本文是“房地產帶鹽人”的第87篇文章，全文1759字，閱讀時間約為5分鐘。
今天仍然是是一篇房地產專題，繼續上一篇的內容我們來繼續分析舊改項目相關的內容，即舊城改造，也被業內稱為城市更新的項目。這次我們說的是舊城改造對樓市的影響和房企在該領域需要關注的內容。
上一篇的鏈接放在文末。
舊改給區域型房企帶來機會
在過去七八年間，房地產行業的主旋律是“高週轉”帶來的規模擴張，運營效率增加和內部收益率提高。伴隨的是房企普遍的高槓杆模式，項目前融、現金流回正時間壓縮、靠快速銷售來獲得回款支撐接下來的開發和新項目投資。
在這個過程中全國性房企更有優勢，無論是在專業領域的積累，包括產品標準化，運營標準化、人才儲備、土地儲備、投融資能力等方面都要碾壓區域和中小型房企。比如最近幾年在市場上異軍突起的閩系房企，旭輝、陽光城、融信、正榮、中駿等等，莫不是以激進的擴張著稱，也獲得了相應的發展規模。
然而，舊改項目領域則呈現出另外一番景象。因為每個項目的差異都很大，每個項目鋪墊的時間都很長，區域型房企比全國性房企更有優勢。在城市更新這條新賽道上基本不存在爆發性增長的可能，其在這個領域就很難施展其過往的優勢。另外，規範管理的全國性房企在這個領域，可能也比不上靈活且熟悉本地市場的地頭蛇型房企，除非充分授權，否則根本不可能應對錯中複雜問題。
舊改項目天然具有不確定性，其週期斷則5~6年，長則10年以上，能不能做下來還不一定。因此之前並不被高週轉模式下的大房企所重視，即使起家於舊改的房企如富力、龍光、佳兆業、雅居樂等，都在過去數年展開多地佈局沖銷量而不是隻搞舊改。不過與此同時，舊改跨度長，同時需要沉積各方面的資源，房企不僅僅需要有資金和專業，更需要跟當地有良好的的關係，例如跟村裡、鎮上乃至村民集體企業建立良好的信任關係，這種資源很難去複製，因此無法輕易的全國鋪開。
這時候全國性大房企對地方企業在該領域談不上有什麼優勢，相對而言區域型房企發力本土舊改項目也就可以依賴自己的資源優勢，熟悉當地情況來推動項目進程。
目前的市場有利於舊改“慢工出細活”
舊改項目的成本優勢是非常誘人的，過去的房地產市場是典型的“以快打慢”，高週轉、高槓杆的房企必須快速實現項目銷售來平衡高額的資金成本，以及土地獲取成本。大家敢於拿地、敢於高價拍地，基於快速銷售回款。然而舊改項目時間的不確定性，對於財務成本的測算是一大挑戰。
同時現在的樓市價格趨於穩定，可以說在持續調控的背景下，穩房價是一個顯而易見的結果，因此再高價拿地，很可能要無法保證利潤和銷售。這也是目前很多土地儲備存在高價的房企而言，不敢再激進，轉而進入舊改市場。在開發商降低了對市場的預期的同時，必須要控制成本，才能有競爭力。
從目前政策及市場的種種新常態判斷，以往的房企普遍的高週轉發展模式必須要得到修正。由於土地越來越難以獲取，資金成本也越來越高，以往的“輕產品，重週轉”的高槓杆金融地產模式難再大範圍複製。能夠控制土地成本的城市更新項目，在房企未來的項目中佔比會越來越高。而由於城市更新耗時較長，好難才獲取一塊土地，所以既有時間精耕細作，也有要求儘量發掘地塊的全部潛力。粗糙的快速拿地，標準化設計，低價跑量的銷售模式並不能適應多數城市更新項目的需求。
舊改聚焦大灣區
參與舊改的房企會越來越多，投入也會越來越多，相應的在這個領域及周邊需要配套的服務、人才肯定也會增加。比如熟悉政策的有政府部門經歷的人才，比如負責協調各方利益的公關公司，比如懂產業需求的規劃部門等等。由此將產生新的商機，新的人才需求，新的運營套路。
那麼這樣的人才儲備哪些區域最需要呢？我認為是粵港澳大灣區，之所以這麼說是因為在大灣區土地供應量持續處於緊張的狀態，而且限價、限售等政策也控的很緊，而在舊改方面大灣區的政策很靈活，且企業和當地都積累了較多的開發經驗。眾多粵系房企均有多年的舊改項目操盤經驗，廣東是它們發家之地。
我們總是看到廣東省舊村改造創造了很多千萬身家的“富豪村”，也是因為大灣區的經濟發展、人口規模的持續增長。因為經濟發展，才對土地有足夠的需求，同時人口和城市化加速了擴張，導致很多城中村成為舊改的目標。如果沒有經濟支撐帶來的需求，不會有那麼多流入人口，那麼只有舊村，並不會產生那麼多分的鉅款的拆遷戶。
那麼房企關注舊改市場，其實可以從大灣區來獲取第一手信息，尋找熟悉這塊領域的人才；當然由於舊改項目的地域性特點，這些經驗也不能籠統的照搬，沉下心來慢慢做，對產品、投資的和市場的充分研究才是根本。
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