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樓市發展到現在，不管是社科院還是央行最近的報告均從不同的角度進行了解讀，有一個共同的認識是現有的高房價已經影響了消費，對經濟的貢獻已經轉向負面，直白點說就是房地產開始拖經濟的後腿。因此，房地產相關的主管部門在今年出臺了超過251次的調控政策以穩定當前的樓市。730中央政治局更是一錘定音，房住不炒，不靠房地產剌激經濟。這就斷掉了那些還想通過炒作房價的利益集團的念想。但是，在對樓市發展的分析中，始終有人堅定認為發展空間巨大，其理由就是還有3億農民進城需要買房。所以，今天，我們主要和大家討論討論這3億農民的來源以及是否能夠買房的問題。
首先和大家說一下，3億農民買房這個數據最早的出處，國家人口和計劃生育委員會2012年05月發佈的一份報告，在報告中說未來20年我國還將有3億農村轉移人口進入城鎮，而面向這一群體的就業、生活、社會保障和公共服務狀況有待完善，社會融合面臨挑戰。這就是3億農民買房最早的出處，在後來被各大房地產行業內外的專家學者引用。
其 次，是否真有3億農民會進城買房？沒有權威的報告。而國務院的規劃中也只有1億農民進城落戶這個數據。2016年9月30日，國務院正式發佈《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》。按照當時的目標，要求在“十三五”期間，加速破除城鄉區域間戶籍遷移壁壘，戶籍人口城鎮化率年均要提高1個百分點以上，計劃到2020年，全國戶籍人口城鎮化率將提高到45%。目前基本按照這個計劃在完成。
最近堅信還有3億農民進城買房的專家主要有兩位，一位是國家統計局原局長邱曉華，另一位是中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵。他們均認為還有3億人買房，但是兩人對於3億這個數據的分析出存在很大的差異。
國家統計局原局長邱曉華：城鎮化仍有空間，新增。城鎮人口有3億人的住房需求，棚戶區改造涉及到1億人，已經進城的1億農民會變為市民，中西部地區城市群建設涉及到1億農民變為市民，他們對基本的住房還是有一個最大的剛性需求，這3億人正在買房的路上。
李鐵先生是中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家：李鐵在接受了新華網的專訪時表示：2018年末全國常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%。所以，中國城鎮化的紅利還沒有完全實現，巨大的紅利可以釋放至少15-20年，因為還可以有3-4億人口進入城鎮，去購買住房。
3億人買房是一個什麼概念呢？簡單做個比較，那就是3美國現在的總人口數（美國最新的人口數量為3.2億人）。也就是說，按專家的預估，還會有一個美國的住房需求量。可見房地產市場潛力之大。
真的會有3億人買房嗎？
第一、先看兩個數據，中國現在的房地產總市值為65萬億美金，相當於450萬億人民幣，是美國、歐盟、日本的總和。中國人均居信面積最新的數據是40.8平方米，達到了發達國家的水平。從這兩個數據上看，不差房子。
第二、問一問身邊的朋友或同事，現在常年生活在農村的60歲以下的人有多少？除了少量經濟條件稍差一點，沒能進城讀書的學生外，幾乎沒有。農二代們已經跨過了鎮上這一環節，直奔縣城。在縣城或省城買房並送小孩在縣城入學。這一部分人中少量由於子女入學需要戶籍適進城了，更多的仍在農村，他們的城鎮化率這個指標仍算農村。
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第三、既然年表土的農民已經進城，60歲以上的農民還會進城嗎？由於生活習慣的原因，大部分會在農村走完一生，只有極少數會在最後跟隨子女進城居住一段時間。隨著這部分人老去了，城鎮化率的指標在以後會成倍的增加。
第四、現在還沒有買房的卻想進城買房人是有經濟實力嗎？大家想想看，前幾年房價低的時候就沒有錢買，現在房價翻倍後，他們那來的實力。當然，少量精英除外。
第五、實地調研分困縣農村現狀來看，農村房子開始大量空置，年青人只有節假日看望長輩才會出現在農村。
這個村常住人口無一個60歲以下，這種住房大量空置
在我們看來,想3億農民進城買房的事除開專家可以想一想外，做實業的就別等了。他們不會也沒有錢來買房了。當前的高房價之下，在樓市的鉅變的前夜，為什麼呼籲3億農民進城買房？對這些專家、局長的觀點的出發點還是有點迷惑，他們是為什麼？
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