【土地市場溢價率走高 房價到底會不會上漲】
進入四月之後，在多重調控措施的壓力下，3月份剛剛有點回暖的樓市在4月就遭遇到了倒春寒。但是，進入紅五月之後，雖然樓市依然平穩，但是土地市場卻意外的熱鬧起來了。據報道，僅5月8日這一天，包括天津、蘇州、濟南在內的10餘個城市共成交約32宗地塊，單日成交金額近300億元。拿地的玩家，既有如碧桂園這樣的頭部房企，也有金地、奧園等實力房企，各地中小規模房企也是表現不俗。
碧桂園在去年的年會上還表示要退出房地產行業，既致力於現代農業，也要AI等高科技行業進軍。但是，為什麼很快就有反悔重回土地市場搶地，我們還不得而知。或許是船大難掉頭，也可能與萬科鬱亮說的，還沒有看到有比房地產更賺錢的行業有關。
我們知道，去年的土地市場溢價率大幅度下降，並且流拍也不少見。但是，今年以來，土地市場熱情卻再度升溫，5月以來的土地招拍掛的基本面就是高溢價。50%的溢價已經很普遍，碧桂園在江西九江拿的地溢價高達72%。看到這個情況，人們不能不擔心，房價是不是又要上漲了？畢竟土地是房價成本的主要構成因素。
根據機構數據顯示，截至4月底，全國300城住宅用地成交樓面均價及溢價率均有所回升，其中4月樓面價同比漲幅20%以上。4月份土地市場供需整體雙雙走高，全國主要地級市土地成交建築面積14622萬平方米，同比上漲13.8%；土地出讓金4025億元，環比上漲40.45%，其中二線城市同比上漲81.61%。具體來看，一線城市成交規劃建築面積同比下降5.09%，溢價率13.92%，二線城市成交同比上漲26.7%，溢價率回升至25.73%；三四線城市同比上漲5.79%，溢價率同比持平。
今年住建部提出的調控目標就是“穩房價、穩地價、問預期”。現在，看，地價已經不夠穩了，那麼房價還能穩嗎？地價都漲起來了，穩預期差不多也就成一句空話了。以前經常出現的麵粉貴過麵包，都有一個規律，就是隻要地王出現，畢竟要拉昇區域房價大幅度上漲。現在再見面粉漲價，麵包能不漲價嗎？最近，就有個別地區出現排隊搖號的情況。
但是，我們也要看到，在3月份小回暖之後，住建部已經點名批評了20多個熱點城市，其中也有土地上漲比較活躍的城市。這就說明，住建部已經關注到這個事情。此外，我們也要看到，與往年的地王頻出不同，今年的土地市場回暖，其實無論是溢價率和總溢價並不算誇張，也沒有上演地王爭奪戰。
不管怎麼說，在“房住不炒”的調控總方針下，眾多開發商為何要高價拿地呢？莫非他們又嗅到了什麼消息？從市場面規律來看，雖然地價與房價具有聯動效應，但開發商正從高利潤時代進入低利潤時代。雖然有些開發商拿地動力不減，但是，指望上漲房價的風險也是很大的。
自然資源部不久前也發佈通知，明確要調整和確定2019年住宅用地供應“五類”調控目標，其中消化週期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。簡單地說，就是缺地的城市加大供地，土地市場飽和的城市，可以停止供地。這就是所謂的“因城施策、一城一策、城市承擔樓市調控主體責任”的具體表現。【本文由“馬躍成”賬號發佈20190512】
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