“橫溪賣到1萬5了、江北核心區高層破3萬了、祿口竟也放風2萬+……”沒有任何一類數字可以像房價一樣直擊人心 。
不過，令買房人尚感欣慰的是：南京樓市調控整體仍偏緊。
NO. 1｜壹
但，這還能持續多久呢？
南京不少等著「出貨」的開發商直言不諱：我們都在看著河西南呢。
就在昨天，河西南最後的限價老盤——升龍天匯傳出正在申領銷許，近期將要迎來收官加推。
一共209套房源，仍是首付8成，均價35000元/㎡，驗資250萬。
其實，這個時候，再關注價格、首付比例、戶型都已經沒有意義了。
自2015年11月「結盟」以來，歷時3年多時間，曾經叱吒風雲的「河西南星八客」終於快要和買房人徹底說拜拜了。
誰能想到，從區域內首開的17000元/㎡到收官的35000元/㎡，一路走來，留下的精髓竟是「買到就是賺到」。
NO. 2｜貳
升龍天匯的收官，是河西南限價老盤的終結，但似乎更多的寓意著一個全新的房價體系要出現了。
35000的限價紅線怕是守不住了。
Why?
一、地價不允許
河西南，有著全南京矚目的單價地王——樓面價45213元/㎡的葛洲壩南京中國府。
河西南，有著樓面價36890元/㎡（一期）、37027元/㎡（二期），至今尚未公開售樓處的河西金茂府。
☝河西金茂府沙盤圖
以葛洲壩南京中國府為例，按照物價部門的算法，這幅地塊的起始價為15.6億，最高限價為22.6億（從15.6億溢價45%），儘管最終成交價為32.8億，不過從22.6億到32.8億的溢價部分可能不被計入房價成本，也就是說，其官方認定的樓面地價為31153元/㎡。
儘管如此，這樣的樓面地價與當前的限價紅線仍然不匹配，重新定價是明擺著的事兒。
但，如何定、定多少，也是一件極其考驗政治智慧的事兒。
至少，這兩大高價地項目的預估均價都已遠超當下。有小道消息稱：葛洲壩南京中國府可能合理價格在6萬左右了。
二、產品不允許
從開發商當年以遠高過「麵包」的價格拿下這兩幅地塊起，就註定將成為全南京的焦點。
或許，也正是意識到這一點，高價拿地的開發商們都選擇了做精品。
於是，葛洲壩選擇了旗下最高端的「國府」系；金茂也搬出了自己產品序列中最好的「府」系。
先看看葛洲壩南京中國府↓↓
據悉，項目一個工地圍擋造價就達到了800萬，圍擋高度8米、圍擋牆柱高度10米。項目之“壕”可見一斑。
5棟樓，只建了306套房源，最小戶型是190㎡的三房，還有230㎡、270㎡的四房。帶泳池和空中花園的戶型有380㎡、460㎡和500㎡三種，同時還配備了270°的觀景陽臺，與“豪宅”的稱謂倒也相得益彰，精裝成本據稱超過萬元。
☝葛洲壩南京中國府樣板間
☝葛洲壩南京中國府樣板間
☝葛洲壩南京中國府樣板間
車位配比1:3.4，地下車庫也是精裝交付，這在南京地產項目中並不多見。
☝葛洲壩南京中國府項目地下車庫圖
再看看河西金茂府↓↓
府系產品，在金茂產品梯隊中位列第一，針對高端類及終極改善類客群。
據瞭解，河西金茂府屬南京首個「府」系產品。項目共開發十二大科技系統，外立面採用全乾掛石材立面。
項目主力戶型140㎡、180㎡、220㎡。
產品做出來了，附加價值也就高了，還會便宜賣嗎？
價格低了，開發商寧願不賣！就像城東的某盤，興致勃勃地要突破限價，物價局沒批，開發商索性決定今年不賣了。
三、面子抹不開
房價是面子，開發商要這個面子，業主當然也要。近兩年來，咱們可沒少見為漲價維權的業主呢。
如今的河西南，其板塊熱度已經無需多說，萬人搶房的場景，南京只此一處。
作為前期已經入手河西南的業主而言，更多的是想看到自己房子的升值。
譬如，最近鬧得沸沸揚揚的升龍天匯，物業剛剛換成綠城，業主們便開始醞釀漲價，準備衝5萬/㎡。
當然，如果理解成「業主對美好生活的嚮往」也無可厚非。
但好的物業，在帶來生活上舒心的同時，還有什麼？
或許業主會說“我們小區是XX物業，比隔壁小區強多了”。
或許二手房中介會說“那個小區現在是XX物業了，所以價格會更高些”。
這般看來，換一個更好的物業，不失為「一石三鳥」之舉。
倘若高價地賣不出高價錢，那當初擠破頭、8成首付買來的限價房豈不是更沒“前途”了？
相反，如果有了新的價格體系，那河西南的二手房價格說不定還能再往上走一走。
NO. 3｜叄
我們的慣性思維是：用地價倒推房價，進而在心裡形成一個對未來房價的預期。
最關鍵的是，多數人買漲不買跌，印證的規律便是——看得見的潛力。
講到最後，我們關於河西南未來房價的預期，其實早在3年前葛洲壩、金茂&電建拿地時，就已經開始形成了。
只是，當下的市場又讓人強化了這樣的預期——
限價沒有松，調整是有可能的。如果河西南新的房價體系形成之後，全南京的高價地都會鬆口氣了罷！
接下來的河西南，會幹什麼呢？
哦，順便說一句，區域內的住宅用地已經斷供3年了。
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