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物業公司與業主相互之間的權利義務，均以物業管理合同為基礎。在這個合同中，業主是甲方，物業公司是乙方。由全體業主聘請物業公司，後者負責整個樓盤物業管理範圍內公共區域的管理和維護工作。
目前，在大多數情況下，開發商在樓盤發售階段就已經確定物業公司，通過業主委員會更換物業公司的情況並不多。這樣的物業公司往往與開發商有關聯關係，為了方便溝通和管理，開發商經常將應當由自己承擔的事務委託給物業公司，很多業主會將物業公司與開發商視為一體。
如果發生外牆漏水，屬於房屋本身的維護和管理問題。此時，首先要看房屋是否仍在保修期內。如果確定在保修期內，外牆漏水等房屋質量問題，應當由開發商負責解決。開發商為節約時間、人力、資金等各方面成本，顯然更願意委託物業公司代為辦理。
如果漏水問題發生在保修期之後，除非業主能夠證明開發商對此負有充分的責任，一般應當由業主自行處理。如果漏水問題較為普遍，可考慮召開業主大會，再由業委會通過投票決定是否動用維修基金。
房地產黃律師
誰負責？
我的回答肯定會受到一些無能又無賴的人噴呢。因為這些人會一致地認為，物業公司應該負責。為什麼呢？因為他們可以耍賴啊，以物業公司不負責而耍賴不交物業服務費啦！
就是一個傻瓜都知道，這屬於房屋的質量問題，屬於開發商的責任。但是，一般耍賴的人都是無能的，因為他們沒有能耐去找開發商啦，所以只能耍到物業公司頭上去了。
再比如樓板開裂了，橫樑開裂了，或者房子傾斜了，難道也要物業公司來處理？耍賴過度了是沒有人同情和支持的。
剛剛說的是一點激動的話。
所以，本人在“銳眼說小區”裡有一篇文章，《業委會引導業主“五個分得清”，小區矛盾可減少一大半》，業主要基本能分清哪些是開發商的問題、哪些是物業公司的問題，哪些是自己的問題，哪些是業委會的問題，哪些是政府相關部門的問題。張冠李戴不好。
現在理性地說說。
客觀地說，即使物業公司是開發商自己組建的子公司，外牆漏水了，業主也應該知道這是屬於建築質量問題，是開發商的責任。如果開發商想耍賴，想推責，稱是物業公司負責的，業主也千萬不要相信，除非要求把物業公司負責人（注意，一定要是負責人，而不是物業公司一般的職工）一起叫來，並且要有業主委員會成員在場（如果小區有業主委員會的話），業委會成員作為見證人，開發商和物業公司共同向漏水業主留下一份白紙黑字的由誰處理漏水問題的書面文本，並且要有處理的範圍、處理的期限，處理後應該達到的標準，處理費用由誰來負責，處理過程中的安全由誰承擔、責任處理的負責人是誰等等，並且要有開發商和物業公司負責人的簽字以及雙方的公章，這樣的文本共一式四份，業主、業委會成員、開發商及物業公司各執一份，這樣才能有效解決問題。否則，這個問題永遠會在物業公司和開發商之間踢皮球的。
上述說的是漏水不太嚴重的情況。如果漏水嚴重的情況，業主可以而且應當向房管部門或和建築質量部門（質監站）反映，並要求質監站對開發商進行督促。
如果不是開發商組建的物業公司，而是後期聘請的物業公司，那麼就不要耍賴了，建築質量問題跟物業公司沒有任何關係的。
另外再說一說保修期的問題。
建築質量以及內部或者附屬的設施設備的保修期，根據各種不同的情況，保修期也是不同的。這就要根據購房合同或者設計中的文件中去查詢了。有的主體部分，現今實行的是建設質量終身責任制，開發商就是要老死了，也是要負責的。
還有，如今各個地方因為房屋糾紛大量產生，特別是開發商的遺留問題被推給了物業公司，物業公司又當了冤大頭，導致這類糾紛長期得不到解決，為此，有的城市住建部門實行了開發商繳納建築質量保證金，如果開發商推諉了，住建部門鑑定屬於開發商的責任後，是可以用保證金來處理的。但這個又是各個地方自行探索的，並不是全國統一的，可以到住建部門問問。
其實，開發商在找施工方的時候，也是跟施工方有合同的，對施工質量也是要要求的。要求開發商負責後，其實最終開發商又會跟施工方去按合同追究的。
另外一個問題：如果是過了開發商的保修期，那隻能申請使用公共維修資金了。但這個申請的程序也是非常繁瑣的。
附圖是外牆瓷磚脫落的。這個肯定是建設質量問題，就不要推給物業公司啦，如果是這樣的高樓，要讓物業公司處理，這個可能嗎？
銳眼說小區
房屋外牆滲水，屬於工程質量問題，在保質期內由開發商負責維修。
