房小評 中國房評報道 今天
近日，新城控股（601155.SH）發佈的一季度報告，引發了諸多關注。原因主要在下面這張表格裡。
2019年的一季度，新城控股的營業收入、歸屬於上市公司股東的淨利潤等系列核心財務指標，都出現了大幅度的下調，引發投資者議論。有一些投資者認為這是新城控股在上交所問詢函之後，財務報表“脫水”後現原形。
更有一部分投資者看法清奇，認為是企業有意“自黑”，以謀求股價的變動，伺機在資本市場“搞事情”。
雖然新城控股的股價接下來必定經歷一輪震盪，但房小評在看過了這份一季度報告和往年的相關報表之後，真心想說一句：這事真不值得這麼激動，原因有以下幾點。
1、一季度並不是重點。
各家房企的項目交付和結算重點幾乎都放在下半年，尤其是每年一季度都在過春節，營業收入等業績指標在一季度佔比都比較小。
具體到新城控股這家企業的一季度報表，從過去4年來看，營業收入對全年的佔比一直小於10%。而且，此前也出現過一季度營業收入下降，而全年上升的情況。
在利潤方面，這樣的情況同樣存在。一季度報告中，歸屬於上市公司股東的淨利潤同比下滑了42.64%，幅度似乎很大，但在絕對數值上的差距其實只有1.6億，放在全年的維度來看，並不會產生決定性的影響。
房小評認為一季度的收入和利潤下降，不足以給2019年新城控股的發展下結論。事實上，在2018年年度報告中，新城控股特別提到2019年預計竣工面積為1881.03萬平米，比2018年的979.82萬平米，會有接近翻倍的增長。
一旦項目竣工交付，就可以結算進入收入，因而對於2019年新城控股的營業收入和利潤不必過於擔憂。
2、一季度為什麼會出現各項核心指標下滑？
新城控股相關負責人表示，收入同比下降主要原因是受項目工程節點鋪排影響，竣工及結轉面積年度內分佈不均衡，一季度報告期結轉面積較少，從而導致結轉收入和利潤同比減少。
事實上，營業收入和利潤都是1、2年前賣出去的房子，交付後從預收賬款轉為收入和利潤，企業可以自行安排釋放節奏。這項數字整體上早就確定了，就看企業如何鋪排。一季度少，後面自然就多了。
而且，在一季度，新城控股的營銷和管理費用出現了上漲，這項數字是當前市場情況的真實反映，說明新城一季度在銷售和經營上更活躍了。
過去的收入和眼前的成本，時間上的錯配，讓一季度新城控股的業績數字不好看，但事實上呢？
3、一季度的新城控股究竟賣得怎麼樣？
根據此前的公告，一季度新城控股累計的合同銷售金額約為467.·14億元，同比增長24%，這與期內營銷和管理費用的上漲是吻合的。如果銷售額並不足以讓你信服的話，那麼再來看合同負債這一項。
合同負債，通俗點說就是開發商已經獲得業主的首付和銀行貸款的資金，但還沒有交房，所以以負債的形式體現，是已售未結轉的資源。
對比一季度和去年底的數據不難看出，一季度新城控股新增了超過200億元的已售未結轉的資源。而一季度結轉項目毛利率達到38%，處於行業中的高水平。
可以說，不論是目前的銷售勢頭，還是此前的已售資源結轉，2019年新城控股業績都處在正常的發展、釋放之中，不必因為一季度報告中的數據波動而過分敏感。
畢竟很少有房企的全年業績，是看一季度報告，能看出結果來的。
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