徐州楼市观察 宋文
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12月7日，位于观音机场东侧的溪悦茗城项目，推出零首付活动。只要预交1万元，就可以买房。
这个楼盘是位于睢宁县，但是类似的楼盘优惠并不仅仅出现在县区……
11月中旬， 位于北区的鱼先生的时代，推出一成首付活动。
12月14日，位于南区的银城致享城，推出一成首付活动。
目前大部分楼盘，是通过低首付提前锁定客户，半年左右分三期交齐正常的首付后，再贷款签合同。
这意味着什么呢？楼盘蓄客越来越难了
记者从一位从事二手房中介多年的业内人士那里了解到，今年上半年，徐州市区通过中介渠道导客的楼盘在30%左右，而现在，这一比例已经超过了90%。
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刚刚过去的这个周末，市区有三家楼盘集中开盘，但是宣告售完的只有一家。
开盘卖不完，已经成为现在的常态。也有越来越多的楼盘，已经不进行集中开盘了，因为从当前的蓄客情况来看，根本不需要。
徐州房地产信息网统计数据显示，2019年11月份，徐州市商品房网签总套数11546套，环比降幅为25.8%。网签总面积为113.92万㎡， 环比降幅为23.17%。
2019年10月份，徐州市商品房网签总套数15561套，环比降幅为1.62%。网签总面积为174.31万㎡， 环比涨幅为0.76%。
从全市商品房的网签情况来看，10月份的量和9月份基本持平，但是11月份和10月份相比，不论是网签套数，还是网签面积，都出现了20%以上的降幅。
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在上周末首开的公元九里，各种优惠叠加，做到了备案价的92折。同时购买车位还有3000元的额外优惠.
10月25日，中骏汇景城，备案价92折首开。
12月7日，荣盛城五期开盘，一次性付款88折。
12月7日，龙腰山居，备案价96折开盘。
可以说，越来越多的楼盘，加入到促销的行列中来，有的是直接打折，有的是像前面一样，低首付，还有的是赠送家电家具等其它种种。
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和新房类似，二手房的日子也不好过。记者采访了多家二手房中介，了解到，进入四季度，二手房的成交开始分化，100万元以下，小面积的房产，成交量变化不大。但是100万元以上，200万元左右的房产，交易量开始萎缩。进入11、12月份，这种分化就更加明显。150万元以上的交易，急剧萎缩。
目前支撑二手房交易的客户，基本都是“刚需中的刚需”，一部分是给孩子上学，提前布局学区房，另一部分是周边县市区人口入徐，对这两类人来说，房子都是必需品。
价格方面，目前的二手房价还是比较稳定的。但是根据以往徐州的市场来看，二手房交易量下行持续一年时间以上，价格整体上就会随之调整。
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每年四季度，都是二手房交易的淡季。每年年底，也都是楼盘优惠活动比较多的时候。但和过去的3-4年相比，今年尤为突出。
今年上半年，徐州的新房和二手房交易量都比较大，这就使得很多银行提前用完了全年的贷款额度。加上年底越来越多的银行开始执行“认房又认贷”的政策，进一步限制了贷款买房。对于改善型和投资型购房者影响是比较大的。
今年房地产企业的现金流非常紧张，融资成本提高，监管力度加强。12月12日结束的中央经济工作会议再次重申房住不炒。要求全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
从2016年开始，徐州的房地产市场就进入了上行通道，到现在已经接近4年。在这个过程中，它会有一部分的消费需求透支。有些是来自于未来的需求，有些是来自于投资的需求。但当贷款和政策限制了投资，未来需求也已提前释放之后，明年还有多少需求会转化为成交。我想大家都心中有数。
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促销来了，房源也多了
买房的窗口期到了吗？
还是那句话，如果你是自住，遇到合适的房子就尽快上车，毕竟满意的房子可遇不可求。
如果你是投资，那我敬你是条汉子，毕竟站在高岗上的勇气，不是人人都有的。再有点耐心，眼光放得再远一些，短期波动会有，但徐州未来依然可期。
最后，我想提醒大家，在市场进入调整期的时候，尽量选择品牌房企，以防烂尾。（业内机构统计数据显示，今年截至11月底，房地产企业破产数量已经超过450家，超过2018年全年的破产数量。）同时，我们要做好开发商减配的心理建设。
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