受益於一季度經濟超預期等因素刺激，A股房地產板塊前期股價大漲，達百股跑贏大盤，地產股似乎經歷了股價的“小陽春時代”。不過，受日前中共中央政治局以及住建部方面最新表態影響，地產股4月22日開盤出現大面積走弱行情，金地集團等多隻個股早盤跌超5%，榮盛發展收盤更是跌近8%居於首位。在業內人士看來，政治局會議的再次定調及住建部預警提示，影響了A股投資者的情緒。而未來，住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，包括2018年的多輪多城市房地產巡查在2019年將依然常態化。
01
地產股大面積下挫
4月22日，A股房地產板塊一改前期的上漲行情，出現大面積下跌的一幕。
東方財富數據顯示，房地產板塊部分個股開盤大跌，榮盛發展、金地集團等個股早盤一度跌超5%。房地產板塊指數在當日小幅低開0.02%後，便整體呈現單邊下跌之勢。截至午間收盤，房地產板塊指數下跌1.44%，報15826點。首開股份領跌房地產板塊，當日午間收盤下跌幅度達到8.31%。
午後開盤，房地產板塊指數跌幅進一步擴大。截至當日收盤， 板塊指數下跌300.3個點，報收15756.72點，跌幅為1.87%，盤中最低點一度達到15718.96點。61個行業板塊中，房地產板塊跌幅也居於前列。
個股方面，地產股呈現普跌行情。整體來看，房地產板塊內共140只個股，除去停牌的個股5只，共有113只股票出現不同程度的下跌，佔比達到83.7%。其中，有17只個股跌幅超過5%。榮盛發展收盤跌幅居於地產股首位，下跌幅度達到7.86%。首開股份午後跌幅有所收窄，但截至收盤下跌幅度仍達7.51%，報收9.24元/股。另外，中南建設、華僑城A、萬科A、粵泰股份、金地集團等多隻個股跌幅均超過6%。
實際上，今年2月以來，受一季度經濟超預期等影響，A股房地產板塊在前期出現一波大漲行情。數據顯示，1-3月房地產開發投資額同比增長11.8%，3月單月同比增長12%,仍處高位。一季度經濟不錯的預期也反映在地產股票上。北京商報記者根據Wind統計了今年2月1日至4月21日，按證監會行業劃分為房地產業個股的股價表現。根據數據，大名城、市北高新、榮豐控股三隻個股均以超過1倍的漲幅，居A股房地產個股股價漲幅前三位，大名城更是以累計漲幅高達175%雄踞榜首。數據顯示，2月1日至4月21日上證綜指累計漲幅為26.55%，在地產股中，自今年2月1日至4月21日，多達100只個股跑贏大盤。在此期間，房地產板塊指數累計上漲幅度則達到42.21%。
02
中央再定調“房住不炒”
政治局會議對於“房住不炒”的再次定調以及住建部對部分房價波幅較大城市進行預警提示，被業內視為導致此次地產股大面積走弱的主因。
據悉，中共中央政治局4月19日召開會議，分析研究了當前經濟形勢，並就當前經濟工作進行部署。會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
而據新華社4月19日報道，近期住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。從調研情況看，房地產市場總體保持平穩，住宅銷售平穩回落，房價基本穩定，市場預期趨於理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
上述報道還顯示，住建部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，夯實主體責任，保持政策的連續性和穩定性，防止出現大起大落，確保房地產市場平穩健康發展。
合碩機構首席分析師郭毅表示，上述樓市調控方面的表態對於整個地產行業來說，都是一個相對較大的利空，今天早盤地產股的大面積下跌，其實也是對行業利空的最直接反映。“調控政策對房地產市場影響最大，中央再次強調‘房住不炒’，意味著在‘因城施策，分類指導’的過程中，中央可能要祭出‘殺威棒’，去找回各個城市的市場健康與房價穩定，讓地方政府負起主要責任來。” 郭毅如是說。
“類似預警或政策風險，確實會影響市場的交易和價格。對於投資者來說，對於二季度的樓市走向有較大的關注，但是很顯然，此類樓市交易也會受到後續新的管控政策的影響，這個是會影響房企的資金面的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。
03
政策收緊預期加強
值得一提的是，伴隨著政策收緊預期的加強，多位行業專家指出，今年的“小陽春”至此或將“到頭”。
郭毅分析稱，政策層面對房地產市場加強管控，一個最直接的影響就是此前不同城市出現的“調控鬆綁”現象可能會告一段落，與此同時，也會對樓市的成交量產生一定的抑制作用。“所以從全國層面來看，針對企業端的‘小陽春’局面，確實可能會面臨著放緩，甚至是終結的效果。”
由此，郭毅預測，基於不同城市的不同市場現狀，考慮到地方政府後續對於樓市政策的收緊，或者在調控執行尺度上的漸趨嚴格，各地的樓市表現可能會呈現一定差異。“有的城市可能在短期內作用較為明顯，有些城市則可能需要一個更長週期的消化。預計在三到六個月的時間內，政策收緊預期的加強對市場的抑制作用會逐漸明顯地顯現。”
“中國房地產市場走勢短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。”在中原地產首席分析師張大偉看來，一季度部分市場出現“小陽春”，主要在於信貸政策的寬鬆，而從現在看，最近的政策有可能逐漸開始平穩收緊。
“首先，一季度超過預期的經濟形勢，給了房地產調控收緊空間，部分城市‘小陽春’可能遇到政策約束。其次，消息面上，分類指導也帶來了更多的監管，未來房地產調控將以‘地方主導、住建部與中央指導’為主。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。”張大偉補充道。
就地產股二級市場股價而言，安信證券表示，不否認近期市場對於板塊政策看法未達成一致時，整個板塊調整相對明顯，但安信證券認為調整空間有限。招商證券在4月22日發佈的研報中分析認為，政策未來仍是因城施策式推進，邊際向好，當前房地產股票的估值並未反映大幅放鬆預期，影響短期房地產股票最大的變量不是自己本身，而是來自於大盤的流動性和基本面分歧的增加，短期波動已加大，若回撤增加，建議投資者均衡配置，佈局適合當下政策背景的三類股票。
而除了大盤因素外，另有專家稱，房企的經營基本面同樣重要。“畢竟企業的業績好、有利潤，股票會表現的好一點。” 同策研究院首席分析師張宏偉表示，近期市場的確有所復甦和回暖，但利空政策對整體市場走勢影響較大，最終會反映到資本市場層面。當前監管層對樓市調控再定調，加之大家對於今年的市場預期並不樂觀，一定程度上又加劇了房企對於今年房地產市場的悲觀預期。
不過，嚴躍進分析認為，雖然“小陽春”的走勢或會受到一些影響，但是政策層面也不見得會完全打壓，打壓的主要是一些不規範的市場交易，所以房企也不用過於悲觀。
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