平心而论，我看市场还是很准的，但是这几年还是有不少的城市看走了眼，这篇也就是复盘一下，讲下这几年看空看多的心路历程。
这篇复盘的城市是：嘉兴。
嘉兴在我从业以来，一直视为一个波澜不惊的城市，一个我长期看空的城市。
当年的理由有好几个，而且次次说的理直气壮：
1、嘉兴人口少
自从1983年嘉兴湖州分家后，嘉兴人口就仅剩400多万人，而且与苏州类似，嘉兴市区对下辖的县市吸引力非常有限，海宁不用讲，皮革城就能让自己自给自足，桐乡、嘉善、平湖也是自我发展得很好。如果只看嘉兴市本级（南湖区、秀洲区），人口只有100多万，如果没有强大的人口吸附力，市本级的人口规模就是外地县城级别。
2、计划生育做的好
我一直很喜欢用这个指标看长三角，来论证“有购买力但无需求”的观点。那些计划生育做的一般的多子区域，未来的家庭裂变造就的购房需求是很强大的。而计划生育做的好的地区，比如苏南和浙江，对地产而言他的影响也是非常大的，举个例子，如果独生子女去外地发展了，那是不是有可能会举家外迁？带走的不仅仅是人口，还是整个家庭几十年积累的财富，留下的是一套甚至数套二手房的供应量。嘉兴的计划生育做的就是省内标杆之一。
3、地形地貌有利于土地供应
浙江是传说中的“七山二水一分田”，而嘉兴的状态真的就是杭嘉湖大平原，到处都是地，只要放开土地指标供应，全境都是良好的建设用地。一言以蔽之，不缺地，供应量大，可以圆形摊大饼。这一条就解释了为啥经济能级更低的丽水、舟山，同期房价却远高于嘉兴。
4、产业上被上海、杭州虹吸
不要认为背靠上海杭州两大经济体就好发展，就如同行星在两大恒星间运作一样，的确每时每刻都有光热，但是容易被撕裂。嘉兴不出产好的企业总部，或者企业做大之后总会跑去上海或者杭州，毕竟找人找钱都更容易些。企业总部走了，人也走了钱也走了。
5、房地产起步早，户均拥有住房多
房地产行业起步早，这是浙江各地市的一个明显特征，甚至早期杭州的房价都能吊打上海。也正因为起步早，当内地很多城市还在福利分房的时候，浙江人已经对商品房习以为常。积累到2010年以后，中产阶层的住房条件一般是二套起，除非有其他刺激因素，自身而言很难有意愿继续购买。
所以嘉兴的房价在2016年前，长期保持在5000-8000元/平的水平。
当然也有天量已出让土地存量的因素，长期供大于求，让嘉兴的房价钉死在成本线上，也让公众对嘉兴的房价的感知已经到了理所应当的程度。要涨？会翻倍？那时还真不敢想。
所谓的存在即合理。
前司在2013年就进了嘉兴，不大的项目，一直到2017年初才堪堪清盘，有点狼狈。
一切在2016年出现了反转。年初上海投资客大军刚刚刷爆花桥，春节后大批量的中介开始出现在嘉善、嘉兴市区众多楼盘中，一车一车得从上海市区往嘉兴广袤的土地上导客。当然，因为嘉兴存量太大，就算天量资金填坑，一时半会也填不满。
然后5月份挂出来一块地：
很后悔的一块地，当时非常犹豫，反思了下原因，因为自己的项目销售并不好，对嘉兴的认识也一直很负面，对于上海人怒刷嘉兴的情况也有了解，但是也因为前几年怒刷嘉兴的各种专业市场商铺被套牢，也在怀疑上海人源源不断投资的可持续性。
最后的结果就是被中梁底价捡了，楼板价1568元/平，现在二手房价格中位数在18000-19000元/平。
中梁捡便宜只是开始，后面土地市场直接旱地拔葱，地王不断，地价直接从不放预期账面能赚钱，到放50%涨幅才能赚钱。
但嘉兴的房价上却始终动静不算太大，直到2016年底之前，大概就从5000-8000元/平往上浮动到了6000-10000元/平的水平。
真正拉涨停的，还是2016年底2017年初那一波，靠着拆迁大潮的托市以及供应量的急剧减少，很多地方在这几个月时间里直接就翻倍了，6000元/平直接翻到12000元/平，10000元/平翻到15000元/平，这类的涨幅比比皆是。
我就是在涨好的时候才空翻多的。what a pity
当时的理念也被教育了，几个支持空翻多的想法吧。
1、嘉兴人民还是有钱
涨价容易，但涨上去本地人还能接的住，才是一个地方房价是否正常的关键指标。从这一点来说，北京周边类似的固安，以及深圳周边类似的惠州，都比不上嘉兴。
2、做研究要看微观，但也要看大势
的确嘉兴的基本面就那样，但是上海的资金流向是一种无视基本面的bug级存在。开发商在上海拿不到地，就会冲向嘉兴，老百姓在上海买不到房，也会冲向嘉兴，这种逻辑，与基本面无关，真的无关。给有钱势力低头，再理性的分析也要重视这种短期的波动性。犹豫不决的时候，学中梁抢第一个身位。
3、嘉兴的杠杆率低
嘉兴曾经遍地5000-8000元/平的房子，这么低的房价，很多嘉兴人都是全款买房，甚至会觉得装修的钱比房价贵多了。在涨上去前，根本没啥负债，这就是房价暴涨的一个很好的基础，短期内大家一起爆杠杆，房价就顶上去了。
4、上海同城、杭州同城
虽然嘉兴被虹吸，但是水满则溢，当上海、杭州的商务成本高企的时候，嘉兴也能作为低成本的制造中心，接受外溢，反而是有下一个苏州的潜力。
5、反正上海杭州土地已经那么难拿了，努力在嘉兴搞搞吧- -！
亡羊补牢为时未晚，但是已经来不及了，从2017年2月挣扎了几个月的收并购，2017年5月大剧院里程碑式的土地拍卖，等同于宣布嘉兴再无洼地。
不过后来嘉兴的房价因为涨的过快，也进入了盘整期，大方向就是投机客不断出清，本地客户陆续接盘，震荡往上并维持至今。
当然嘉兴以及差不多逻辑的绍兴、无锡、常州，都可以用上面的理论去阐述，嗯，后面三个城市也是我看走眼过的，2017年初陆续空翻多- -！
閱讀更多 周璐的筆記 的文章
