在買房的時候，請注意樓盤公開的一個指標，一個閃閃發光精神奕奕的——容積率！
為什麼容積率這麼神奇？它還能決定你的階層？
容積率，就是在你佔有的土地面積上，能蓋幾倍建築面積的指標。比如1㎡的土地，能蓋8㎡的房子，那麼容積率就是8.0，如果只能蓋0.5㎡，那容積率就是0.5。
它的公式是這樣的：容積率=總建築面積/總用地面積。
那麼，小區裡有哪些是不計入容率積範圍的呢？
- 建築底層架空層。架空層不計入容積率，但佔用建築樓高，所以如果住宅一層是架空層的話，等於多送了一個公共空間，可以提供給入戶大堂空間或者日常休閒使用，也可做為物業的其他功能使用（比如信報箱、蜂巢等）；但為什麼不是每個小區都會有架空層呢？原因是架空層雖然不佔容，卻對建築高度有影響，如果一個小區的建築容積率用不完，就可以拿2.8-3.6米來做架空層，否則的話一定會用兩套住宅塞滿一樓；
- 轉換層、陽臺1/2面積、車庫、雜物間等半圍合結構不計容。置業顧問介紹戶型贈送的時候通常會說，陽臺我們送一半，就是因為陽臺只計1/2的容積率，另外一半不算建築面積；
- 公共停車、園林、綠化、景觀小品等不計容。
由於容積率決定了可以蓋多少房子，所以容積率越高，可以蓋的房子就越密集，舒適度就越低。因此，容積率在根源上就決定了小區品質。
所以，容積率最重要的就是決定了可以做哪些建築類型：
- 3.0-5.0，滿滿的高層：5.0不敢說沒有了，至少還是不多的；3.0-3.5的就太常見了，長沙遍地都是。你們熟悉的北辰三角洲、湘江世紀城，滿滿的建築，是不是很熟悉呢。
- 2.5-3.5，洋房+高層：一般會做成高低配的建築，比如洋房+小高層+高層的多種組合，小區的天際線層次分明，建築間的視線遮擋更好處理；
- 1.5-2.4，墅質洋房：這個區間的容積率，基本是別墅+洋房+小高層的組合，這樣的小區一般會隱藏在城市的某個景觀附近，既有高度的處理，又有疏密的結合，可以說是改善型住宅的標準容積率了；
- 0.5-1.4，純別墅樓盤：妥妥的別墅小區，0.5容積率的小區，長沙只有一個綠城青竹湖；其他都是1.0左右；1.4的別墅小區需要搭配些洋房和高層才能把容積率用完。
另外，容積率是一塊土地的綜合指標，有的小區在設計的時候會做高低配，比如3.0容積率的，可以把一期的用地容積率做到3.8，二期的做成2.5，這樣就形成兩個品質的住宅（比如濱江新城的卓越中寰）。
一句話，容積率決定了建築密度，而建築密度很大程度上決定了小區品質。一些全是百米高層的小區，如果沒有品牌和物業的加持，10-20年之後一定是城市的墊底住宅，就跟今天的城中村一樣。
國家為了提高土地利用率，已經停止批覆別墅用地，所以低密度住宅小區會越來越稀缺，別墅洋房的價值也會以稀為貴，今天能買入別墅洋房的，家裡不是有錢就是有礦，而他們現在的階層就足以讓你一生仰望了。
所以，容積率決定的，其實是你未來的階層， 對吧。
當然，一些超高密度的豪宅也是高端小區（比如運達中央廣場、華遠華中心、建發系、頤德公館之類的毫宅等），但那是個案，不在本文討論的範圍。
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