這是一件因拖欠物業費而成訟的物業服務合同糾紛案件。
物業公司將拖欠物業費的業主訴至法院，訴請判令業主給付物業公司物業費6239.85元、滯納金795.97元，同時承擔本案全部訴訟費用。
考慮該案訴訟標的較小，雙方也都持積極的態度表示願意進行訴前調解。調解員分別組織雙方或單方進行了三次調解。
雙方差距及爭議焦點：業主對物業公司因多年未交物業費、長期不通知業主的做法表示不滿同時提出時效問題，但願意交納減去時效和房屋出售後的部分，物業公司對此沒有認可；在時效上，物業公司認為收費員通知了房客就等於通知了業主，業主不同意此說法。
然，物業公司在調解員尚未拿出最終和解方案之前，突然提出不願繼續訴前調解，也沒有說明原因。調解員分析可能是兩個因素造成：一是業主沒有所提供產權出售的證據，只是口頭或單方書面提出，物業公司不相信；二是雙方交費數額差距較大（6239.85元&2458.73元），物業公司感覺訴前調解無望，乾脆開庭或訴中調解；三是訴訟時效這塊，物業公司尚未能找到有效證據。
對此，調解員及時給予了以下指導：聯繫業主，將物業公司不願繼續訴前調解的情況如實告知，同時指出：1.調解不成也得將房屋出售的合同或產權證備好提交，以便開庭時出示，否則該房“已經出售”得不到法庭支持；2.主動與物業公司取得聯繫，取得諒解，縮小交費差距，該案如果開庭判決應該對業主是不利的，至少是滯納金、案件受理費加在一起還得多承擔幾百元。
業主聽從了調解員的建議，當日下午主動聯繫了物業公司，雙方坐在一起協商交費數額，並在互諒互讓的基礎上，物業公司給予打折優惠，業主一次性繳納物業費3800元，物業公司放棄滯納金及訴訟費的訴求，撤訴。
調解員感悟：
物業公司與業主之間本應是個相互追求長久利益，建立起相互信任、相互理解、權利義務相互對等的良好關係。物業公司以為業主提供管理和服務而獲得生存，業主在享受了物業公司的管理和服務的同時，理應按時按量足交物業費，業主不能已經享有權利而否定自身的義務，而是隻有盡到義務後才能享有對應的權利。對於物業公司，在盡到義務後才享有收費的權利；對於業主，在履行交費義務之後才享有被服務的權利。雙方如有誤解亦應客觀、理智的溝通，化解矛盾，包括走法律途徑。
就本案而言，物業公司在物業費收取過程中不能只簡單通知房客，在該戶多年未交物業費、明知該房出租多年的情況下，還應積極聯繫業主，如果聯繫不上業主，也應保留催交證據以確保時效；業主在調解過程中，調解員多次催促其拿出房屋出售合同，但其就是不拿出來或拿不出來，該房到底有無出售也是個問號。這就要求調解員在訴前調解過程中，要執著地堅持、把握好訴前調解大方向，見機行事，拿捏準確，點明各自的權利義務，指出各自應當注意的問題，尋找出他們之間的平衡點，提出有力建議，促使雙方和解。
比如，業主提出：與房客有租賃合同，這份合同上第四條載明：……物業管理費、水電費等一切費用由房客按實支付……。對此，調解員向其指出，該租賃合同並沒有明確房客向“物業公司”按實交納，另外業主與房客的租賃合同是約束你們租賃雙方的，不能對抗其他人，亦不能對抗物業公司，因為這份租賃合同上並沒有物業公司的簽章認可，你們雙方也沒有向物業公司備案得到物業公司的認同。這一番話，說得業主頻頻點頭稱是，並說在法院又學了一招，會在今後的房屋租賃合同中一定加以重視並明確。
再如，物業公司突然提出不願再繼續訴前調解的時候，調解員沒有放棄，認為該案的矛盾點很清晰且不是十分尖銳，業主拖欠了物業費固然有錯，但物業公司在收費過程中也有不到位的情況。此時，調解員指導業主主動聯繫物業公司，談出自己過錯所在，切不可指責物業公司採取的訴訟維權之行為，以取得物業公司的諒解。這一招果然奏效，雙方平和地坐在一起，重新商談了交費數額，物業公司高姿態地給予優惠，業主當即一次性交清。
訴前調解案件，對於調解員來說，並非需要存儲大量、廣泛的法律專業知識，但基本的法律常識必須有所掌握，這樣方能在訴前調解活動中游刃有餘，找出雙方的異同點，給出雙方均能接受的、最優化的建議，促使雙方和解。調解員對於“公說公有理，婆說婆有理”雙重夾擊的局面，只要堅持了依法、以情、以理，相信會有一個當事人雙方均滿意的訴前調解成立的結果。
（蕪湖經開區人民法院 劉向文）
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