環京北三縣，有一個總體量超過1萬戶的項目，案名“早安北京”，距離北京城市副中心通州區僅一河之隔，但目前價格只是其1/4。
這個三年多來一直“一房難求”，需要交高額定金才能買到的項目，如今卻因為涉及一眾業主1.6億餘元的“溢價款”，成為北三縣樓市喧囂過後的傷疤。
銷售之謎：
現場“火爆”，官方卻稱“不在售”
“現在就剩30多套了，可能您再考慮一下就沒有了。”
一個多小時後，銷售人員說：“現在剩下11套了，剛才又賣出了2套。”
如此緊張的銷售氣氛，出現在早安北京項目的臨時辦公室（用作售樓處）。這個所謂的臨時辦公室，只是小區內一間普通的毛坯房，所有的家當，就是幾張桌子加牆上的幾塊展示牌。
銷售人員拒絕了記者提出的參觀已竣工房屋的要求，並表示：“我們最大的優勢就是現房，這附近還有很多沒開盤的房源，幾個月後肯定漲。”
有意思的是，開發商河北福泰房地產開發有限公司（下稱福泰地產）卻說，早安北京項目現在已經沒有房源在售，那些中介“或許”是在賣二手房。
他指的“或許”，真實存在於小區內部，距離售樓處僅一街之隔。
而負責此次問題處理的大廠高新技術產業開發區管委會副主任葛福輝亦對“鎂刻地產”記者表示“項目目前不在售”。
禍起定金：
是不是購房款？“法律定性還需探討”
或許是北京城市副中心的光環太過耀眼，北三縣優越的地理位置和相對較低的價格，令太多人忽略了其中可能隱藏的風險。
“當初找了所有親戚借錢交了定金和首付，我們確實是剛需，也確實沒想到會被騙。37萬元定金，真的不是一筆小數目了。”在實地探訪之後，“鎂刻地產”記者見到了購房者李桐，談及這大半年的維權，她情緒有些激動。
“確實是這樣，我們當時每次去，銷售人員也不斷製造一種緊張氛圍，說這個地方的房子有多麼多麼火熱，現在的均價是1.8萬元，過完年就要突破3萬～3.5萬元了。房源緊張，要買就得先交一筆定金，否則很可能馬上就沒有了。”李桐說。
這段經歷發生在2016年10月～12月間，以李桐交完37萬元定金為節點。
從當時的宣傳資料看，早安北京均價2.1萬～2.2萬元/平方米，而從業主提供的合同看，當時的價格是1.8萬元/平方米，與備案價並無二異。
項目宣傳時高於備案價，但卻是以備案價進行實際銷售的。也就是說，部分業主對於這一溢價區間是知曉的，至於雙方當時是否達成某種共識，目前尚不得而知。
針對這次涉及1.6億餘元款項的業主維權事件，福泰地產品牌營銷部相關負責人向記者表示，“現在的情況可能是市場波動下，業主心理預期變化導致的，公司現在會全力配合政府提供相關材料。”
如今，兩年多過去了，早安北京的均價在1.7萬元/平方米徘徊，而房源“依舊緊張”。在項目現場，記者聽到的依舊是與當時極為類似的營銷話術。唯一的不同，可能就是現在的中介公司會再拉上一名自稱“管理層”的銷售人員，一行兩人，帶你從小門進入，說的是“您不買也沒關係”。
據李桐介紹，由於一下子拿不出37萬元定金，在銷售人員的建議下，他們先交了10萬元，第二天補齊了剩下的27萬元，因為“不補上就不讓選房”。
值得注意的是，根據業主的反映，這37萬元並沒有包含在此後的購房款內。
“幾天後，銷售人員催著交首付49萬元，這個時候看合同才知道37萬元是不在合同之內的。”李桐說，“我們當時就質疑了，但是銷售人員說後期開發商會籤一個補充協議，跟這個首付款的大票一起開正式收據的發票。”
據記者瞭解，早安北京43號、44號、45號、35號樓的幾百名業主均有類似遭遇。
而針對定金，葛福輝表示：“很多業主提供的合同上寫的收費項是‘定金’或‘意向金’，這筆錢是不是購房款，在法律上應如何定性還是需要探討的。”
中介迷局：
涉及幾十家公司，不排除“莫名其妙”的渠道
2018年5月前後，這些業主開始維權，李桐從開發商當時承諾的交房時間2018年10月開始加入。
“其實也是被迫走上這條路的，現在就算房屋質量有什麼問題都無所謂。其實我們還怕開發商告我們不收房，合同上寫著不收房的話還得賠20%違約金。”李桐說。
2018年12月24日，大廠官方對維權事件作出回應。從“鎂刻地產”記者收到的三方回覆看，大廠回族自治縣房管局、大廠回族自治縣物價監督檢查所、國稅總局大廠回族自治縣稅務局對於業主們反映的河北福泰房地產開發有限公司超出備案價價外加價1.5億元資金流向問題進行了調查處理，“早安北京蘭苑二期由福泰地產委託大廠縣隆福房產經紀有限公司（下稱隆福房產）和金策置地（北京）房地產經紀有限公司（下稱金策置地）代理銷售”。
“兩家代理銷售公司均按照備案價格進行銷售，並與購房人簽訂商品房買賣合同，業主提供的相關舉報材料，無法證實河北福泰房地產開發有限公司存在收取備案價之外房款問題。”
也即，這兩家代理公司，是被大廠官方認可的。
不過，從天眼查信息看，這兩家房地產經紀公司的信息很有意思。
