來源|風財訊 作者|黃小妹
恆基地產似有“殺回馬槍”之勢，開始轉向內地樓市，為此最近的“出借”和“捐贈”成了絕佳的示好之意，為恆基的迴歸鋪平最後一塊磚。
今年以來，恆基地產以近70億元拿下北京孫河、合肥濱湖區共三宗住宅用地。
有觀點認為，像恆基地產如此豪擲內地住宅用地並不多見。大多數港資房企均佈局上海、杭州、大灣區等區域，且都是以爭奪城市代表性項目為主。
直到2017年，恆基地產撤資內地的聲音不絕於耳。為何卻在兩年後，內地樓市發展不甚明朗之際，恆基地產再次攻入內地？恆基地產征戰內地樓市，是否坦途一片？
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“殺回”內地
今年5月，新當家人李家傑在接棒恆基地產內地業務後，恆基地產未來將加碼內地業務的戰略愈加清晰。
基於上述戰略，不到一年的時間裡，恆基地產接連斬獲北京、合肥共三宗地塊。
5月28日，恆基地產以30.2億元的總價爆冷摘得北京孫河住宅地塊，溢價率23.3%，6.9萬元/平方米的單價創下了孫河板塊的新高。
6月25日，恆基地產與旭輝集團通過各自屬下子公司共同合作開發一宗合肥市濱湖區住宅用地。恆基地產擁有該項50%權益。總規劃建築面積達約11.9萬平方米，土地代價約為17.31億元。
9月12日，恆基地產+北京天恆置業集團聯合體以24.25億元總價拿下北京孫河住宅地塊，溢價率僅1.51%。
事實上，自2018年以來，恆基地產地產一改往年“撤出內地”的標籤，積極佈局內地樓市的動作強烈。
戰略層面，2018年年報中說，“本集團將繼續於一線及極具經濟增長潛力之二線城市物色發展項目，務求擴大土地儲備。”
2018年，恆基地產以不同方式在內地市場新增5個項目。恆基地產與九龍倉共同開發一幅位於廣州市白雲區的住宅用地，恆基地產擁有該項18%權益。恆基地產以約4.25億元，向北京鴻坤集團取得深圳市南山區一個城市更新項目的50%權益。恆基地產與中南建設、旭輝控股共同開發一幅位於蘇州市高新區的住宅用地，擁有該項目約35%權益。恆基地產與中糧地產、天恆置業、旭輝控股共同開發一幅位於北京市順義區的商住用地，擁有該項目約24.5%權益。恆基地產與華潤置地、首創置業、中海地產、保利發展及旭輝控股合作，共同開發一幅位於廣州市增城區的住宅用地，擁有該項目10%權益。
相比往年，2019年以來，恆基地產的內地土地儲備有所提升。2015年-2018年及2019年上半年，在內地的土地儲備中，恆基地產的自佔可建樓面面積分別約為1084萬平方米、845萬平方米、329萬平方米、297萬平方米、362萬平方米。
值得關注的是，從恆基地產“殺回內地”的佈局上看，恆基地產格外青睞內地的住宅物業與一線城市。
2019年年中報告顯示，截至2019年6月30日，恆基地產內地土地儲備中住宅物業佔比高達72%。
此外，上述恆基地產的土地儲備共分佈於內地的13個城市，恆基地產在北上廣深四座城市的土儲共688萬平方尺（約合76.44萬平方米），北京的土地儲備79萬平方尺（約合8.78萬平方米）。
對於恆基地產佈局一二線城市及住宅領域的背後考量，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示，港資房企屬於戰略與財務穩健型企業，在不看好整體市場和融資環境及後市的情況下，必然會將項目與投資佈局調整到去化風險較小的一二線核心城市和無需長期戀戰、可快速套現的住宅業務上。
至於內地房企對恆基地產帶來的競爭壓力，優淘城總裁薛建雄表示，恆基地產會跟國內較大的私人地產公司合作，借用當地高效和專業，發揮自己的低成本資金優勢，優質商辦可能會自己全資做。
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頻繁示好
