近日，武漢樓市大事頻發。
融創一天猛砸152億買地、土拍再現熔斷於高溢價、一季度商品住房銷售猛增68.20%......
不僅是在武漢。根據克而瑞2019年一季度房地產企業新增貨值的數據，融創前3個月新增土地貨值1428.9億元，遠超排在第二名的綠地1106.6億元。
猶記得剛過去的3月末，融創2018業績會上，孫宏斌說：“今年房價大幅上漲的可能性很小，且很多城市的土地市場偏熱，所以今年拿地會非常小心。”
一邊喊小心一邊猛拿地，這波操作也是讓人眼花繚亂。不過對於融創的這種拿地行為，我們可以認為，它是基於房價會好的預期，認為現在是拿地的好時機。
也是基於此，目前市場上包括融創在內多家房企均在兇猛拿地佈局。加上近來新房市場成交火熱，這些都給人一種房價仍在“高歌猛進”的感覺。
房價還會大漲嗎？不好說。不過要說房價，這麼多年，其變化之大確實是超出我們預期的。
1
十年，房價發生了什麼變化?
一、市場自我調節，房子供不應求，價格高漲。
中國加入WTO，國際資本蜂擁中國搶佔市場，眾多跨國企業在華建廠，以及本土民族工業的崛起，大量勞動人口擠滿北上廣。
一線城市佔據了資源優勢，大量人口的湧入，就有了對房子的渴求。
十年前的中國已取消福利分房，樓市開發進入市場自由競爭，人多房少，物以稀為貴，住房需求暴漲，房價被推高。
二、貨幣超發，房產成了財富保值的堅挺後盾。
十年前，逐年增高的超發貨幣引發貨幣貶值，老百姓擔心財富縮水，私人資金可投資的項目不多，大概有理財，股票，房產等幾個渠道，炒股是有門檻的高智商投資，理財收益不穩定，唯有房產是傻瓜閉著眼睛都會做的投資。
儘管十年間樓市有過短暫下跌回調，站在十年的歷史長河來看，房子的投資回報率還算穩健，甚至出現了靠炒房賺錢的投資客。
三、國際熱錢湧入中國，人民幣升值，外資搶灘樓市紅利。
中國走向全球市場之後，外匯儲備增多，人民幣升值，國際熱錢通過投資人民幣資產(比如：房地產)獲利。
當時中國股市還太年輕，尚不健全，投資還需要勇氣。
與此同時，在當時中國資產荒背景下，中國的製造業多以低端製造為主，出口到國際市場，掙得都是血汗錢，還不如開發一個樓盤掙得多。
十年之間，許多央企也涉足樓市，主業低迷，樓市利潤來湊，投資房地產被認為是資金獲利和避險的好去處。
數據顯示，2016年銀行新增貸款大頭都給了房貸，製造業萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅樓市調控之下，銀行也知趣地收緊房貸了。
但房地產在銀行眼中仍然是基礎的優質資產，銀行理財更是為其做嫁衣。
四、中國推動城鎮化，農民進城買房，在讀學生也加入買房大軍。
隨著外資湧入中國以及中國城鎮化的進程，工業代工廠如雨後春筍般出現，大量農民進城務工，比如富士康在東莞的工廠，曾招納過上萬的流水線工人，還將觸角深入到中國內地，建立很多分工廠。
進城務工的農民用辛勤的汗水建設了一個又一個城市，也會想在城市買房安家，進而激發住房需求。曾經，瀋陽一度為了鼓勵農民工進城買房，還推出了零首付的優惠。
高考之後，是否要去讀書的城市買房成了熱門話題。
隨著一線城市房價高漲，如今在一線城市買房的門檻越來越高，完全靠自己的能力(不需要家裡幫忙出資)，首次置業時間都在30歲之後。
有人調侃，人生不止有詩和遠方，還有買房。
無經濟能力的大學生買房最大的障礙是什麼?網上總結為家裡不給錢或者家裡沒有錢，歸根到底，錢才是買房的關鍵因素。
曾經有功成名就的人物勸說年輕人，別在讀書的時候想買房，應該將大好的青春年華用來學習和提升自己，未來靠自己的能力去創業。
買房和創業永遠是一場博弈，不如讓年輕有年輕的模樣，其他功利的事情，順其自然。
五、當社會上升的通道被打開，房價也迎來上漲的十年。
隨著經濟發展，高等教育已變平民教育，人口頻繁湧向大城市尋找機會，社會有了向上流動的通道，買房需求被激發，拉動了樓市的上漲。
每年，大量的畢業生留在一線城市工作，主要是就業機會多，這是現實。
十年前買房的那波年輕人如果足夠努力，也許差不多能混跡中產階層了。
十年前沒有在一線城市買房的年輕人，很多體驗過大城市的奮鬥歲月後，回到家鄉或者去了二線城市，過上了有車有房，老婆孩子熱炕頭的安寧生活。
他們會反問在一線城市買房的年輕人：難道不在一線城市CBD的房子就不叫房子嗎?
2
選擇了買房， 十年後會發生什麼?
