穩健的貨幣政策下，房企融資環境明顯有所“轉暖”。4月以來，房企繼續密集融資。據中原地產研究中心統計數據顯示，自4月1日至4月18日，多家房企已發佈融資計劃近2000億元，且整體房企融資成本繼續降低，主流境外融資成本均在6%-8%，境內融資的公司債均在5%以內，利率基本告別2位數。
伴隨著融資環境的持續好轉，房企在拿地上也開始發力。中原地產研究中心統計數據顯示，截至4月22日，全國已有21家房企年內拿地過百億元。不過，值得注意的是，這種現象已經引起了政府的注意。4月19日，中央經濟會議重提“房住不炒”，而住建部也對部分房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。在這樣的政策導向下，房企融資環境是否會發生變化？
4月房企融資需求井噴
房企融資形勢回暖趨勢下，4月以來房企融資迎來小高峰。據藍鯨房產不完全統計，僅4月25日一天，就有上實發展、葛洲壩、北辰實業（SH：601588）、中駿集團（HK：01966）、榮盛發展（SZ：002146）、陽光城（SZ：000671）等6家房企發佈了融資公告。而據中原地產研究中心統計數據顯示，截至4月18日，4月單月多家房企已發佈融資計劃近2000億元，房企融資持續井噴。 4月25日，上海實業發展股份有限公司（SH：600748，簡稱“上實發展”）發佈2019年第一期公司債券發行結果公告。公告中，上實發展稱，本期債券已於2019年4月24日結束髮行工作，最終票面利率為4.28%，債券實際發行規模為8.9億元，期限為5年期。
同日，中國葛洲壩集團股份有限公司（SH：600068，簡稱“葛洲壩“）發佈公告稱，2019年公司債券（第二期）發行工作已於2019年4月24日結束，實際發行規模15億元，最終票面利率為3.95%。
在4月眾多房企融資數據中，公司債成為企業的主流選擇。藍鯨房產據上交所資料不完全統計，截至4月26日，4月份以來，共有10家房企發行了公司債，發行總額達到699億元，佔到總融資額的34.9%。而據中國指數研究院的數據顯示，3月份共有13家房企發行了公司債，金額為455.97億元。
此外，Wind數據顯示，2019年第一季度，一般公司債32只，同比增長77%，總髮行金額397.3億元，同比增長37%。從交易商協會的DCM工具(中票、短融、PPN、ABN)來看，2019年第一季度，DCM119只，同比增長41%，總髮行金額810.08億元，同比增長4.3%。由此可見，在2019年以來的密集發債潮中，公司債增量明顯。
除了公司債之外，ABS融資（資產為支撐的證券化融資方式）也廣受房企歡迎。據同策研究院數據統計，3月份共有27家企業進行了ABS發債，總髮行額為490.67億元；而4月份，截至26日，這一數字為39筆，總髮行額為554.93億元，環比增長13%。
對於房企融資需求井噴的原因，業內普遍認為主因仍是借新還舊。“2019年以來，房地產企業密集發債潮的背後，其實是為了應付償債高峰期，借新還舊。”一位不願具名的分析師向藍鯨房產分析表示。
Wind數據顯示，2019-2022年分別有4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元債務到期。但房地產債中有不少含有回售條款，投資者可以在回售日選擇將債券按照一定的價格回售給發行人。根據中信建投研究，2019-2022年分別有4804.81億元 、2559.80億元 、2032.93億元 、68.20億元和82.00億元房地產債可能被投資者選擇回售。因此，考慮回售因素，2019年房地產企業的債務償還壓力可能為4年內最大。
58安居客房產研究院首席分析師張波也對藍鯨房產分析道：“借新還舊的壓力下，今年房企融資的內驅力確實意願更強了。”
資金改善，房企大幅拿地引關注
除了借新還舊外，房企資金壓力放緩之後，對規模化的訴求還在滋生。“中型房企不斷渴求自身規模快速增長並跨越千億門檻，頭部房企也需要保持現有規模。一季度，部分二線城市的土地溢價率出現提升，搶地現象逐步增多，這從一個側面體現出房企規模化訴求的態勢。”張波補充道。
事實上，伴隨著房企資金面的大幅改善，近期房企在土地市場上的表現也更加活躍。如4月23日—4月25日，融創中國（HK:01918）三日內在武漢拿下了5宗地塊；4月24日，碧桂園（HK：02007）、新城（SH：601155）與招商（SZ：001979）的聯合體分別拍下了蘇州兩個區域的“地王”。而據中原地產研究中心統計，今年以來，截至4月22日，全國已經有21家房企年內拿地過百億元。其中，融創拿地數量已經接近80宗，總金額高達565億元，排名第一；萬科（HK：02202）拿地數量52宗，總金額超過355億元，排名第二；新城拿地40宗，總金額超過250億元，位居第三。
值得注意的是，一些土地及市場過熱的城市已經引起了監管層的注意。4月19日，中共中央政治局會議44字再次定調房地產市場，會議重申“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。
當晚，據新華社消息，住建部對一季度房地產市場進行專題調研時指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需要引起高度關注，並已經對房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
在這樣的政策導向下，房企融資會一直處於寬鬆狀態嗎？多數業內人士對此表示憂慮，其中，張波認為，“2019年融資環境好於2018年將是一個較為明確的趨勢，無論是融資的難度還是融資的成本都會呈現向好局面，但不代表針對房地產行業融資的全面寬鬆化。對於房企資金側的監管依然存在，一旦房地產出現過熱或房價出現明顯波動，不排除會再次收緊。”另外，他指出，目前資金流動也偏向於大型品牌房企，這會在一定程度上加速行業集中化的速度。
同策諮詢研究部總監張宏偉也向藍鯨房產表示，房企融資環境再度寬鬆的可能性不大，如果樓市或者土地市場一直持續過熱的話，甚至有可能會再次收緊。
房企融資環境雖然有所改善，不過據統計局數據，2019年1-3月份，房地產開發企業到位資金38948億元，同比增長5.9%，明顯低於11.8%的開發投資增速，據業內分析，這主要是央行和銀保監會仍在謹慎地控制流向房地產領域的資金。在政策與市場的博弈之下，這場融資熱潮能持續多久呢？藍鯨房產將持續關注。（[email protected]）
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