這一天，終於要來了！
截至昨日22時，杭州二手房掛牌量已高達99602套（含商業）。以目前增速看，今天或明天，就將突破10萬套大關。
回首過去這兩年，二手掛牌量，就像一輛開足馬力的火車，根本沒有停下來的意思。
從2018年3月的2.5萬套，到今年9月底的9.4萬套，平均每月淨增3800多套。而從9.4萬套到10萬套，更只用了一個月。
對杭州樓市而言，10萬套掛牌量，至少代表了三層含義。
首先，這是有數據統計以來，杭州二手房掛牌量最鼎盛的時候。
其次，以近三個月6000套成交水平看，即便無新增房源，去化週期也超過16個月，壓力指數亦是歷史級。
第三，可以預見，隨著天量新房的持續交付，加上新房搖號的擠壓，10萬套只是一個新的起點。杭州最終將和上海、香港等一樣，發展到一個以存量（二手房）為主的市場。
不過，就眼下而言，手中握有越來越多貨源的中介，日子卻越來越難過。
大量門店的單月成交量，如果按人頭算，平均還不到一套 ，甚至遠遠低於這個水平。
數據不會說謊。杭州目前共有28948名備案經紀人，以9月6098套成交量測算，一套房子要近5個人分。
成交疲軟、收入銳減，於是業務重心轉向新房，人員辭職現象也屢見不鮮。
01
“現在主要做新房，二手房太難賣了。”
由於最近成交量下滑明顯，中介小吳所在的臨平北某門店，已經把新房業務作為重心了。
小吳是外地人，2017年一畢業，就加入了中介行業。雖是一個新手，卻親眼見證了杭州二手房的狂熱和低迷。
2018年6月，金帝海珀超過2萬8的“天價成交”，令他震驚不已；不過去年下半年行情突變，20%左右的降價幅度，及五分之一的離職潮，也讓他對行業前景充滿擔憂。
今年上半年的小陽春，一度讓小吳以為“好日子又回來了”。然而最近幾個月，勢頭又開始迅速回落，哪怕是“金九銀十。”
“今年5月，門店總成交還有17單。但9月和10月，分別只有8單和6單。”小吳說。
在小吳看來，現在的臨平二手房市場，已經僵住了，基本賣不動。“市場形勢明顯往下走，但大多數房東不願意降價，和購房者預期相差很大。”
剛開始，大家還試著做做房東思想工作，希望降低掛牌價，但收效甚微。
另一方面，掛牌量與日劇增。僅7-9三個月，臨平（包括山南）就新增了近600套房源。截至昨日，臨平總掛牌量已接近7000套，佔全市7%。
目前臨平北二手住宅，平均成交價2萬-2萬1，與上半年相差不大，但成交量卻是天差地別。
正是在這樣的背景下，小吳所在門店，果斷把更多人力投到了新房領域。
02
覆巢之下，焉有完卵。
在整體二手市場下行的不可逆趨勢中，比小吳他們還慘的，也大有人在。
小王所在的城東某中介門店，就是其中之一。“一句話概括，就是掛牌的多，成交的少。我自己的房子，掛了4個月也沒賣掉。”小王說。
不過，當他說出門店單月成交量後，我還是有點不敢相信。
整整22個業務員，一個月只成交了3單。平均7個人，才能賣掉一套房，還多出一個人。
這麼點業務量，根本養不活自己。所以，包括小王在內的很多中介，現在的心思，根本不是賣二手房，而是給新房推薦客戶。
準確地說，這是一種“撈偏門”。
最近幾個月，小王一套二手房都沒成交。但通過給外地項目介紹客戶，牽線搭橋，賣掉了2套新房。“一套正常簽約，一套更名房，賺了十幾萬。”
小王說，因為是把客戶引導其他平臺，如果被公司發現，是要被開除的。
但為了生計，很多人依舊這麼幹。
不過，小王也知道，這並非長久之計。所以，他的下一步計劃是，準備辭職，換一個行業。
03
一個好的現象是，主動降價的二手房東，正在變多。
比如不久前，一套金都華庭56㎡的掛牌房源，從300萬元降到226萬元後成交，相當於打了七五折。
還有一套海德公園，2個月內，掛牌價調低了整整10%。相關統計數據顯示，與今年上半年最高點相比，部分小區房源降價幅度達5%—10%。
但在海量掛牌房源中，降價比例還是太低了。
所以，整體二手房價的變化並不明顯。國家統計局數據顯示，今年8月和9月，杭州二手房價指數環比兩連跌。
看似調整勢頭兇猛，但跌幅只有0.1%和0.2%。
另一方面，相比新房，即便降價，絕大多數二手房仍不具備優勢。以幸福裡為例，精裝新房均價2.65萬，而附近二手房，最便宜也要2萬7-2萬8，還是毛坯。
行情的低迷，加上新房的擠壓分流，最終導致二手成交量每況愈下。
統計數據顯示，杭州4-9月的二手房成交量，分別是8835套、8723套、7942套、7922套，6739套，和6098套，連續5個月下滑。
10月最終成交數據，雖未公佈，但以目前勢頭看，大概率在5000套左右。
也就是說，成交“六連跌”，已不可避免。
04
不久前的三週年調控系列報道中，我們認為：至少有三股力量，在不斷推高二手掛牌量。
第一，因限購出現的騰房票行為，“賣1才能買1”；其次，因為限價，不少人想把手裡的二手房，置換成一套更優質的限價新房。
第三，投資性紅盤的交付次新房迴流，這也是最重要的原因。
過去三年，杭州賣掉了數十萬套新房。哪怕一點點比例，規模也是驚人的。西湖國際城、江南之星，及海德公園等盤的超高換手率（10%上下），就是最好證明。
注水量源源不斷，出水量卻日漸減少，惡性循環之下，總體蓄水量，自然越來越多。
不過，掛牌量雖不斷刷新紀錄，但出現大面積踩踏的概率，並不高。
首先，10萬套掛牌房源中，非住宅房源佔比超過20%；其次，除非存在迫切需求，置換改善客戶，不會輕易甩賣。尤其搖號時代，新房並不是想搖就能搖到。
比較有可能出現“踩踏”的，還是那些投資客特別多的紅盤。
據我們此前報道，少量交付紅盤二手成交價較最高時，已平均下滑10%左右。但對比新房買入價，價差依然不菲。
那麼，二手房價最終將調整到什麼程度？
我覺得有一個非常直觀的參考標準：看新盤去化率。新盤的去化率，很大程度上代表了購房者對房價的接受度。
萬人搖、超低中籤率，意味著房價低估，周邊二手房賣得更貴，合情合理。
但是也有不少板塊新房，比如金沙湖、市北等，只能賣個六七成，甚至更低。從某種意義上看，這就是現階段比較合理的價格。
作為一個正常市場，這類新盤附近的二手房，價格至少不能比新房還貴吧。
相信，隨著倒掛紅盤的逐漸消散，更多高地價項目上市。一個更合理的二手房價體系，也將隨之呈現。
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