房企資金優勢更加明顯，而部分小型房企資金承壓，短期資金風險顯著增加。我們認為，房企仍需要從經營上做好地產主業，優化債務結構，降低槓桿比例，平穩發展才能持久經營。
謹慎進入非地產領域。近幾年，房企紛紛涉足長租公寓、養老地產、文旅地產相關領域，也有進軍新能源汽車、機器人制造、汽車零部件製造等非地產領域。房企要對自身的財力、物力、人力有著系統規劃，促進業務及品牌的協同發展，形成系統運營的合力，否則新涉足業務不僅短期難見效益，主業的發展也會受到拖累。
適度降低槓桿比例。在金融去槓桿的背景下，傳統的融資路徑依賴成為潛在風險點，項目風險的重複疊加成為引爆系統風險的錨點，尤其是中小型房企佈局相對集中，很難平衡區域風險。因此，適度降低槓桿比例，放緩增長節奏，能夠有效規避現金流風險。
綜合來看，2019年房地產企業破產數量並未有顯著增長，仍屬於正常優勝劣汰的行業更新節奏。但受市場下行和調控不放鬆影響，房地產企業正在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑的困境，尤其中小型房企仍將面臨一定的盈利和資金壓力。未來，在融資監管全方位趨緊的情況下，行業分化將會持續加劇，房企應控制擴張速度，謹慎進入非地產領域，聚焦市場需求旺盛的強支撐城市，適度降低槓桿比例，強化合作投資與開發，保障企業的持續健康發展。
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