光谷和經開的“造城”之戰

都說房企是區域發展的見證者，同時也是版塊構成的參與者，在對版塊的價值判斷上，開發商往往比普通購房者更為敏感。

品牌開發商越聚集的地方，未來發展也將會越好。而如果開發商在版塊內大手筆拿地，那意義就更加不一般了。

就像在武漢，不論是大經開，還是大光谷，開發商都喜歡圈地造城，原因不言而喻。但是，此“城”卻非彼“城”。

在大光谷造城，是開發商藉助區域的潛力及產業，來打造自己的品牌特色；而在經開造城，則可以說是區域藉助品牌房企的大型規劃，來帶動整體的發展。

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先來看看大光谷。

大光谷有多牛呢？從一段話就可以看出來。光谷的長遠目標：建設世界一流科技園區，建成全球有一定影響力的科技創新中心，實現“美國有硅谷，中國有光谷”。光谷的發展，對標的是美國硅谷！

這只是長遠的目標，但有目標就會有規劃。目前，光谷發展至今已有31年，區域內擁有兩大產值過千億的國家級產業基地——國家光電子產業基地、國家生物產業基地，區域內積聚有600 多家研發機構，高校密集度全國排名第二，在漢投資的266家世界500強企業中，落地光谷的有93家，華為、小米等60家互聯網企業設立“第二總部”……

（光谷中心城版塊劃分）

光谷在區域內打造有8座產業園區：光谷生物城、光谷未來科技城、光谷東湖綜合保稅區、光谷中華科技產業園、光谷中心城、光谷現代服務業園、光谷左嶺產業園、光谷佛祖嶺產業園。雖然被統稱為光谷8大產業園區，但其實每一個都可以獨立為城，有著完善的規劃。

這一點從《光谷中心城總體城市設計》方案中也能窺知一二，除了產業外，光谷中心城明確劃分有多元居住區、商業配套區、綜合體育休閒區、行政服務中心等功能區。在給高端人才提供高效的工作氛圍外，還規劃有休閒、娛樂等全方位的生活配套。

（綠地光谷中心城規劃）

有了新城規劃後，開發商再在不同的功能區內，建設自己的特色綜合體。

例如瑞安、中信泰富、萬科、綠地、龍湖、碧桂園等房企紛紛在光谷拿下大型的綜合性地塊。

其中，龍湖·光谷城，項目包含有高端住宅、商務、公寓、天街購物中心、社區商街等多重業態，其主要是以“天街”商業為亮點。

光谷創新天地，由瑞安房地產與中信泰富共同出資組建，包含創新金融服務中心、創新創業中心、創新生活中心三大功能區，集城市商業、創新辦公、高品質國際住宅社區於一體，其主要是以“創新活力”的生活方式為亮點。

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明明地處四環線左右，GDP卻屢佔武漢各區的鰲頭，這就是發展至今已有28年的經開區。但如果你說經開將成為下一個光谷，恐怕不少人會對此嗤之以鼻，甚至來一句“不自量力”。當然，這也和經開區自身的情況有關。

經開區共規劃有9大產業園區：智慧生態城公共服務區、生態功能區、國際時尚設計區、科技研發區、文化創意區、大軍山旅遊區、國際康體休閒區、濱江宜居居住片區、濱湖養生度假區。

（經開區產業園規劃）

僅從功能來看，經開區的9大產業園定位十分明確，每一個都有著自己的側重點。

像生態城公共服務區，是以公共服務、商業服務、商務辦公、行政辦公文化娛樂為主要功能；智慧生態城核心區，由展示體驗中心、人才服務中心、企業孵化器為代表的地標式建築構成；科技研發區，以高等教育、研發設計、商務辦公為主要功能等。

由於天生的“不足”加後期的“滯後”，開發商想要在經開“造城”，那可就成為真正的造城了，除了基本的商業綜合體、住宅等，不少還規劃有生態、酒店、影城等，體量十分龐大。

例如恆大時代新城，是恆大農業底價拿下漢南6宗地塊，有近百萬方的大體量。項目由世界500強企業集團恆大集團旗下——恆大旅遊集團打造，整體規劃有約百畝浪漫花海、約千畝灣湖溼地、約萬畝生態公園、約29000㎡的歐式城堡酒店、約14000㎡會議飲食中心、約5000㎡全能運動中心、約3000㎡兒童體驗館等配套, 囊括商業街、影城、高層、洋房等業態。

（恆大時代新城首期效果圖）

恆大之所以在經開有這麼大體量的項目，跟其佈局的恆大現代農業漢南基地項目直接相關。2017年11月，恆大現代農業集團擬投資400億元，在經開打造集休閒、文旅、智慧農業於—體的3萬畝現代農業基地。

其中，武漢經開區（漢南區）“智慧農都”都市田園綜合體總體規劃項目由武漢華農大城鄉規劃設計院承接。整個漢南都市田園綜合體核心區約49.6平方公里，輻射區約20平方公里，而住宅只是該綜合體項目中的一小部分。

當然，在經開區造城的開發商不止恆大一家，像武漢綠地城，位於經開南版塊，佔地面積5.6平方公里，總建築面積達362.8萬方，配置國際風情商業街、住宅、商業集群、特色產業、影視基地、五星級酒店、度假民宿等業態，其打造的概念便是“大城小鎮”。

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如果說從房價和GDP的對比來看，經開區算得上是一個被低估的區域，連續2年GDP全市第一，但經開區樓市卻絲毫沒有第一該有的威嚴。片區內的房價幾乎與蔡甸不相上下，當然這也與其跨越了三環、四環有關，和光谷更是無法相比。

幾年前武漢經開區內進駐的房企屈指可數，新長江、綠地、碧桂園等，可以說了首批生力軍，帶動了經開的發展。雖然此後，萬科、奧山、越秀、華髮、統建、中建三局等房企也入駐，但由於經開面積廣闊，發展不算均衡，就算是在此造城的武漢綠地城，均價也只在8800元/㎡左右。

都說經開隨著產業、大型開發商造城等規劃，成為了武漢難得的價格窪地，潛力無限。但生活配套的缺失以及交通的不足，還是導致了片區房價與經濟實力的不匹配。經開區的未來在戰略上對標大光谷，究竟何時才能像光谷一樣迎來樓市的騰飛呢？

常有人在爭論：開發商密集造城，產業帶動發展，都說光谷一直在奔跑，經開一直在追趕，那經開和光谷未來誰才是武漢經濟的“帶頭大哥”呢？在圈圈看來，還不如各自美好呢！