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旱的旱死，澇的澇死。用來形容現在的南京樓市行情簡直再合適不過了。
一方面是次次搶空萬人陪跑的核心區，100萬驗資也在所不辭的大名城；一方面是愁雲慘淡的江北其他區域，以及主城區1字頭都賣不出去的某新城。
應該說，這天差地別的行情，對買房人來說又有什麼啟示呢？
上週有個買房人和@一文 溝通了挺久的時間，他作為一個低門檻的投資者，想在這輪房產行情中不求大富大貴，只想參與其中，@一文 發現，抱有類似想法的朋友其實不在少數，但是很多樓盤的價值又確實在現階段還是有些風險的，所以@一文 今天為大家集中分析一下目前賣的不是很好的板塊，對於不同的買房人都有什麼價值。
01
江北：除了核心區以外...
除了核心區的板塊，就是雨山路板塊\\白馬路\\江浦鎮...
本質上說，江北目前除了核心區以外，江北大部分地區都有很大的銷售壓力，原因是非常客觀的：
1、江北新區目前以基礎建設為主，建設進度最快的是核心區，產業導入比較理想的是雨山路/科創園一帶，但是和目前就業狀況和市區其他版塊相比，很不理想，沒有真正需要居住的人，房子本該不好賣。
2、在樓市涼下來之後，南京大部分要搶房的區域樓盤，有顯著的“自住+投資”的特徵，而江北買房人的特徵則是“投資+自住” 的模式，因此投資客對區域和利好的要求更加挑剔，大部分除了核心區的江北板塊只能說新房多，剩下的優勢並不明顯。
3、江北的住宅實在是太多了。。。競爭激烈；預計直到2020年，江北大部分區域最容易去化的應該是110以下的戶型，大戶型真的是太難了...無論品牌、產品，除非開發商有超強的操盤能力（說到這點，@一文 必須很佩服龍湖，一路跑的超快）
@一文 近期盤點了大量江北的住宅，除了那幾個熱盤外，基本都剩下大量的大戶型、高總價的樓盤；有些房子前期賣的不錯（如金隅）除了產品外，節奏宣傳也給力，但是基本消化完本地和河西改善後，也不得不放緩步伐，足見江北新區目前的客觀環境，後一步，江北樓市的解憂之法只有一個，就是規劃落地、產業進駐，員工增加，除此以外，全江北的買房人都在抗一個風險：房子可能沒什麼接盤俠。
雖然也有細微的區別，有的人房子價格上去了沒有接盤俠；有的人房價上不去也沒有接盤俠。
@一文 寫這些不是為了唱空江北，而是告訴大家一個非常客觀的買江北面臨的情況：
1、江北最值得買的區域，始終是核心區，畢竟江北哪怕發展成半拉子工程，核心區也基本能確保建設完畢，核心區仍然是江北最值得買的板塊。
2、買江北自住，買不到核心區的情況下，可以買緯七路隧道沿線，因為緯七路的配套進展最快（甚至快過核心區），從自住的角度考慮，最先有生活氣息的板塊自己用起來沒那麼痛苦，找接盤俠也方便一些。
3、老山白馬板塊，@一文 認為價值被低估了，但是現階段的被低估也有道理，因為那裡真的是誰住誰知道，現階段只能是做第二居所（甚至包括那裡的洋房），這就是為什麼九月森林價高也能賣的這麼好，因為實在是太適合做第二住所了，所以別墅的邏輯完全是通的！但是洋房、小高在這裡就顯得很雞肋了，所以價格基本漲不動。@一文 建議有改善居住、第二住所需求的人群甚至說不打算買了就賣的人，可以放心大膽的買老山、白馬板塊，當然要挑這個版塊中更好的項目，這個就是各花入個眼的問題了。
4、江浦鎮，現在是住起來最沒有負擔的板塊，但是未來也是絕對的價格窪地。第一是整體的城市狀態已經定型，江北那麼多空地的情況下，這個老城區很難迎來拆遷升級，所以後勁不足；第二則是這裡是原住民集中的區域（@一文 沒有任何的地域歧視），原有的生活模式比較閒適，和“江北新區”的未來風格比較不搭，也很難想象江北新區未來的新人口能和這個區域發生共鳴。江浦鎮上的樓盤，最適合的還是當地居民的居住改善，當然目前手頭實在緊張的剛需也可以考慮。
5、雨山路板塊，目前和核心區一樣，適合“投資+自住”的人群去買，但是和核心區不一樣的是，核心區可以做到“投資”一個屬性，但是雨山路最好能夠帶上“自住”的屬性，即抱著實在不行，我自己能住的心態，就可以買雨山路。
以上@一文 提及的江北各板塊，基本上都存在一定的銷售難的問題，但是賣的艱難不代表就不值得買，希望以上的文字各位買房人讀完後能有一定的感觸和思考。
02
龍潭新城
帶南京戶口的唯一1字頭區域，因為@一文 不想用這個去打擊這個區域可憐的開發商們，就不去給大家統計具體的數據了，大家只要記住去化情況都是
慘不忍睹就可以了。先讓大家來感受一下龍潭新城的距離，反正不管怎麼看，就是很遠就對了。
（圖片來源見水印）
空間的距離無論怎麼看都是買房人不願意買單的原因，畢竟真的跑一趟那宛如出市的感受真的有點...勸退。
最關鍵的原因，在@一文 看來，龍潭新城目前最大的問題是，它所有的利好並不是圍繞南京展開的，而是圍繞“寧鎮揚一體化”進行的。
比如說，利好一寧揚城際S5，雖然把這個版塊和4號線串聯在一起了，但是事實上的主要價值還是往更遠的地方比如揚州去延伸...