積極佈局內地的同時，恆基地產大手筆“捐地”、“出借土地”的善舉亦引發了市場聯想。
9月26日，香港地政總署發佈公告稱，擬收回784幅私人土地，推動發展香港北部新界的新發展區。港媒報道稱，此次回收涉及恆基地產的土地佔近1/7，約合9.3萬平方米。
對此，恆基地產發言人表示“樂意配合”。
據統計，截至2019年6月底，恆基地產在新界擁有4590萬平方英尺，約合460萬平方米的農地，位居香港四大地產商首位。也就是說，恆基地產此次涉及的土地面積，相當於其新界土地總面積的2%。
此外，恆基地產積極出借地塊，解決基層家庭的住房需求。
恆基地產響應《施政報告》的土地政策，其於11月2日正式宣佈借出一幅位於元朗錦田錦上路江夏圍約42.8萬平方呎的土地，預期可供興建約2000個組合屋單位，供正在輪候公屋的劏房戶及低收入家庭入住，目標希望7年內可惠及近一萬個家庭，共約4萬人，為香港歷來最大的社會房屋項目。
對此，優淘城總裁薛建雄認為，恆基地產“捐地”、“出借地塊”等善舉，公眾和政治層面肯定會有好處，使得恆基地產的信認度更高。“現在內地很多是綜合地塊，定向轉讓。有政府和公眾的信認就能拿到更低的地價。”
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坦途一片？
恆基地產在內地樓市發展不甚明朗之際，再次攻入內地亦有天時地利的機遇。
柏文喜表示，房地產行業的盈利首先是來自於行業週期形成的資產差價收益， 其次才是產品溢價能力。但是要獲取資產的行業週期性差價，就要有雄厚的資金實力來較長時間持有資產以跨越行業週期或者週期的一些階段，而資金正是港企的優勢。港企也經歷了成熟市場多個週期的歷練，比較善於逆週期操作，在行業下行期拿地、上行期出貨以賺取最大收益。
柏文喜進一步分析，目前行業形勢不明朗，企業入市猶豫，融資困難，出貨壓力極大，正具備行業盤整與下行期特徵。正是港企攜資金優勢捲土重來大舉入市拿地和併購重組的好時機。另外，內地市場容量極大且經濟發展較快，市場基礎穩固和堅實，需求持續增長，對優質物業的吸納能力很強，這也是港企大舉入市的契機與原因所在。
不過，佔盡天時地利的恆基地產，“人和”因素或許將會成為其掣肘。
據香港一位知名開發商分析透露，港企在用人策略上趨於保守，拿恆基來說，其在內地的團隊仍以港人為主，由於文化背景、市場環境、管理模式等方面的差異，在香港的優勢在內地反而吃不消，因此恆基在國內的很多項目進展受阻，這也是其他港企在內地發展遇到的普遍問題。
從目前情況來看，恆基地產似乎有所改變，選擇與內地房企合作謀發展。
比如，恆基與旭輝、碧桂園、龍湖、富力及凱德中國等房企均有合作往來。
恆基地產在2019年年中報告中亦指出，集團繼續加強與內地房地產開發商合作發展住宅項目。以集團品牌信譽、管理經驗及財務實力，結合當地發展商的市場信息、開發效率及成本優勢，讓發展項目回報進一步提升。
同策研究院總監張宏偉認為，恆基擁抱內地房企是一個優勢互補的策略。一方面，港企在資金上有融資成本低的優勢，但在營銷管理上水土不服；另一方面，內地房企有拿地及資金需求，同時兼具效率運作。雙方合作可以滿足港企在內地城市的佈局擴張，提高開發、銷售及運作效率，內地企業也可以獲得拿地及資金利好，實現互利共贏目的。而資產出售則系企業戰略方面的考量。
選擇與內地房企抱團，是恆基地產的撬動內地樓市的策略之一，不過想要想拓展內地樓市，恆基地產或許還要繼續“自我革命”。
國泰君安證券認為，恆基地產缺乏短期增長動力，維持“中性”投資評級。恆基地產2019 年上半年核心淨利潤同比大幅下跌 51.6%至6,702 百萬港元，主要是由於房地產開發業務大幅下滑所致,業績低於預期。
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