媒體偏愛用“轉折年”這樣的字眼，或許是因為這個標籤較為吸睛。但回望歷史，真正可以被稱作轉折年的年份少之又少。
參謀長認為，2020年可以算一個。
兩三年後，站在未來回望今天，我們不妨再來驗證這個判斷的正確性。
當然，這個判斷絕非憑空而來，而是一些跡象已經顯現，由不得你忽視。
一、2020年，全國新房供求全面逆轉
這是研究機構近日剛剛發佈的數據，新鮮出爐，卻蘊含著很大的信息量。
供需關係，作為衡量市場狀況的一項指標，其重要性不言而喻。
我們可以回顧一下歷史趨勢，用“供求比”這一數值表示供求關係：供求比=新開工面積/銷售面積。
由圖可見：
2013、2014、2015年，樓市皆處於供大於求的局面，全國樓市偏弱，尤其是眾所周知的2014年樓市最為低迷，與此同時，2014年的供需失衡狀況也最為嚴重。
2014年是一個轉折年。
相反地，2016年近6年來供應緊缺狀況最為突出的一年，這一年全國樓市快速升溫，住宅銷售火爆。
2016年也是一個轉折年。
2017年和2018年，繼續供不應求，房價高漲，但與此同時新建住宅面積也緩慢上升，全國市場處在從熱轉溫的階段。
而2019年，全國商品住宅的供求關係較為平衡，因此與前幾年相比，一個“穩”字更能形容當前的市場走勢。
而2020年供求比的預測值，是建立在2020年的住宅銷售面積與2019年持平的基礎之上的，預計供需關係將結束2016-2019年的態勢，整體進入“供大於求”階段！
正如上文所說，每一個供需關係逆轉的年份都成為了歷史上的“轉折年”，那麼，2020年，歷史極有可能重演。
但參謀長認為，與之前不同的是，這次轉折可能會較為溫和，但由此引起的市場降溫是不可避免的。
二、2020年，利率進入下行通道
幾天前，買房人迎來了“房貸利率下調”這個喜大普奔的消息。參謀長認為，這個趨勢在2020年保持延續的可能性較大。
為什麼？
首先我們不能忽略大背景：全球經濟增長動能偏弱，經濟面臨下行風險，貨幣寬鬆是全球趨勢。中國可以做到“以我為主”，但不可能完全“獨善其身”。
其次我們不能忽略政策信號：
央行二季度貨幣政策執行報告中，關於貨幣政策方向的表述為“穩健的貨幣政策要鬆緊適度，適時適度進行逆週期調節，把好貨幣供給總閘門，不搞‘大水漫灌’”。
而到了三季度，央行貨幣政策執行報告中的表述變成了“繼續實施好穩健的貨幣政策，創新和完善金融宏觀調控，加強逆週期調節……妥善應對經濟短期下行壓力，同時堅決不搞‘大水漫灌’”。
“加強逆週期調節”是三季度新增的表述，與之前表述的強度明顯更大。這些細微調整，背後都有深意。
最後，你要真正去讀懂這次降息：
有人只看到“100萬貸款30年還清，每月只省了30元”，但有人卻能讀懂“它的象徵性意義大於事實性意義”。
從“防止暴漲”到“防範大跌”，這才是高層態度最關鍵的轉變。
在此背景下，參謀長對買房者們有一條頗為落地的建議：從今往後申請商貸的時候，不要選擇固定利率，而要選擇每年調整一次利率，準備迎接降息的利好。
三、2020年，準備迎接房地產稅
很多人既在期待房地產稅，又在警惕房地產稅。
參謀長認為，到了2020年，以往都是“狼來了”的房地產稅是真的近了。
為什麼這麼說？因為國家統計局宣佈——將在2020年開展第七次人口普查徹查人口出生變動情況，除此之外，還將徹查各地的房屋情況。
對房屋情況進行普查，是歷次人口普查中所沒有的項目，因此被解讀為“為房地產稅的出臺做準備”。
參謀長是比較認同這個解讀的，因為2019年房地產稅已經進入立法階段，那麼2020年的房屋普查充分說明了目前房地產稅的立法正在有條不紊的推進。屆時住房普查數據公之於眾，就相當於給了樓市一個重要的參照指標。
我國究竟有多少房子是空置的？
自建房、小產權房、農村集體房等等……將何去何從？
房屋普查之後，這些問題都將被擺到檯面上來，房地產稅的制定方向也會看到眉目。
四、2020年，棚改全面收官
住房和城鄉建設部最新消息，2019年全國棚改計劃新開工289萬套，前十個月已開工300萬套，超額完成當年目標。
棚改，在上一個市場週期中的重要性無須參謀長贅述。
從現實情況來看，棚改的大部分任務確已完成，而從計劃來看，2020年是棚改全面收官之年。
你可以將新提出的城鎮老舊小區改造視作“新棚改”，但你無法否認，“舊改”與棚改模式仍然有著根本性的區別。老舊小區改造固然屬於基建投資，或許對於拉動地方經濟有一定的積極作用，但是仍然屬於存量項目，不存在棚改後出現大量增量資產的情況。
最終，三四線城市將是這一因素下受影響最大的城市。全面轉涼，或許就在2020年。
或許，在即將到來的2020年，還有一些變化是參謀長都不曾注意到的。但以上四點，足以說明2020年之於房地產市場，註定是不平凡的一年。
順勢而為，是我們普通人永遠應該謹記的。
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