事先申明，普通人想要買房就既不要做傻空也不要做傻多，網絡言論僅供參考。
其實從三年前到現在我在知乎上回答房地產的問題既不是為了逞能也不是傻空得了紅眼病，而是我覺得買房是牽涉到普通人一生財富的事情，但卻從大到小都極盡全力去誘導人們入甕，我……我看不過眼而已。
那麼為什麼買房這件事是請君入甕呢？因為很簡單，發財的機會一定不會廣而告之，或者更直白點說發財的機會不會無風險地展示給每個人；更重要的是，如果買房就能保值財富，國家鑄幣稅以後就都不用收了；再直白點，如果房產價值永遠漲，房地產商與其現在把房子賣給你，不如跟銀行及地方協商好儘可能拖著不賣，等房價更高以後再賣出賺更多的錢。以上道理很淺顯，但卻和全民對房地產的觀念矛盾，那總有某個地方是錯的。
在這篇回答裡我們就不向下說具體的事情了，我們向上看看大的方向。
關於商品房的用處
天下太平以後，人口隨著生活條件的改善而爆發式增長，但前幾十年對於絕大部分人而言仍然屬於吃得飽沒盈餘的狀態，直到改開以後，各家各戶開始有了更多的收入，然而幾十年甚至是幾千年的生活慣性使得我們錢賺多了仍然花得少，於是每個小家庭（主要是城鎮的家庭）都開始積攢起自己的財富盈餘。
我們知道在二元制下，一直以來農民有很大一部分分配是被轉移的（知乎上只能用這個詞），但市民也別樂，約三十年前開始的通脹稀釋了市民十年間積累的財富。再接下來，超高通脹過後的二十年間，60後70後又攢下了一筆錢。於是時間來到本世紀初，除了通脹以外，商品房全面推開了。說到這，大家應該能理解商品房的功用了吧？人富則驕容易滋生不滿足，窮則思變又不利於穩定。有沒有一種辦法能讓人富而不驕，窮而不變？有的，就是鎖定財富，使人的財富產生有且沒有的“薛定諤屬性”。不能再直白了。
當然，使用商品房這個利器的更迫切原因是需要群眾幫忙承擔債務，買房買的其實是國發債券，不過這種債券買了沒有利息收，但是你我都不買的話，船就沉了。
關於我們經歷的經濟發展階段
其實人類社會的一切問題都是經濟問題，而不是其他。希望我不是知乎上唯一一個從2004年我國經濟大起飛之前活過來的人。在我們騰飛之前，我們以五六年為一個時間段，是連續被三個大招放倒過（暫且以三疊紀、侏羅紀、白堊紀來指稱）。有過大通脹，有過硬著陸，有過迭業朝。房產話題空軍所津津樂道的海南爛尾樓就是當年的產物，邇來二十五年而已。這只是內在，外部環境還包括了俄羅斯改換門庭、美軍海上找茬、海峽危機、“誤”炸我館。當時如果我沒有記錯那種印象，那是連內憂外患都不能表達的，或許很多人（當然不包括我）心裡想的是五個字，船會不會沉。大家可以查查移民數最多的是哪幾年。其他你們應該是翻不到了的。
然後就是老天保佑，以雙子星襲擊為契機，老美分心先去中西亞搶地盤，我們獲得了寶貴的機遇期。而老美收拾完伊拉克正準備回來摁我們，次貸危機帶著金融危機開始了。於是我們的機遇期又延長N年，而且這N年國際資本跑來避險，我們的風頭因此一時無兩。
而現在老美恢復得差不多了，你說他接著會怎麼做？所以某爭端根本不是一個人或者美民眾一時思潮引起的，也並非僅僅是轉嫁其內部經濟問題，某爭端只是二十年前暫停的戰略的重啟。
所有發達國家都希望我國立刻、現在、馬上停止發展
有內外之別的時候內部可以做到平均，對外始終需要競爭。就像發達國家內部可以儘量均富緩和內部矛盾而對外不得不始終依靠資本和技術實行剝削。在一個時期內，你把生產力吹得天花亂墜，還是需要把產品放到具體的市場上賣錢，需求決定經濟。所以並不是各國只要發展自己的生產力就能各自發財互不影響，我國在經濟上的崛起必然蠶食發達國家所霸佔的中高端市場份額，所以網上才有所謂“發達國家粉碎機”的戲言，對此發達國家的財團不能容忍，發達國家的人民也不會接受。舉個不太恰當但直觀的例子，如果我們的人均GDP想從現在的8600美元變成15000美元，發達國家10億人民都要從各自的人均GDP裡減去9000美元，美國人從60000變成51000，韓國人從29000變成20000，那些人均1萬多的國家則直接跌穿世界平均線，換你你願意？換言之，我們現在已經基本接近世界人均GDP，地球上凡是實力比我們強或者差不多的國家都希望我們停步了，你說我們未來發展的壓力大不大？
