高级别的大型商场一楼商铺不在此篇讨论之中，尤其是那些知名运营团队旗下的商场，即使是内部二三楼也望尘莫及，那种大面积所需的资金体量普通人无法撼动，连想象的空间都没有，不费口舌。
保障所在城市的基本居住，足够的可见改善范围内 ，在城市里普通住宅已经买到无法动弹后，想继续在房地产行业做耕耘或额外补充的，请牢记以下几项。
远离批发综合，有多远滚多远。
甄别商住两用，努力去淘一淘。
小区沿街商铺，用心去好好买。
对于普通人来说如果运气恰好，淘到一个沿街商铺，能够保持一直正常出租的状态，回报率在正常理财水准，在房地产市场热烈时期升值基本上没有普通住宅来得快，但只要跑赢那就要对你说一声恭喜了。
对于新手，如果有机会进入这个市场，尽量选择新小区的铺子，选品牌大一点的开发商，选附近有中期规划的，选小区密集区域，选靠近地铁去学校不远的。
有一个较为残酷的现实，很多新小区的商铺对外销售的并不多，或只是象征性地开盘，真实情况是很大一部分被关系人员内定了，尤其是那些位置还可以，面积不太大，总价相对低的商铺。
疯狂争夺，毫不为过。
在安迪印象中，就见过某大开发商楼盘开卖商铺时，有关系户一次性拿下7套，都在小区出口两边，或靠近对面小区的中间位置。
据安迪的观察一般情况下商铺每平的价格为同期住宅的2-3.5倍，很多集中在2.5倍左右，极少部分会跑到3.5-4倍，这种已经不能简单说是溢价，根本就是粗暴超额透支。
此刻，定价权即真理。新商铺本质就是在赌预期和长远发展，但如果开发商一刀狠砍，3年养新铺的想法似乎要放弃，至少要做好5-8年的中长期计划。
按照回报率来算，沿街新铺第一年租金收益如果能到3-5个点，就算是相当不错的投资。
普通沿街商铺的出租权大都是在房东手里，基本上不存在包租的概念，但因为是在住宅下的商铺，考虑到居住环境和楼上居民感受，绝大部分购买时就会在合同标明，对外招租时不能租给餐饮行业，至少会拒绝重餐饮或明火，可能会接受部分早餐或熟食形式。
小区沿街商铺的重点在沿街，有些小区比较大会做成敞开式分两边，小区内部也会有商铺出售，还带有二楼的设计，这种价格相比较外面沿街会便宜很多，可能因为二楼的赠送或对折价格，面积会大很多。
但如果有得选尽量避免内铺，里面的生意基本上做不出，看到不少小区的二手内铺，基本上冷冷清清没有生意可做，有些干脆就沦落到做了仓库，或直接关门。
最终成了鸡肋。
商业地产有50年和40年之分，普通综合类的一般是50年为比较常见，但在住宅下面的商铺有些会和普通住宅的年限一致，同样是70年产权，这也算是一个额外的利好。即使是将来要补钱延长使用的期限，但从心理上看70年商铺总会有占便宜的感觉。
也算是一个不错的卖点，将来如果真有再次出售的需要，相差20年那肯定是巨大的诱惑，有着绝对先天的优势。
住宅下的沿街商铺层高也是个关键点，开发商有心的话做到5米朝上，那在后期出租的时候可以隔开，能增加洗手间和床铺，给租客创造能住宿生活的条件，成本会节约不少，更便于出租。
这些必要的考察一定不能少。
在建造的过程中就要去多看，尤其是交了意向金后，不管是和保安客套还是在工地发烟，都要寻找机会进入商铺内查看，宣传图上显示不出的大柱子，部分内置不合理的全部记录好，拿对应的平面图做好标记，避免买到空间使用率小、不方正的商铺。
疯抢到最后没有房源时也许不会在意那么多细节，但如果有机会进去先行挑选，就做到了足够的预防和甄别，省掉了很多不必要纠结和后续可能的遗憾。
同样的钱买更好的标，为将来升值和出租做好铺垫。
新手资金不够，买小一点的面积买靠近小区门口的位置，附近小区足够密集路也宽广的情况下，金三角是很好的选择，成本会提高很多。
现实中，小区沿街商铺面积小的其实并不多，如果在30-50平之间，这种最具吸引力，购买人群也足够所，按照5万均价计算从150万到250万之间，首付在75万到125万，争取一下就充满了机会。
