2019年，地產界的“當紅辣子雞”莫過於“城市更新”。隨著中國大城市開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地產行業歷經數十年繁榮發展後，逐漸由增量時代走向存量時代。
在舊城、舊廠、舊村“三舊改造”新戰場上，一場轟轟烈烈的城市更新浪潮席捲全國。
國家統計局數據顯示，截至2017年年末，中國平均城市化率為58.52%，珠三角城市群城市化率為83.84%，長三角68%，京津冀超過60%。要知道，當城市化率發展至50%時，城市發展便會放緩步伐，城市更新成為城市可持續發展的新機遇。
眾多熱點城市包括粵港澳大灣區的廣州、深圳和東莞等一批一、二線城市，紛紛借力城市更新“騰籠換鳥”。
隨著城市更新政策的逐步完善，粵港澳大灣區各城市的城市更新進程明顯加快。2018年，大灣區十大城市通過城市更新完成改造的土地面積共計5.4萬畝，同比上升32%。
▲圖4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面積。
今年9月4日，廣東省自然資源廳發佈了廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年） 。
方案提到，至2021年，廣東新增實施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區新增實施“三舊”改造面積就達18.76萬畝。廣州新增實施“三舊”改造面積54000畝，完成改造任務面積35000畝，當之無愧成為“舊改之王”。
灣區9城，土地情況不盡相同，政策、模式也各有千秋，一起看看大灣區內地9城最近舊改情況~
Part 1
廣州城市更新
從“政府引導”到“政府主導”
與深圳不同，廣州以政府為主導，主要改造方向包括微改造及舊村改造。其中全面改造以拆除重建為主，微改造以局部拆建及功能置換為主。這是為了適應廣州地區歷史發展久遠，改造難度較大的問題，因地制宜提出的改造方式。
城市更新現狀：
2016-2018年發佈的城市更新計劃中，廣州舊村改造佔全面改造土地面積的比重高達85.9%。具體到改造數量上，2019年廣州市已批覆舊村46個，體量達2200萬㎡；舊廠323個，體量達1800萬㎡。
最新政策動態：
2019年4月18日，廣州市發佈《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，創造性地提出了收購（市場評估價）→獎勵（按時簽約）→回購（建安成本價）模式。並且明確了各種舊廠房改造繳交土地出讓金的標準。
2019廣州最新“三舊”改造模式如下：
Part 2
深圳城市更新
市場化程度高
深圳是全國首個城市更新項目無需土地招拍掛，可通過協議出讓的城市。深圳的城市更新主要由市場主導，存量市場是土地供應的主力軍，其最大特點是一二級市場聯動，開發商自主性較強。
城市更新現狀：
2016-2018年深圳城市更新土地供應量高達1.8萬畝，為一級土地成交量的1.5倍。截至2019年9月，深圳已列入城市更新計劃項目805個，已通過城市更新專規批覆項目469個，通過率58.3%，實施主體確認公示項目306個，實施率38.1%。
最新政策動態：
2019年6月11日，深圳市規劃和自然資源局正式印發《關於深入推進城市更新工作促進城市高質量發展的若干措施》，其中提到，規範集體資產管理，嚴禁開發商私下進駐城中村及私下倒賣，降低改造成本及社會風險。同時，本次措施還提出，涉及以集體資產為主的城市更新項目，原農村集體經濟組織繼受單位通過公開招標方式選擇市場主體。
Part 3
珠海城市更新
廣深結合：整治、改建、拆建
珠海城市更新以整治、改建、拆建三種方式為主，在城市更新項目開展方式上與廣州模式相同，採用政府優先推動，市場主體後續介入的模式。
城市更新現狀：
2019年，珠海各區域城市更新中長期（2019年至2021年）計劃表陸續公示。據統計總共包含107個項目，囊括了舊村、舊廠、舊城鎮等拆建類、改建類、整治類項目。
最新政策動態：
9月12日，珠海市政府印發《珠海市城市更新項目地價計收辦法》，明確城市更新項目地價按照舊廠房、舊村、舊城鎮、“三地”及補公五個類別進行計價，對珠海市行政區域範圍內經批准的城市更新項目地價計收標準作出了明確規定。
Part 4
東莞城市更新
連片改造，潛力巨大
東莞三舊改造的操作主體多元化，政府積極引導各類主體參與。包括政府主導改造模式、單一主體掛牌招商模式、土地權利人自行改造模式三種。其中政府主導改造模式細分為：政府土地儲備模式、政府土地整備開發、政村合作模式。
城市更新現狀：
東莞的城市開發強度接近50%，土地供應量嚴重稀缺。並且由於位居深圳、廣州兩大大灣區重點城市中間，城市更新市場發展潛力巨大。據《東莞市“三舊”改造專項規劃（2015-2020 年）》披露，未來五年東莞規劃市級重點改造片區23個，總改造規模約8355.33萬㎡。
最新政策動態：
東莞三舊改造的更新方式主要為連片改造及單宗項目改造，其核心指導政策為《東莞市“三舊”改造實施細則》及《東莞市“三舊”改造實施細則操作指南》等30多份“三舊”改造配套性政策文件，已經建立起了相對完善的政策體系。
