行情冷下去了，大家搖號時候的顧慮也多了。
上週幸福裡領證，就隱隱感到了各種趨勢：正常行情下，2.65萬元/㎡的幸福裡手握明顯倒掛，而且還是雙地鐵TOD，搖就是了。但是，大家卻很關注另一樣東西——時間成本。
畢竟幸福裡要到2022年底才能交付，再加上餘杭區無法提前繳納契稅，如果是投資購買幸福裡，等到滿2年，已經是5年以後了。
有粉絲吐槽：“誰知道到時候杭州樓市會是什麼樣啊！”
先不論亞運會以後杭州市場究竟會如何走，光是這本時間成本賬，就多少有些算不過來。
這時候，現房樓盤的優勢就顯示出來了。
比如前段時間海上海、湖景居、金色和莊。雖然各自都多少有那麼一些遺憾，但還是讓購房者心動。相信現房是一項重要因素。
這一次上新的現房樓盤，則是香港興業·耦園的最後一幢洋房。由於耦園今年3月就已經交付，所以搖中了只要等合同走完，貸款辦妥，隨時就可以辦證。
在未來科技城接下來要上新的樓盤中，可以說是時間成本最小的一個了。
▲香港興業·耦園交付實景
再加上耦園交付品質和口碑不錯，只怕這次搖號難度會很高。
今年3月，耦園推出的5幢洋房144套洋房，可是吸引了3272戶的報名，中籤率4.4%。這次只有34套房子，房源偏少，沒準耦園還能創下一個超低的中籤率。
1.
板塊配套
未來科技城，應該不需要過多介紹了吧？兩大“宇宙中心”之一，杭州“硅谷”，阿里大本營。
這基本上是杭州樓市“限價最狠”的板塊了。
幾年前，未來科技城與錢江世紀城的房價還是平分春色。現在，世紀城的高層已經站穩了4萬7，而未來科技城高層也不過3萬1左右。這個價格，不光輸給了錢江世紀城，也低於蕭山市北、湘湖等板塊。
作為一個有產業支撐、豐富配套的板塊，未來科技城的新房價格似乎比大家意料中低了一些。不過這也意味著，互聯網行業的人才們能夠用更低的代價留在這裡。
▲香港興業·耦園區位圖
從位置上來看，耦園毗鄰西溪溼地，所在的位置未來科技城最初版本的低密住區，容積率只有1.2。周邊的濱江西溪之星、西溪融莊等，也都是低密度產品。
從幼兒園到中學，五常街道中心幼兒園總園、杭師大附屬五常中心小學、杭師大附屬五常中學全部圍繞著耦園，全部都已經投入使用，硬件設施都很新。
▲邊上就是杭師大附屬五常中心小學
在學區分佈稀疏的未來科技城，能有12年的公辦基礎教育配套，已經非常難得了。
商業配套上，除了周邊小區的底商，耦園往北300米左右有一處西溪旺角。體量不大，只有大約1萬㎡，但是能夠滿足基礎商業配套。
周邊3公里範圍內有海港城、親橙裡、西溪印象城等綜合體，開車通行勉強算比較方便。
▲香港興業·耦園小區主入口
最大的遺憾是距離地鐵站比較遠，已經批覆的線路站點中，最近的是機場快線阿里巴巴站，直線大約2.3公里。如果是日常通勤，很難依靠地鐵。
但是由於比較靠近西湖區，通過門口的荊長大道可以很快開上文一西路、文二西路、餘杭塘路等東西向道路，到城西、市中心等方向很方便。
▲香港興業·耦園售樓處
2.
