“海淀神盤”即將迎來大結局

自從2017年9月，紫光拿下海淀西北旺亮甲店村的地塊以來，西山錦繡府這個項目就一直備受關注，一度被稱為“最神秘的新盤”。直到整整兩年後，今年9月份，西山錦繡府售樓處開放，其神秘的面紗才層層揭開。

近日，經過我們的求證，西山錦繡府已經拿到了施工證（除6016地塊），開始施工了，目前僅差預售證，這意味著，這個火了兩年多的項目即將開盤。不管這個項目有多神秘，有多少非議，很快所有的謎底就將揭開，這個“海淀神盤”終將迎來大結局。

關於西山錦繡府，我們寫過多篇系列文章，在上一篇文章《西山錦繡府熱點問題彙總》裡面，我們對大家關係的熱點問題作了解答，但留下了最後一個終極拷問：

西山錦繡府究竟值不值？

今天我們來回答這個問題。

1

海淀新房的稀缺性

北京北部買房人，經常吐槽的一點就是：

海淀不蓋房，昌平不修路。

海淀區集中力量服務於科技企業，熱衷於開發各種科技園區，打造中國的硅谷。對於蓋商品房住宅，海淀區就沒那麼上心了。

從2011年起，海淀的商品房供應開始急劇收縮。從2013年到2018年長達六年的時間，海淀只供應了8975套商品住宅。海淀商品房供應量在全北京市的佔比，只有4%！

2019年開始，幾個限競房新房項目陸續入市，海淀的商品房住宅數量才多了起來。但好景不長，2019年海淀的可售商品房住宅土地供應為“0”，這意味著，2020年，甚至2021年，海淀又沒有純新的住宅項目上市了。

因為沒有土地供應，西山錦繡府作為海淀最後一個亮相的限競房項目，甚至有可能是海淀最後一個限競房新盤。如果錯過，下一個配套完善的優質海淀限競房不知道要等到什麼時候。

2

區位優勢

我們來看看海淀的分區規劃（2017-2035年）：

如上圖所示，老的中關村核心區早已飽和，沒有空間繼續發展。因此海淀區不得不向山後發展，“山後”即百望山以北的區域。根據分區規劃，海淀區產業佈局最重要的是“一橫一豎”：中關村大街發展軸和北清路發展軸！

兩軸相交之處，是西北旺至永豐的區域。毫無疑問，這是海淀未來發展的核心區域，位於西北旺後廠村的中關村軟件園二期，頂級互聯網公司雲集，中國互聯網的半壁江山都在這裡：百度，新浪，網易，騰訊，滴滴......後廠村就是互聯網“宇宙中心”，以至於大家都調侃：

問: 制約中國互聯網未來十年發展的最大瓶頸是什麼?

答: 後廠村路。

海淀北部地區的4個鎮：西北旺、溫泉、上莊、蘇家坨，最重要的就是

而西山錦繡府位置就在西北旺地鐵站旁邊，距離“宇宙中心”不過3公里，可以說是位於海淀未來發展核心地帶的住宅項目。對於高收入的互聯網人來說，上班離家近很重要，否則擁有“996的福報”，還得在早晚路上來回奔波，35歲就容易禿了 :) 。不出意外的話，將來西山錦繡府有大量高知業主來自軟件園二期的公司裡。

當然，西北旺和望京的房價也早已經證明，高收入產業區對於房價的支撐是多麼的強。

3

項目配套

西山錦繡府的位置，可以說上風上水，門口就是京密引水渠，背靠百望山，自然環境很好。

周邊的配套也在逐漸完善，除了16號線地鐵配套，周邊的商業和醫療資源也在規劃和建設中。西北旺是山後規劃的重點，目前西北旺地鐵站東側的A3商業地塊，已經由華潤拿下，確定將打造一個萬象匯購物中心；同時北側的海淀婦幼保健醫院新院區及北醫三院北部醫療中心已經開始招標。

總體來說，西山錦繡府的周邊配套齊全，生活很方便。

關於教育配套，在《西山錦繡府熱點問題彙總》裡有詳細描述。雖然在海淀，西山錦繡府的賣點並不是學區房。2019年1月1日起，海淀就已經實行多校劃片，劃片政策變化很大，學區房概念逐漸淡化，追逐學區房也需要謹慎。曾經被追捧的學區房上地東里，多校劃片之後，房價已經較高峰期下跌超過30%！

西山錦繡府的具體學區，則要等待小區建好之後，教委的劃片指導。

4

社區產品

西山錦繡府地塊的容積率是2.0，拋掉商業和還建部分，住宅的容積率更低。因此整個社區可以說是純洋房社區，最高的樓棟也不過12層，最低的才3層高，可以說是低密舒適的住宅小區。

西山錦繡府選擇萬科物業，是一個意外的驚喜。雖然物業費不便宜，7.4元/平米/月，有些購房人比較糾結，但是一個好的物業，在交房以後無比的重要。萬科物業連續十年排名全國第一，是國內最好的物業公司。物業費並不是開發商收取，所以這並不是開發商想多賺錢。

百旺茉莉園的業主們，曾經數次想組織更換物業，都無功而返。當初茉莉園新房的價格比旁邊的中海楓漣山莊貴，年代也更新，結果現在價格被中海楓漣山莊反超一大截，就因為物業太差。更糟心的是，一到下雨，就有近200多戶漏水，物業根本不管......如果可以選擇，我想茉莉園的業主們更願意多交些物業費，換成萬科物業吧。

一個相反的案例是回龍觀的萬科金域華府，就是因為萬科物業管理出色，現在小區的房價已經高達7萬+，比周邊的小區貴一大截。因此萬科物業管理的小區，將來在保值增值方面可以看高一線。

關於戶型，我們在上一篇文章裡都有詳細的對比，在此不再贅述。

5

價格因素

西北旺作為新的“宇宙中心”，房價自然不低。僅靠互聯網大廠的高級程序員和經理們，就能支撐起周邊小區的房價。西山壹號院和如園是大面積豪宅，均價在8-10萬/平米，可比性不高。而中海楓漣山莊和百旺茉莉園是普通商品房住宅，具備可比性。

百旺茉莉園，建築年代在10年左右，目前均價7.3萬。不過小戶型價格更高，88平米的戶型是一居室，單價高達8.2萬/平米。

而中海楓漣山莊，雖然年代比茉莉園更早一點，但中海物業管理更好，因此價格更高一些，目前

中海楓漣山莊的小戶型，兩居室87平米左右，均價在8.8～9.3萬/平米。

西山錦繡府的政府限價跟周邊二手房價嚴重倒掛，尤其是小戶型的價格，優勢很明顯。即使考慮到百旺茉莉園和中海楓漣山莊是中關村二小的學區房，這個價差也足夠大了。

因此，總的來說，西山錦繡府位置很好，配套完善，是海淀稀缺的低密度優質住宅項目。寫到這裡，我覺得我已經回答了這個項目究竟值不值的問題。

讓我們靜候這個“海淀神盤”的年終大結局。

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關鍵字: 萬科物業 錦繡 京密引水渠