備註：有知友質疑以上用GDP簡單加減的例子有問題，並且認為世界經濟的總量是增加的，並不是你消我長的關係。我也知道世界經濟總量會增長，所以我原文就說了這個舉例是“不太恰當”。但為什麼“直觀”呢？因為世界經濟總量增長是緩慢的，中國人要生活得更好，靠這個世界平均速度遠遠遠遠不夠。因為找不齊2018年的數據（民科到如此程度），所以拿2017年比較：
2017年中國人均GDP是8900，美國人均GDP是6萬，德國人均GDP是4萬5，全世界人均GDP是1萬1。
1998年中國人均GDP是830，美國人均GDP是3萬3，德國人均GDP是2萬8，全世界人均GDP是5300。
1979年中國人均GDP是180，美國人均GDP是1萬2，德國人均GDP是1萬1，全世界人均GDP是2200。
前38年間，美國增長到原來的5倍，德國增長到原來的4倍，中國增長到原來的50倍，世界增長到原來的5倍。
前19年間，美國增長到原來的1.8倍，德國增長到原來的1.6倍，中國增長到原來的10.7倍，世界增長到原來的2.1倍。
如果中國之前按照世界平均水平增長，現在連印度都不如（220美元——430美元——2000美元）。如果按照世界平均水平來來發展，從1979年算起，現在我們過的是2000年的生活，從1998年算起，現在我們過的是2005年的生活。所以，中國人今天的生活水平遠遠不是靠全世界水漲船高帶來的。
隔了兩代人，艱難行軍又要開始
我不知道“艱難行軍”是否完全貼切，畢竟我們這十多年是攢了很多本錢，俄羅斯也恢復過來了，歐洲德法的新核也玩起來了，我們輾轉騰挪的空間大了很多。但是該面對的歷史難題我們始終要克服才能進一步發展。然而說到行軍，我們看看現在的條件是什麼。產能飽和+勞動力價格高漲+外資甚至內資的生產線外移，能包圓的低端產業過去我們都包圓了，我們現在的思路大概是一隻手伸出去攬國外的中低端產業，另一隻手伸向發達國家壟斷的高端產業。效果如何人所共知，最近5G方面被堵正，發達國家很認真。另一方面，通過商品房轉移債務也已經玩到了很高的層次，現在恐怕已經到了賭誰先崩的地步，“加息是不可能加息的，這輩子都不可能加息”（純粹惡搞並非誰的發言），加息內部經濟崩，不加息國際資本加速外流照樣崩，只能在房地產等方面繼續畫餅意圖拉住國際資本。另外內部債務轉移還要繼續，大環境不好，只能更期待人民群眾幫助負擔更多債務共克時艱了。但要使群眾負擔債務，則不能讓群眾失業，所以實業的生存又必須儘量維持。維持這平衡難嗎？就是我們行軍開局的現狀。
PS：有很多人誤以為改善經濟的關鍵在於要讓群眾的財富從買房當中抽出來用於其他消費以提振需求，但實際上現在是一邊是債務這個待填的坑，另一邊是拉抬經濟的消費，而錢只有一份，總有一邊是填不了的。
總結和扣題：房價的趨勢是什麼？
以上講一大堆看似無關房價走勢的東西，但實際都是房價走勢的決定因素。
從宏觀的設計初衷上講，房地產本身就不是一種讓居民財富保值的物品，而是打包的債務。企圖通過購房實現財富保值和增值無異於緣木求魚。雖然我也沒法說傳銷騙局、龐氏騙局那些高深的名詞，大家應該懂。
從歷史發展來看，我們的高速發展並非神話，我們過去十幾年的太平順當也只是偶然天賜。對於多數普通人而言，在你猶豫自己要不要把未來三十年的收入換成一套房子之前，請先考慮你未來三十年還能不能拿到你之前和眼下的收入。
從國際博弈的角度看，我國的發展始終面臨一次經濟和國力上的戰略“決戰”，而對手就是那些比我們實力更強的發達國家。我們從現在開始還要繼續二十年前暫停的較量。
從我們眼下與人一決雌雄的條件講，就不講了，喜憂參半吧。
再回到商品房本身，