10年贷款期限加利率上浮，也是压力更是动力，10年算是一个基础门槛和质变期，也许10年后租金已经接近铺价，租金更是早已覆盖贷款，留有剩余。
如果一间商铺能在15年收回成本，那这就是很好的投资回报比，毕竟在这里我们没有去计算商铺的上升价值。如果10年能回本，那真是优质中的优越表现，我们称之为钻石铺。
其实，普通商铺回报周期拉长到20年，也算是不错的表现。
二手商铺，难度会成倍放大。首先是风险，有朋友说铺子的生意正在做，来来往往的人流不骗人，店家忙得团团赚的场景可见，商铺内内外外长得也方正。
面积很适合，报出来的总价也合理，完全可以坐下来敞开谈。
所言不虚，但一定要了解清楚的是，就目前对外在售的小铺子是不是独立的产权，有没有单独的产权证。且慢，难道厚墙硬砖隔开的这一间，不是看到的这一间？
有一种情况请特别留意，原始大房东买下了几百平的商铺，只有一张产权证，出租的时候找不到这样的大客户，只能选择逐一隔开以满足租客的需求，切割成不同的面积收差异化的租金。
皆大欢喜。
5年或8年后，有各种不同的起因房东和租客协商，这隔开的商铺计划签长期租约，起步10年或20年，原定的每年或隔年租金上浮5-8个点取消，换成一次性长租相当于买卖的形式，甚至还可以打点折扣，但前提是必须租金一次性付清，作价几十万上百万变成一锤子买卖，让租房的租客转身变成了房东。
翻身当家做主人，一片欣欣向荣在前方。
真有这样的神奇操作，在二手商铺市场发现如此的高手，不由得钦佩。生意有好就有坏，当年好做的现在很低迷，那时候的花鲜红，如今远去不成形。
转手！转让！转售？本质上这种商铺是转租，一份长期的租约想加价换人。这种，别碰，好人很多，先别着急。
其次是溢价和年限。一般情况下新铺买入后至少需要3-5年的培养期，也就是我们常说的养铺，收益不会好到哪里去。二手商铺别人已经帮着养好了，成熟的社区氛围，稳定的经营对象。这时考虑重点不仅仅是现在的状态，更要关注长期持续发展的可能性，有没有机会变得更好。
或至少当下的收益能满足，简单一点15-18年能不能回本，20年左右还有没有折腾的空间。
年限此时很重要，有些成熟的商铺不止持有了8-10年，有些等待爆发的区域超过15-20年的也不在少数。
商铺一般根据性质划分只有40年，或50年，留给新买家的时间就不长了，后面想再次转手的难度会增加很多，虽然政府已经明确表达到期后的简单便捷，不会有额外太大的费用支出，但在没有到那一天之前，我们总希望那一天再晚一点到。
租金的对比和人流的考察。房东告诉你目前的租金状态，大部分情况会是真实的，这个最终要摆到台面来谈。但也要有自己的判断，去做一些基本功课，咨询附近中介市场的行情，找几家不同的店铺聊聊家常，抱怨下生意的艰辛，房租的高企，碰到愿意分享的租客会给些真正的声音。
谨记，租金是商业地产中特别特别在意的一环，能不能成为充实的现金流，有没有机会覆盖贷款，都迫在眉睫。
二手商铺租金做到8个点才对得住高溢价，别拿极端说现实，再不济也不能低于5个点。
10年贷款结束后，所有流入的租金都是鲜活乐章。生意好不好，人流多不多。
不要总那么聪明，只是电话遥控，网上地图四处点击，不如下点苦功夫，用点笨方法去现场做观察。
在正常工作日、双休日里各抽一天时间，从早上到傍晚追随租客的营业时间，拿上纸笔做点简单的记录，如果是那种需要带走物品的业态，可以就一天进出的大概人数和购买频率做些推算。
有些现实，很难做假。保障租金收益的前提下，希望租客的生意好得花天酒地。是不是比较烦，会不会很吃力，商铺不仅仅是资金的重叠，更是智慧的交集。相比较普通住宅的单纯，商业地产里面的雷会更多，伤害会更大。
所以，别轻易触碰商业地产。
据兔博士上海2018年度楼市总研的数据看，商办土地居然占比达到了23%，从地块数量到面积和出让金额全线上涨，金额更是超过了50%。
似乎，有不同的现象。
更详细的数据可以在兔博士链接内查阅，整个2018年上海政策、土地、市场、场景、豪宅、事记都有详细的记录。
閱讀更多 安迪說房市 的文章