再比如利好二，龍潭過江隧道，大家再來看看
這個過江通道和南京的關係最近的是在江北的六合一帶了，主要流向還是...揚州的儀徵...
也就是這個版塊能不能起來，完全看的不是南京，而是寧鎮揚。大家捫心自問，這麼多年以來，始終臭吹寧鎮揚一定會一體化的，除了開發商、買了房的業主以外，還有別的群體麼...
這是目前買房人最大的擔憂，萬一寧鎮揚一體化不死不活，這個版塊怎麼辦？
而這個版塊適合什麼樣的朋友去買呢？首先在目前的背景下，周邊的改善群體顯然比較合適，龍潭周邊拆遷力度不小，如果您是拆遷群體家裡又希望就地安置，那麼這些品牌開發商的作品顯然比周圍那些大體量的安置房更適合提升生活品質。
其次就是在這裡及周邊工作的人群，比如說，龍潭新城在產業方面的定位是——長江經濟帶重要的海港樞紐新城，具體包括：中國連接全國的江海轉運樞紐、長江國際航運物流服務中心，長江經濟帶港產城融合發展示範區，南京都市圈同城化發展先行區，南京樞紐型經濟發展的核心載體及標誌性區域。
龍潭的上游為南京沿江發展核心地段（含江北新區），科技與產業能級在區域內較為突出，下游為鎮江大港工業片區，港口和物流行業應該會有一些產業機會。
也就是，如果您從事上文提到的職業（也可以拓展到外貿行業、交通），是可以在這裡買房的。否則，投資的話，很可能真的要挺長時間的，還真的不是通地鐵通過江通道能解決的。
03
湯山板塊
湯山板塊也在@一文 的提問榜里居高不下，@一文 本來對湯山板塊沒有太大的意見，畢竟美、南京的、現在開車通勤就很便利，以後通地鐵更好。
但是@一文對2W+的房價很有意見，相信大部分的買房人也是基於這個原因對這個板塊進行了身體力行的diss（不買）。
對於湯山這個板塊，我們只需要看一個東西就行——產業。
湯山板塊就被南京政府列入重點開發區域，在2017和2018年的金洽會上，共獲得了332億元的投資額，湯山先後引入中青旅湯山風情小鎮、景楓湯山商業中心、明月冰雪小鎮、極地海洋主題公園等重點項目。
——看到這裡@一文 覺得就夠了，同樣對比的是一直悶聲發財的江寧從谷裡到橫溪板塊，星羅棋佈的分佈著大大小小的農莊、文旅小鎮，而且生意真的很好，@一文 溜娃首選區域，沒事就去玩一下。
但是，@一文 絕對沒有生出這樣的觀念，為了能在這玩的更爽，要買套房。同理，現在的湯山板塊就面臨這個問題，除了未來更好玩以外，實在想不出還有什麼理由一定要在這買房。
也許地鐵是理由：寧句城際（S6號線）已經全面動工，在湯山境內設置了湯泉西路站、湯山鎮站、湯山站，預計2023年建成通車，建成後6站接駁馬群站，換乘2號線，15站即達新街口。
但是，只要不是新房癌患者，2W+均價，差不多的總價在麒麟買純新二手房（就是沒人住的毛坯）絕對OK，還能更近到馬群、新街口。
至於南師附中湯泉附中、小學；南師附中孔山路小學、威雅公學、康橋國際學校以及軍區總院、省中醫院的湯山分校的利好，對本地是實實在在的利好，對外來人口幾乎毫無意義，對於投資人群來說，打動掏錢的砝碼實在是太低了。
湯山板塊適合什麼樣的人買呢？
第一類，本地人的改善升級（包括原住民和在此工作的人群），畢竟湯山原先沒什麼像樣的項目，也沒有什麼品質人居的概念，而目前區域內已彙集了碧桂園、旭輝、銀城、綠城、融創、金茂、景楓等國內一線品牌開發商，他們的項目可以作為本地改善居住；
第二類，南京養老改善人群，第二居所。
第三類，未來在此工作的人群。
至於投資，如果不差錢也可以；但是剛需人群，如果非新房不可，建議買麒麟的毛坯二手房，一定要這樣！
04
空港新城
空港新城，@一文 放最後說，因為這是@一文 最為矛盾的板塊，因為根據我的理解，江寧板塊的產業一直是比較穩紮穩打的，而江寧又真的沒什麼土地了，南向發展是遲早的事情。
所以，目前有地鐵、地鐵口的空港新城，確實有一定的投資價值，但是投資者本人一定要耐得住寂寞，不能急著變現。
比如今天，其實就已經出現了所謂的空港“砸盤俠”——
（圖片來源見水印）
因為篇幅所致，@一文 不想展開來說整個空港新城，畢竟它真正的規劃區域有三個板塊：機場、江寧和溧水。
但是淺顯的看，只要記住關於空港新城，地鐵機場線的翔宇路北站所在的位置，即是祿口新城未來的cbd中心。看圖，黃色部分都是住宅，大家感受下住宅的供應量。
而二手房板塊據當地中介介紹：“新盤的大批量入市時間還要再等等，目前祿口樓市只能靠二手房撐起來。”一位二手房中介如是說，祿口目前有多家二手次新房的報價超2萬/㎡。其中，新城保利、招商依雲郡、朗詩青春街區等小區二手成交價已破2萬/㎡。
空港新城，應該說，目前靠近如意湖和地鐵口的板塊還是可以買買的。但是記住三點：
1、買了就不要急，要不能住，要不就能等；
2、儘量買如意湖周邊，這是第一階段成熟的區域；
3、買地鐵口，並且買的離江甯越近越好的地鐵口。
對於這些難賣的板塊，想買房的你糾結嗎？
歡迎和@一文 留言討論哦！
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