從商品房數量上講，有人說商品房是硬通貨，但能硬得過黃金白銀？當初白銀多了照樣產生危機，何況於磚頭水泥？現在商品房被購買以後轉身就變成有競爭力的賣盤，一個簡單的算術題，從1998年到現在的商品房總銷售面積是172億平方米，而所謂的59.5%的城鎮人口按每人35平方米算，所需的居住面積是290億平方米。即使我們忽略大部分城鎮人口都居住在自建房/非商品房/出租房當中的事實，現在年銷售面積是17億平方米，也只是再需要7年就會填滿這120億平方米的缺口，算上城鎮人口增加，也就是10年的時間。那麼10年後——實際上如果算上自建房現在早已經是——必然有一些商品房永遠沒有終端需求會接盤。
從需求端來講，過去買房的資金從哪來？其實很簡單，兩方面而已。一方面是十年間國際流入的熱錢，另一方面是幾代群眾積累的財富。前者只是求利，依賴後者接盤，而後者有用盡的時候。所以我很反感某些人忽悠所謂“國人其實很有錢只是你不知道”，即便是年度居民收入公佈以後還有人講是為了安撫窮逼才少寫人均收入。但你們可以自己去算我國人均GDP和人均收入的比例，是40%+，和國際上通常的40%到50%是相符的。那麼此時此刻，真正可供接盤的居民財富還有多少呢？能上30年房貸槓桿的還有多少呢？今後新生人口所指示的新生需求逐年減少也已成定局。更嚴重的是，驟減200萬的2018年代所對應的父母輩是出生人口仍在高位的1988年，而隨後的1991年才是人口一年間從2600萬到2000萬斷崖式下降的開始。這盤將來怎麼接？
從商品房附屬特權來講，還是重提我那句老話，你們連30年後能領保險都不信，把交保險當成交稅，你們卻去信商品房上現在附屬的特權會長期延續不變？不多說，大家意會。
以上一切的一切都只是為了說明一個觀點：房子買來是為了居住使用。這不但是政治正確的話，而且也將是實際正確的話。
說到這你還要問房價發展趨勢嗎？如果還是要回答，我的猜測是不會再大幅度上漲了，而是表面上高位震盪盤整，然後事實上開口子降價（畢竟開頭提到的工作不能停）。那麼地產能不能再催漲一次？我認為不會了，而且其他方面已經相互印證，催漲房價已經不能提振信心。如果還漲，那種情況下你也沒必要考慮買房這回事了。
所以2019年怎麼辦？保住工作/生意，開源節流，如果實在有錢也需要改善居住條件，那就擇機擇地買房，前提是請你先考慮我以上說的這些情況，力所能及地買，不要賭房價暴漲掙錢（尤其是賭輸會shi的那種情況），不要希冀買一套商品房保值到二三十年後，不要妄想通過一套商品房實現階級躍升，也不要因為一套商品房買虧了或者還不起債而輕生，為了住而買，同時也要想到衣食住行不僅僅有住。
最後，如果過去若干年收入增加不是因為你我天賦異稟，那今後若干年共克時艱也不是你我的過錯。這就是時代，我們父輩面對過，我們也需要繼續面對。前19年間，美國增長到原來的1.8倍，德國增長到原來的1.6倍，中國增長到原來的10.7倍，世界增長到原來的2.1倍。
如果中國之前按照世界平均水平增長，現在連印度都不如（220美元——430美元——2000美元）。如果按照世界平均水平來來發展，從1979年算起，現在我們過的是2000年的生活，從1998年算起，現在我們過的是2005年的生活。所以，中國人今天的生活水平遠遠不是靠全世界水漲船高帶來的。
隔了兩代人，艱難行軍又要開始
我不知道“艱難行軍”是否完全貼切，畢竟我們這十多年是攢了很多本錢，俄羅斯也恢復過來了，歐洲德法的新核也玩起來了，我們輾轉騰挪的空間大了很多。但是該面對的歷史難題我們始終要克服才能進一步發展。然而說到行軍，我們看看現在的條件是什麼。產能飽和+勞動力價格高漲+外資甚至內資的生產線外移，能包圓的低端產業過去我們都包圓了，我們現在的思路大概是一隻手伸出去攬國外的中低端產業，另一隻手伸向發達國家壟斷的高端產業。效果如何人所共知，最近5G方面被堵正，發達國家很認真。另一方面，通過商品房轉移債務也已經玩到了很高的層次，現在恐怕已經到了賭誰先崩的地步，“加息是不可能加息的，這輩子都不可能加息”（純粹惡搞並非誰的發言），加息內部經濟崩，不加息國際資本加速外流照樣崩，只能在房地產等方面繼續畫餅意圖拉住國際資本。另外內部債務轉移還要繼續，大環境不好，只能更期待人民群眾幫助負擔更多債務共克時艱了。但要使群眾負擔債務，則不能讓群眾失業，所以實業的生存又必須儘量維持。維持這平衡難嗎？就是我們行軍開局的現狀。
