杭州二手房掛牌量即將突破10萬套。
好找房平臺數據，目前掛牌99562套
成交趨冷、“金九銀十”風光不再，是近期樓市報道的主旋律。相對於新房“流搖”與“萬人搖”交替上演的兩極分化，二手房市場似乎被安排的明明白白。
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2014年初，杭州二手房掛牌量突破10萬套。時隔五年，二手房掛牌量又將重返10萬+。
根據目前數據，杭州二手房掛牌量持續增長，並且顯著高於簽約量，也許會不斷創造新高。
由此看來，二手房價格下降已是大勢所趨。
PART1 | 新房二手房倒掛終將被抹平
此前，國家統計局發佈“9月70城房價數據”，杭州二手房價格環比下跌0.2%，而新房價格環比上漲0.2%。
統計局發佈9月杭州新房數據
統計局發佈9月杭州二手房數據
其實，最近一年多的時間裡，杭州二手房基本是上漲乏力。雖然不能說持續橫盤，偶爾還會漲一漲，但終究是小打小鬧，徹底告別了G20後的狂飆突進。
1月至9月杭州二手房成交數據
杭州的限購，以及新房“限價”是制約二手房價格的主要原因。今年下半年，杭州土地市場新出的“雙限”政策更是封鎖了二手房市場的“想象空間”。
而且，二手房掛牌量為何這麼多？
因為炒房客們對未來的房價增長不報太大希望了，不敢繼續捂盤待漲，只求及早獲利了結。不僅炒房客，地產開發商都捂不住了，天都城、楊柳郡、金色和莊、梧桐郡……這些紅盤你方唱罷我登場。
16、17年每年十幾萬的新房成交裡存在著相當大比例的投資，往往是新房一交付，立馬變成二手庫存。炒房客手裡的存貨實在有點多。
再加上杭州新房與二手房存在明顯倒掛，二手房比新房還貴，這是很違背市場邏輯的。
大多數剛需更願意參與搖號，買價格更低的新房。炒房客也往往參與新房搖號，賺取倒掛的價差。
新房人氣火爆，還比二手房便宜，順理成章，二手房難賣。
今年九月，一套學軍小學的學區房以1元起拍價，登上阿里拍賣，最終以609.5萬元的價格成交，比掛牌價低了30萬。而這套房子已經賣了三年，這次用“1元起拍”的噱頭，才在吃瓜群眾的圍觀下賣出去。
十月，一套上實海上海甚至在阿里拍賣上流拍了，這可是杭州的紅盤之一，最近一次推盤中籤率僅4.06%。
這個節奏下去，二手房哪還有漲的底氣？
新手房與二手房“倒掛”，是炒作與政策共同作用的結果，假以時日，倒掛勢必被消解。
接下來的行情大概是，二手房價格逐漸下降，新房價格逐漸增長，最終兩者基本達到平衡。
新房限價肯定不能很快漲起來，二手房的前途不言而喻。
或許，仍能擺出一個不失優雅的掛牌價，但想快速出手，豈能不降價促銷？
PART2 | 影響一套房子價值的因素
並不能說二手房全面進入“寒冬”，任何一個市場都有投資的機會。股市如此，樓市亦如此。即使在A股熊市也不乏穩定盈利的大神，入冬的樓市同樣有值得買的房子。
曾有人問李嘉誠買房升值的考量因素，他說：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
李嘉誠
是的，地段。好的地段，意味著稀缺的資源，價格就可以保持高位。最明顯的就是學區房價格一直堅挺，甚至還能走出獨立行情，逆勢上漲。
學房區就是稀缺優質教育資源造就的好地段。
好地段的土地供應量永遠有限。所謂買的越晚，住的越遠，雖然新房限價，但很可能晚幾年上車，同樣的價格只能買到更遠的位置。
核心地段因為缺乏新土地，會成為存量市場，變成二手房的天下，這時投資價值也就凸顯了。
杭州房價最穩的區域是哪裡？是西湖邊，是市中心武林廣場一帶。
西湖
西湖，世界文化遺產，國家重點風景名勝區，國家5A級旅遊景區，從小學起長期在語文課本中怒刷存在感，杭州最具代表性的名片。
西湖周邊的房子，價格怎麼可能降？
但西湖與市中心不可複製，此外呢？
行政中心與商業商務中心、大企業周圍也是稀缺地段。
這些意味著有足夠多的人流量，有足夠多的工作機會，也就有足夠強大的購買力。
只要阿里巴巴還在文一西路，西溪附近的房子永遠不會擔心賣不出去。
當然，這種也不是萬無一失，如果它們搬走了呢？
相對來說，那些周圍沒有大型商業中心、企業，也不是一個地區的行政中心的位置，缺乏核心競爭力，沒什麼有力的價格支撐。上漲的大潮退去後，這些地段的房子就是露出底褲的裸泳者，成交價格必然下跌多於上漲。
PART3 | 洞悉杭州樓市未來
恆大首席經濟學家任澤平表示，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融，金融是槓桿，土地是供給，人才是房地產最根本的需求。
任澤平
金融是市場經濟的調控手段之一，之前房價增長過快，為了穩房價已經不單單採用金融手段了。“限購”、“限價”政策直接出手，所以我們也可以說短期看政策。
杭州嚴格執行了“限房價”、“限地價”，短期來看，二手房炒作空間很小。這也是改善民生、吸引人才的必要手段，房價若是再一騎絕塵的漲下去，年輕人不僅要逃離北上廣，也要逃離杭州城了。
從中期看土地的供應，杭州核心區域土地有限，可保證價格堅挺，但邊緣區域仍有大量土地供應。諸如大江東、大城北，乃至未來科技城的北部，都有很多尚待開發的土地資源。
當然隨著杭州的城區擴張，一些原本邊緣的位置也會被囊括進主城區。十年前錢江新城一片工地，五年前未來科技城的核心區域民居遍地。十多年後，今日的工地與農田也許成為繁華的新城。
錢江新城
人口方面，中國正在逐步步入老齡化社會，青壯年勞動力將持續減少，這從開放二胎呼籲早婚早育即可判斷。但中國人口流動的趨勢是，農民進入縣城或三四線地級市；地級市人口流入省會；發展水平一般的省會居民流入一線城市或強二線城市。
杭州屬於二線城市中的佼佼者，電商、互聯網產業發達，對年輕人極具吸引力；又有人才補貼政策；，再加上今年上半年開放大專落戶。杭州的人口持續保持淨增長，城市規模逐步擴大。
17、18年杭州人口數據
長期來看，我們可以對杭州充滿信心。“東南形勝，三吳都會，錢塘自古繁華。”杭州繁華了上千年，隨著長三角一體化、杭州灣大灣區戰略等政策的推進，杭州正在向國際一流城市邁進。在杭州買房子，怎麼都不會虧的。
中短期來看，杭州炒房的盈利空間已經不大，所以，現在這個時代，正是屬於剛需落戶杭州，購房置業的美好時代。
隨著二手房掛牌量突破10萬+，對剛需一族來說，杭州更美好了。
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