過了保修期，找不到責任主體，物業公司可以協助業主維修。因為外牆滲水，施工難度很大，施工週期比較長，費用高，需要幾戶甚至多戶鄰居共同承擔責任，所以物業公司出面比較方便，可以找社會上有資質的單位，來研究如何解決。物業公司收集相關業主的訴求並報請業委會支持，徵求同單元每家業主的意見，在必要的時候，啟動動用維修基金。按照物業法規定，必須2/3以上的同單元業主同意，才可以動用維修資金。維修基金用完，需要所有業主繳納補充。我所在的南京某小區，曾經發生過頂樓三戶業主找同單元鄰居簽字同意動用維修基金，結果業主糊塗簽字，這個單元的維修基金悉數被取出修了屋頂。下次業主想修外牆滲透時，發現這個單元的帳戶上已沒有了維修基金。而頂樓的人家修好了以後賣房走人，下面的業主發現上當了。現在其他單元發生有業主想動用維修基金時，本單元其他業主很少有人再肯簽字。
我做了三屆的業委會成員，我們小區有很多這樣的情況，經歷過，所以知道一些。
君無戲言博主
外牆漏水肯定屬於物業公司的管理範圍，但是這裡要明確一點，物業公司管理的範圍也僅限於幫助業主報修登記，協調開發商與建築商進行維修的義務，因為這屬於房屋質量問題！
這裡要明確一點，新入住的小區房屋都有質量保證期，如業主入住後發現房屋有質量問題，包括漏水，可以到物業進行登記報修，（這裡重要一點是，在業主報修時一定要書面報修，讓物業籤回執）因為有許多物業公司與開發商都有暗箱操作，推諉業主，幫開發商拖過保修期，好順利退回房屋質量保證金。
如果業主報修物業正常聯繫開發商，對漏水房屋己進行維修，但是維修的不徹底，業主可以到當地房屋質量監督局進行投訴，不可以以房屋漏水有質量問題拒交物業費，因為物業服務範圍只限於幫助業主協調報修（詳情可以參考物業管理條例）
業主如果報修物業後，物業以種種理由推脫始終沒有聯繫開發商進行維修的，讓業主錯過房屋質量保證期，物業公司有責任，業主可以帶上報修記錄與報修回執到當地房產局物業管理科進行維權，也可以去法院起訴物業公司。
閃閃紅星工作室
不想長編大論。房屋質量問題，屬於開發商的責任，這是不爭的事實。只是現實中業主無法找開發商，就出現了找物業的問題。物業只負責所謂的上報，其實，物業報哪裡報給誰有沒有效果，物業自己也不知道。
如果一定要細化流程：業主找物業、物業報開發商、開發商找承建商、再扯皮一下還有監理公司、第三方機構…………這就是我們常見的死循環。
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巔峰老奴
物業服務企業通常負責的是物業的日常維修、養護工作，外牆的漏水修復當然不屬於日常維修、美護的範圍。外牆的漏水原因主要有三個:1.人為的破壞；2.施工質量的問題；3.自然老化。
外牆漏水，如果是人為的破壞，毫無疑問誰破壞誰負責。物業服務企業的工作就是向業主委員會彙報情況，並要求破壞者修復。如果破壞者拒不修復，需要採取法律手段訴訟的主體是業主委員會或該棟樓的業主，不是物業管理企業。
外牆漏水，房屋還在保修期內，當然由發展商負責修復，外牆滲水的保修期通常為五年。在處理這些事件中，物業管理企業的責任就是協助業主與開發商進行交涉， 敦促開發商儘早修復。如果因牆面滲水，需要採取法律訴訟那麼訴訟的主體是業主委員會或該棟樓的業主。
保修期過後，由於建築材料自然老化造成牆面滲水需要修復，那麼就可以申請動用住宅專項維修資金進行修復。只要該棟樓專有面積佔總建築面積2/3，且人數佔總人數2/3的業主同意就可以。如果該小區沒有住宅專項維修資金，那麼只能按一事一議的原則由該樓宇全體業主共同承擔。在這一件事中，物業服務企業的工作是協助業主委員會編制工程施工方案、工程預算和招投標工作。
總算所述，建築物外牆漏水人為破壞的誰破壞誰負責；保修期內由發展商負責；保修期後由該棟樓的業主共同負責，可動用住宅專項維修資金，沒有住宅專項維修資金的由該棟樓全體業主共同負責籌集。物業管理企業的工作是協助業主和業主委員會完成修復工作。
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w苦行僧
外牆不會漏水，但還是會滲水，而且這種情況很煩人，屬於公共部分的問題，當然屬於物業公司的維修範圍。但這種維修要求高空作業，且屬於動用維修基金的使用範圍，所以，必須由物業公司提出維修計劃和方案，報業委會或者社區，申請使用維修基金，程序比較麻煩，業主需耐心等待和一道做其他業主的工作。個人觀點，勿噴！
繼續效力
看來不懂物業公司到底是幹什麼的人還是很多的，通俗一點說吧，物業公司就是你家僱請的一個保姆。你按規定給她錢，他就按約定的規定做事。如果您家防盜門或者電視機壞了，包括外牆滲水等，保質期內你可以去找開發商或商家。如果過了保質期且房屋沒有維修基金的話。您就只能自掏腰包找人來維修了，當然，物業會給您聯繫一切。
長沙王00
屬於。但物業公司往往以需要動用維修基金來搪塞而不願自己掏錢維修。新房在五年質保期內屬於開發商免費維修，在質保期內的問題一定要及時處理。
明日帝國394
給我的感覺，凡是涉及業主房屋出現的問題，物業都不管。