樓盤信息
耦園由香港興業開發，總建築面積約10萬㎡，主要由多層洋房與聯排別墅組成。
從售樓處現在已經能夠看到耦園。外立面石材幹掛，多層用了黃金麻和仿石漆，聯排用了印度進口的克什米爾金。整個小區全人車分流，而且做了地上地下的雙大堂設計。
▲從耦園售樓處看小區內部，完全人車分流
由於小區已經交付，綠城物業已經入駐，所以現在不允許購房者進入小區查看實景。
目前售樓處所在的位置將是後期小區會所，面積約700㎡。在未來科技城，配置了會所的小區是少數派。隔著會所的玻璃，剛好可以看到這次開盤的22號樓。
▲香港興業·耦園沙盤
雖然我到達的時間是工作日的上午，但是購房者還是源源不斷。到了中午置業顧問需要輪流吃飯。有一對年輕夫婦直接抱著睡著的小嬰兒就來了，看來應該是蠻趕時間的。
▲快到中午了，置業顧問仍然很忙碌
即使是毛坯交付，耦園還是提前為業主考慮了各種小細節。
比如入戶門門檻預留了10釐米左右的高度，保證業主有空間可以安裝地暖。又比如衛生間排水採用靜音管道和同層排水，儘可能減低排水噪音。將來如果有檢修需要，也可以在自家內解決。
整體園林景觀以及公共部分也做得比較細緻。作為香港興業在杭州唯一的項目，耦園還是值得點贊。
▲香港興業·耦園交付實景
兔博士數據顯示，目前小區二手房一共成交了4套洋房標準層，單價大約3萬5-4萬不等。和2萬8的新房價格相比，大約有7000-12000元/㎡的倒掛。
掛牌房源方面，整個小區單價最低的大概也在3萬8左右。
保守估計，這次如果搖中一套平層123㎡，賬面盈利約85萬左右。當然，最終能賺多少也還要看賣出去那一刻的價格。
除此之外，隔壁的濱江西溪之星由於是精裝交付，二手房成交價格也基本上在4萬-4萬5之間浮動。
▲隔壁的濱江西溪之星
3.
產品分析
由於耦園洋房部分已經交付，而且為毛坯，所以售樓處並沒有開放樣板房，現場只有幾套戶型模型。
▲香港興業·耦園交付實景
本次開盤一共有3個戶型，分別是23套123㎡標準層、6套117㎡底躍、5套178㎡頂躍。由於是一梯兩戶，再加上雙向智能梯控，整個電梯廳相當於都是自家的，可以充分利用。
123㎡標準層戶型
123㎡標準層是一個四房兩廳兩衛的“四葉草”戶型。奇偶錯層，戶型略有不同，奇數層陽臺在臥室外，偶數層陽臺在客廳。由於是新規前的產品，再加上是洋房，所以得房率很高。現在已經很難看到這樣的產品了。
整體南向面寬大約11.3米，房間開間尺度都很大，北向最小的書房開間就約3.0米，和現在市面上一次次臥的開間尺度差不多。
主臥套間自帶衛生間，開間約2.2米，想做一個浴缸應該不成問題。南向次臥則帶了一個走入式衣櫃。
117㎡底躍戶型
117㎡底躍是一個三房兩廳兩衛的戶型，總價比2層的123㎡大約要貴30萬左右，當然，可以利用的空間要多很多。
首層部分與123㎡相比，由於單元入戶的設置，少了一個北向的小書房，其他空間結構相差不大。一層有一個小院子，與外部有綠植隔斷。地下室的空間可以完全自行發揮用途。
178㎡頂躍戶型
178㎡頂躍的總價比較高，基本在570-600萬左右，戶型為五房五廳三衛。城西方向對於疊墅、躍層有執念的客戶千萬不要錯過。畢竟未來科技城其他的疊墅產品總價基本上都在800萬-1000萬以上。
躍層是主臥大套間以及露臺設計。主臥大套間可以根據業主需求自行設計，靈活性比較大。這個戶型對於三代同堂的家庭比較友好，一是房間數夠多，二是上下兩層能夠保證相對的互不干擾。
4.
跑盤總結
1、和同小區二手房相比，搖到就賣賺個7000元/㎡問題不大。
2、戶型好，非常好，可拓面積很多。
3、預算比較充裕的改善客戶，千萬不要放過頂躍，這樣的產品在全杭州都越來越少了。雖然總價要高一些，但是基本上可以實現一步到位。
4、後期還剩下10幢聯排和1幢疊墅，全部現房結頂，戶型尚未披露，終極改善客戶可以等一等。
5、在未來科技城當中，位置更靠近西溪。優勢是幼兒園、小學、中學繞自己家一圈。但和西溪公館面臨一樣的問題，缺地鐵。
6、香港興業在杭州首個項目很有誠意，產品做得不錯。耦園即使完全不作投資考慮，用來自住也是非常好的。
7、時間即成本，證一辦就能賣，現房優勢明顯。
8、房源太少了，中籤率肯定會很低。
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