相較於半年報，剛剛公佈不久的新城控股（601155.SH）2019年三季度報告，更能真實顯露出這家公司在“喧譁與騷動”後的境況與趨勢。
從核心指標和關鍵數據看去，新城控股（以下簡稱“新城”）至少已完成了當下兩大要務：“渡危化險”和“穩盤繼行”。
正心誠意，是為“心誠”。新城在應對和解決此次突發事件上展現出的直面、坦誠的態度，正在正向作用於自身。
銷售增長排名未落 全年目標完成在望
在“大起”之時被稱為“黑馬”的新城，目前看來並未如外界某些預測那樣閃跌出房企“TOP10”之列，仍在今年1-9月銷售規模榜上踞於第八。
前三季度，新城累計實現合同銷售金額1976.91億元，同比增長23.89%。這樣的增速表現，比起另幾家排名在其之前的老牌龍頭房企還要出色。
錄得營收295.6億元，歸屬於上市公司股東淨利潤37.32億元，分別較上年同期增長19.22%和19.57%，對比半年報的增長幅度則分別是8.29%和2.13%——此增長在事件之後，顯然更具參考價值和窺見意義。
而這樣的“穩紮”非僥倖，自今年下半年以來，新城的月度銷售額均超250億元，9月單月更達到262.25億元，因而與第九位拉開了一定差距。
可售貨值充足，進入第四季度，新城每月平均銷售額只需達到約241億元就能完成全年2700億元銷售目標，並應能延續優勢、保持排位。
同時，依照房企下半年竣工結算量一般遠高於上半年的行業特性，第四季度新城的營收和利潤，預計還將有更多增長空間。
另外，前三季度新城歸母淨利率為14.14%，結算項目的毛利率達36.59％，均處於行業高位。這也從另一個角度，顯現了其具備可支撐公司穿越困境、逾越障礙，持續前行的既有所長。
“注養回血”持重拓土 負債雙降穩健經營
“你是想要一場戰爭，還是隻是給我一支槍？”
7月之後，新城如《疾速備戰》中這句臺詞以及這部電影的片名本身一樣，迅速做出戰略選擇和進入戰鬥狀態。
公司管理團隊果斷出手，先後平價出售21個項目的股權債權，換取了101.53億元現金。
儘管外界也有對此舉或將影響新城未來一段時間內的業績及地位的質疑。但活下去才有資格談未來，現金為王，本就是地產行業冬天抵禦風險的基本認識。對處於非常時期的新城，該原則更為重要。
同時，新城明顯放緩了拿地節奏和力度。整個三季度，公司新增土地總數13宗。
即便如此，新城依然保持了充裕的土地儲備。根據克而瑞的排行榜，前十月新城控股新增土地貨值2154.5億元，位居行業第八。
取捨和決斷下，截至三季度末，公司在手現金餘額為466.83億元，同比增長近44%；現金短債比約1.67倍，足夠覆蓋短期債務。而據民生證券9月初研報，申萬房地產板塊中134家公司的2019年中報數據顯示：整體現金短債比為1.22，其中15家大中型房企的現金短債比為1.44。新城在此方面的水平不僅合理，甚至高於平均。
此外，新城經營活動產生的現金流量淨額為-7.4億元，較半年報的-67億元大為改善，但仍為負值是因新城持續擴張的態度和態勢。
逆境之下，尤為可貴的是，新城實現了資產負債率和淨負債率的同比雙降。
三季度報告顯示，公司扣除預收賬款後的資產負債率為77.70%；淨負債率為61.6%，無論較去年同期還是中報都有下降。淨負債率更是實現了同環比雙降。儘管資產負債率較中報的86.7%微升至88.01%，但主因是本期簽約銷售增加，致預收款大幅增長76.73%至2089.54億元。
人心穩定團隊齊協 股價回升商業高走
所謂“人事”，人在事前。人事震盪，是新城事發後最被外界捕風捉影的豁口。但熟悉新城的人，對此倒是淡然。
因為，這幾年新城持續快速發展積累下的底子，足夠堅實。新城的高管團隊，司齡平均長達9年，穩定性在業內聞名，其中17人已為公司服務15年以上，人心齊協。臨危受命的王曉松也是不亂陣腳、挑起大梁。少壯魄力＋老將謀略下，新城保持了向前的態勢。至9月底，新城在崗員工數27800餘人，比6月底的26500餘人不減反增了近1300人。
近期，新城公告顯示，擬向包括董事、高管、中層管理人員和核心骨幹等108名激勵對象，授予總計2723.24萬份人民幣A股普通股權益。
此次股權激勵計劃，是新城公司史上激勵對象涉及最多的一次。此舉無論從當下還是長遠而言，都對新城有效有利。
而無論從機構還是個人看，資本也正在恢復對新城的信心。截至上週五（11月1日）收盤，新城控股股價為33.14元/股，較過去近四個月裡最低點的22.99元/股，回升超過44%。
新城的第三大股東香港中央結算有限公司（陸股通），目前的持股總數已達6539萬股，比中報時的3137萬股翻了一倍還多。對比WIND過往數據，為自2016年以來的最高值。排名靠前的大股東中，也正在加倉增持新城。
天風證券在新城三季度報告披露次日，出具對其研報，預測新城2019年度淨利潤可達126.5億元，每股收益5.61元，對應當前股價約為5.9倍估值。
資本對新城的信任，應與公司“住宅+商業”雙輪驅動的戰略和特色不可分。
恰在上交所網站披露新城三季度報告當天，陝西寶雞吾悅廣場開業；次日，江蘇揚州寶應吾悅廣場也如期開業，這是新城在今年10月開業的第二座和第三座吾悅廣場。
四季度是新城商業的密集開業期。11月，天津津南、淮北、漢中、桂林等4座吾悅廣場計劃開業；12月，連雲港海州、溧陽、鹽城、高郵、蚌埠、宿州、長沙高鐵、哈爾濱哈西等8座吾悅廣場將紛至沓來。至年底，將實現全年開業22座、累計開業64座吾悅廣場的目標。
“有量也有質”。隨著規模擴大，吾悅廣場的租金水平也在不斷增長。新城三季度經營簡報數據顯示，1-9月，吾悅廣場租金及管理費收入達27.62億元，同比增長高達95%。
知名房地產顧問服務機構商業板塊負責人表示，用可售部分覆蓋持有部分成本，通過運營獲取收益的基本模式；加上避開成本高昂和競爭激烈的一二線城市，轉而聚焦消費力不弱的強三四線城市的佈局邏輯；新城或能在已顯擁擠的國內實體商業環境中另闢蹊徑。
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