如果很多年前，你有幸在上海，讓時光回到2007年，以150萬的總價(可以貸款)買了上海浦東的房子，2017年以1100萬成交。
十年之間，漲價了950萬。
我們來計算一下你的賺錢速度：
這套房子一年漲95萬，一個月漲79166元，每一天漲：2638元。
每小時漲：110元，平均每分鐘漲：1.83元。
所以即便你在睡夢中，這套房子還是以每分鐘1.83元的速度在增值，比把錢放在餘額寶裡都強多了。
十年前又沒有限購，如果你有勇氣買下三五套，真等於買了一臺印鈔機，畢竟在上海一個月能掙7萬的人還是鳳毛麟角。
時勢造英雄，無數人在高房價的重壓之下感嘆：如果時光倒流十年，我們肯定會囤一大波房子。
可是，時光無法倒流，即便是給個機會，當年的你也未必有勇氣買房。
因為很多人沒想明白，十年前買房與十年後買房的區別：
十年前買房，上海房價大概1萬一平米，你的月薪才3千，咬咬牙買了房，即使是十年之後，你當年的房子價格會永遠停留在1萬一平米，而你的月薪會達到1萬以上，供房毫無壓力。
十年後買房，上海的房價5萬一平米，你的月薪就算高達2萬，連湊齊首付都困難，買房壓力山大，有人黯然神傷離開一線城市。
十年之間，樓市如同一場精彩的大戲，或許沒有真正的贏家。
3
未來三年，應該賣掉“投資性房產”嗎？
有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子，有人用十年的光陰享受一段沒有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢。
那麼未來，又該如何呢？
從去年到現在，經濟學家金岩石多次發出這樣的投資建議：未來三年，賣掉所有投資性房產！
從公開資料看，金岩石的邏輯大致是這樣的：
中國在城鎮化過程中出現了嚴重的人口和土地錯配，未來人口將集中在幾大城市圈，一些地區將接近於無人區，這些無人區的房產還以資產抵押在銀行，銀行壞賬短期還沒有浮出水面。但這些鬼城、鬼區不斷曝光，風險就不不斷暴露，金融海嘯可能會拔地而起，北上深的豪宅價格或將一夜腰斬。
所以未來三年，賣掉所有投資性房產，不問價格。對於家庭資產配置，金岩石建議，棄房、持股、全球化，家庭財富的配置從房地產未來五年轉向全球配置，證券投資主導。
說實話，一切簡單粗暴、過於肯定的投資建議，都是有待商榷的。
要知道，金岩石此前一直是樓市的死多頭。
你百度一下“金岩石+30萬”，就可以發現他的很多名句。
比如在北京演講，他會說“北京房價賣不到每平30萬是開發商的恥辱”;在深圳演講，他又會說“深圳前海房價漲不到每平米30萬是開發商恥辱”。
但似乎在一夜之間，他轉向了。
有媒體使用的標題是，他“投降了”。
金融風暴和中國房價的關係，金岩石也沒有弄明白。
其實，絕大多數談論中國樓市的人都沒有弄明白。
為了說明這個問題，我們可以一起回顧一下2000年以來中國房價的演變歷史。
從上面表格可以看出，2000年至今中國樓市經歷了3個降息週期和2個加息週期。亞洲金融風暴全面爆發之後，中國曾陷入了幾年通縮，所以不斷降息。
當時中國增長模式仍然是“製造業+出口”，2002年之後逐步向“城鎮化+房地產”轉移。
2004年，中國房價出現第一次大幅上漲。
這輪上漲，是此前亞洲金融風暴帶來的“挑戰—應戰”激發的。
期間經歷多次降息，以及M2的中高速增長，2013年M2增速達到了19.6%。
2005年和2007年房價上漲也很快，這時候加息週期已經啟動，但M2增長仍然偏快，中國出現了第一輪全民炒房潮。
2008年全球金融風暴的爆發，讓中國的炒房遊戲戛然而止，當年房價出現了2%的跌幅，非常罕見。
當時沿海地區經濟斷崖式下滑，大量農民工失業。
接下來的“橋段”大家都熟悉，“四萬億”來了，央行大放水，2009年M2增速達到了令人震驚的27.7%，2008年央行4次降息，其中一次的降息力度就是平時的4倍。
於是，2009年中國房價出現了暴漲，官方的統計數據是上漲了24.7%。2010年，M2增速仍然達到了19.7%，推動房價繼續上漲。
由於放水過猛，2010年到2011年，國家開始調控。
加息，上調存款準備金率，出臺了限購限貸政策，全面收緊了房貸，發明了不給開發商預售證的調控方式。但房價在巨大慣性作用下，仍然在2012年到2013年出現了較大漲幅。
真正管住房價，已經是2014年，那時新一輪降息週期已經開始。
接下來，就是這一輪房地產政策牛市。
基本情節是一樣的：經濟下滑壓力巨大，為了保就業，降息、降準、刺激房地產市場，放鬆限購限貸，然後樓市大漲。這一輪大漲從深圳率先開始，最終在2016年出現了全國性上漲。從2016年9月30日開始，政策再次逆轉，收緊限購、限貸。
從官方數據看，2015年和2016年房價只上漲了9.1%和11.3%。
但事實上，這一輪上漲肯定超過了2009年的大救市。
回顧這16年的歷史，是想告訴金岩石們：金融風暴、經濟嚴重下滑，不僅不會造成人民幣計價模式下的房價大跌，反而是房價上漲的契機。
2000年以來三輪房地產大漲，分別跟亞洲金融風暴、全球金融危機和2014年到2015年的經濟下行壓力有關。
在中國城鎮化見頂之前，希望通過經濟危機來讓中國房價在“人民幣計價模式下”暴跌，基本上是不可能的。
而且恰恰相反，經濟一不行，房價必須雄起。
至於2008年那種暴跌，反而成為抄底的千載良機。
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