Part 5
佛山城市更新
政府補貼市場”模式
佛山三舊改造主要有政府主導、規劃控制、連片改造、市場參與等改造方式。
在舊改業務中，政府擔任主導角色，同時表現出高度的信譽擔保和高度介入性，但在具體的利益分配上更加寬鬆。對於舊城鎮、舊村莊的居住類用地更新，主要強調非營利公共服務設施的建設要求、更新中房地產項目的建設要求等。
城市更新現狀：
佛山的三舊改造用地總規模為16866萬㎡，其中舊廠房規模為11333萬㎡，佔比為67.2%，舊村莊佔比20.84%，舊城鎮佔比11.96%，舊廠房改造是其核心。
截止至2019年9月，今年佛山21條舊村已有房企介入改造。
最新政策動態：
8月15日，佛山市出臺《佛山市利用集體建設用地新建租賃住房土地供應管理實施辦法》等四份文件，對集體租賃住房土地供應行為、集體租賃住房項目建設運營審批、村級工業園改造配建租賃住房的行為以及城中村存量房源規模化租賃行為進行規範。
Part 6
中山城市更新
細分片區功能
中山市三舊改造方式與東莞相同，分為成片拆遷改造及單宗項目改造。
在改造上自主劃分了片區改造功能，將各片區分成了十餘個發展差異化的片區，其中主城區細分十餘個片區來完善未來的居住、商貿、政務等一系列功能，其他各個片區劃分為綜合服務型片區、特色工業型、歷史文化型、生態休閒型等功能。
城市更新現狀：
作為全省面積倒數第二小的城市，中山市的建設用地使用也已接近“天花板”，存量用地改造成為突破土地瓶頸的唯一方式。2012年至今，中山市累計推動實施三舊改造用地總規模為845.3萬㎡，完成改造550.2萬㎡。
最新政策動態：
10月15日，中山市更新局開展了《中山市“三舊”改造（城市更新）專項規劃（2017-2020）》補充完善工作，挖潛舊廠房改造項目348個，面積約1275公頃；新增符合納入條件的舊廠房改造項目188個，面積約532公頃，其中納入後可馬上辦理“三舊”改造方案的75個，面積約159.8公頃。
Part 7
惠州城市更新
受深圳影響大
惠州市三舊改造的更新方式分為政府實施改造、原產權人自行改造、市場主體實施改造、農村集體土地改造、（政府主導，引入社會資金成片拆遷改造）、（國有企業、資產經營公司、集體企業所持有的土地改造）等六種改造模式。
城市更新現狀：
由於惠州臨近深圳，故而其三舊改造在模式上受深圳影響較多。據《惠州市惠城區土地整治規劃(2016- 2020)年》（徵求意見稿）指出，2020年，惠州閒置土地盤整規模為39.7萬㎡。規劃期內，全市將規劃三舊改造項目將達12個，改造規模120.9萬㎡，預計總投資18.14億。
最新政策動態：
近日，惠州市自然資源局局組織編制的《惠州市“三舊”改造實施辦法（第二次徵求意見稿）》（下稱《改造辦法》）完成修訂正式對外公示。
《改造辦法》明確了“政府主導、規劃統籌、產業優先、公益保障、規範有序、多元共贏”的改造原則，將摒棄以往零散、點狀的改造形式，劃定改造單元推動成片連片、成規模改造的實施。在改造技法上將實施以拆建更新和微改造兩種方式相結合。
Part 8
江門城市更新
土地供給寬鬆 注重市場導向
江門市三舊改造在政策導向上注重統籌協調，注重利益共享，推動連片更新改造，注重市場導向機制。同時江門市也將舊改審批權限下放到區，改造方案審批由各區政府組織，提高涉及三舊改造審批效率。
城市更新現狀：
江門市的土地供應相對寬鬆，2018年江門市區房地產開發用地供應總量達179.3萬㎡，相比去年同比增長74.2%，其中商住用地三舊改造供應土地總面積34.5萬㎡，佔比24.4%。
最新政策動態：
8月14日，江門市自然資源局 發佈關於繼續執行《江門市城鄉規劃局 江門市發展和改革局 江門市財政局關於徵收城市基礎設施配套費的通知》的通知，江門市城市基礎設施配套費的徵收範圍及對象、徵收標準、徵收辦法、減免事項等有關規定。
Part 9
肇慶城市更新
工改工不徵收地價
肇慶市三舊改造政府鼓勵各地探索利用社會資金開展三舊改造，在拆遷階段可通過招標方式引入企業單位承擔拆遷工作，拆遷費用和合理利潤可以作為收（徵）地補償成本從土地出讓收入中支付。
在工改工項目上，肇慶市採用不徵收土地價款的鼓勵方式。三舊改造符合城鄉規劃且改造後不改變用途的工業用地，能提高土地利用率及增加容積率的工改工項目，不增收土地價款。
城市更新現狀：
自2009-2017年末，肇慶市共批准213個三舊改造項目，批准實施面積1516.33萬㎡，至今已動工1453.87萬㎡，投入資金345億。通過三舊改造已完成的保障房項目有7個。
最新政策動態：
近期頒佈的《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》 中，肇慶改造目標任務是：計劃新增實施改造面積達8000畝，要求到2021年完成改造任務4500萬畝。另外，到2021年肇慶還須完成“工改工”改造項目任務面積500畝。
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