其中，隆福房產註冊資金600萬元，但實繳資本只有100萬元，註冊地址是大廠回族自治縣夏廠路西側夏墊鎮政府南側民族實業總公司綜合樓北8號，成立時間2016年7月26日。經營範圍是代理一手房、二手房出租、出售；代辦過戶、代辦貸款、房產信息諮詢。
而金策置地註冊資本僅100萬元，成立時間2016年5月11日，經營範圍是房地產經紀業務、技術服務等，並無代辦貸款資質。
這兩家公司的公示電話，均為個人手機號。由於無法尋至公司的公示地址，記者致電隆福房產，並以早安北京業主身份提出退款需求，對方表示“我已經不幹了，公司也應該不在了吧，現在那個地方已經改做零售了”。而金策置地的電話則始終無法接通。
另外，據記者調查，被“投訴”的大廠回族自治縣耀鑫不動產諮詢服務有限公司、大廠回族自治縣嶽達峰房產經紀有限公司、大廠回族自治縣創輝置業房地產經紀有限公司、大廠回族自治縣新佳房地產經紀有限公司、大廠回族自治縣居之和房產經紀有限公司、三河市順心置地房產經紀有限公司大廠分公司、北京銘地行房地產經紀有限公司大廠分公司、大廠回族自治縣隆福房產經紀有限公司、北京金鳳凰華夏房地產經紀有限公司大廠分公司、大廠回族自治縣鴻盛房產經紀有限公司等十幾家被福泰地產“否認”存在關聯的經紀公司，均為當地小企業。
而據李桐透露，他們這批業主的收款方涉及的地產經紀公司超過40家，另外還有部分個人。目前，多家地產經紀公司已註銷，被轉入的個人賬號已變成空白。
其中，李桐的流水單收款方是三河市百目房產經紀有限公司（大廠分公司），前文所述的27萬元定金，即入了該公司賬戶，而緊鄰的一筆近50萬元款項，則直接入了福泰地產的賬戶。
從記者此前在廊坊（大廠所在的北三縣屬於廊坊）其他區域的踩盤情況看，該區域的開發商大多將項目分別委託給多個地產經紀公司，而像早安北京這樣涉及幾十家的實屬少見。
對此，福泰地產上述負責人表示，“我們合作的中介一定是在政府備案的正規機構。一些業主可能是通過其他不被認可、不正規的中介機構買房，但只要是和我們福泰正式簽約的，都是我們的上帝，我們會全力配合政府解決問題。”
“一些業主說有中介機構多收了一筆錢，公司對此並不清楚，也不瞭解資金去向，我們所有收取的房款都是合法合規的，對於該問題我們配合調查。”他續稱，“也有一些業主通過莫名其妙的渠道買了房子，向我們要求曾經被承諾的‘送車庫’‘免物業費’，我們實在是不知情。”
根據這位負責人的說法，部分業主是通過“莫名其妙”的渠道，在福泰不知情的情況下購房的，但簽署的卻是正規購房合同。對此，他解釋稱：“可能是通過親戚朋友推薦的，業內叫‘朋介’，這個我們確實不太清楚。”
取證之惑：
“很多事追溯不了”，收費定性不易
“2016年的事了，很多事追溯不了，也沒辦法追溯了。”福泰地產上述負責人坦言。而對於記者所反映的各種情況，“不太清楚”是他用得最多的說辭。
而葛福輝則告訴“鎂刻地產”記者：“3月9日，早安北京項目問題成立了專班組，下設登記、調查、法律諮詢三個工作組，目前主要在進行證據的統計和收集。工作難點在於對收費性質的定性和證據收集。”
記者獲悉，截至3月28日，專班組方面總共登記業主訴求378份，涉及總金額1.6億元。其中，共有201筆款項轉入房產經紀公司賬戶中，涉及到的房產經紀公司24個，合計金額7104.0942萬元；35筆款項轉入到薇薇化妝品、廊坊市銀盛批發電子產品、北京新世紀百貨、北京京谷偉業商貿中心、金娃現代辦公用品經營部、北京市勝大福星食品超市、燕郊商戶張金榮、大廠回族自治縣華冠建築工程有限公司共涉及8個終端賬號，合計金額1329萬元；113筆款項轉入個人賬戶中，共涉及80個個人賬戶，合計金額3525.87萬元；不知去向資金共計111筆，合計金額4044.0953萬元。
對於目前的工作進展，葛福輝表示，將近500戶業主提供的證據需要一一查證，這是很大的工作量。今日（5月10日），依照之前約定，當地政府相關部門與業主代表已就調查進展再度進行溝通，但據記者瞭解，事件暫無更多進展。
“不過坦率地講，就目前證據收集的情況來看，對業主們是不利的。通過我們的初步統計，只有20戶能夠出示中介機構的收據，其中又只有13戶收據上加蓋有中介公司的公章，其他很多業主只能提供銀行流水，其中顯示的資金去向多是個人或者無關賬戶，並不是開發商。”
據其透露，目前能夠查證的開發商委託的中介機構只有兩家（即上文所述隆福房產和金策置地）。
“不排除開發商和中介機構有違法操作的可能，但由於我們不是司法機關，所以沒有調查取證的權利，通過銀行繼續深入調查存在一定難度。我們建議主張維權的業主通過司法途徑解決，目前已經有業主開始尋求司法途徑解決。”
但對於有部分業主已經收到退款的說法，葛福輝表示否認。
（為保護受訪者，文中人物系化名）
記者 | 陳夢妤
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