PS：有很多人誤以為改善經濟的關鍵在於要讓群眾的財富從買房當中抽出來用於其他消費以提振需求，但實際上現在是一邊是債務這個待填的坑，另一邊是拉抬經濟的消費，而錢只有一份，總有一邊是填不了的。
總結和扣題：房價的趨勢是什麼？
以上講一大堆看似無關房價走勢的東西，但實際都是房價走勢的決定因素。
從宏觀的設計初衷上講，房地產本身就不是一種讓居民財富保值的物品，而是打包的債務。企圖通過購房實現財富保值和增值無異於緣木求魚。雖然我也沒法說傳銷騙局、龐氏騙局那些高深的名詞，大家應該懂。
從歷史發展來看，我們的高速發展並非神話，我們過去十幾年的太平順當也只是偶然天賜。對於多數普通人而言，在你猶豫自己要不要把未來三十年的收入換成一套房子之前，請先考慮你未來三十年還能不能拿到你之前和眼下的收入。
從國際博弈的角度看，我國的發展始終面臨一次經濟和國力上的戰略“決戰”，而對手就是那些比我們實力更強的發達國家。我們從現在開始還要繼續二十年前暫停的較量。
從我們眼下與人一決雌雄的條件講，就不講了，喜憂參半吧。
再回到商品房本身，
從商品房數量上講，有人說商品房是硬通貨，但能硬得過黃金白銀？當初白銀多了照樣產生危機，何況於磚頭水泥？現在商品房被購買以後轉身就變成有競爭力的賣盤，一個簡單的算術題，從1998年到現在的商品房總銷售面積是172億平方米，而所謂的59.5%的城鎮人口按每人35平方米算，所需的居住面積是290億平方米。即使我們忽略大部分城鎮人口都居住在自建房/非商品房/出租房當中的事實，現在年銷售面積是17億平方米，也只是再需要7年就會填滿這120億平方米的缺口，算上城鎮人口增加，也就是10年的時間。那麼10年後——實際上如果算上自建房現在早已經是——必然有一些商品房永遠沒有終端需求會接盤。
從需求端來講，過去買房的資金從哪來？其實很簡單，兩方面而已。一方面是十年間國際流入的熱錢，另一方面是幾代群眾積累的財富。前者只是求利，依賴後者接盤，而後者有用盡的時候。所以我很反感某些人忽悠所謂“國人其實很有錢只是你不知道”，即便是年度居民收入公佈以後還有人講是為了安撫窮逼才少寫人均收入。但你們可以自己去算我國人均GDP和人均收入的比例，是40%+，和國際上通常的40%到50%是相符的。那麼此時此刻，真正可供接盤的居民財富還有多少呢？能上30年房貸槓桿的還有多少呢？今後新生人口所指示的新生需求逐年減少也已成定局。更嚴重的是，驟減200萬的2018年代所對應的父母輩是出生人口仍在高位的1988年，而隨後的1991年才是人口一年間從2600萬到2000萬斷崖式下降的開始。這盤將來怎麼接？
從商品房附屬特權來講，還是重提我那句老話，你們連30年後能領保險都不信，把交保險當成交稅，你們卻去信商品房上現在附屬的特權會長期延續不變？不多說，大家意會。
以上一切的一切都只是為了說明一個觀點：房子買來是為了居住使用。這不但是政治正確的話，而且也將是實際正確的話。
說到這你還要問房價發展趨勢嗎？如果還是要回答，我的猜測是不會再大幅度上漲了，而是表面上高位震盪盤整，然後事實上開口子降價（畢竟開頭提到的工作不能停）。那麼地產能不能再催漲一次？我認為不會了，而且其他方面已經相互印證，催漲房價已經不能提振信心。如果還漲，那種情況下你也沒必要考慮買房這回事了。
所以2019年怎麼辦？保住工作/生意，開源節流，如果實在有錢也需要改善居住條件，那就擇機擇地買房，前提是請你先考慮我以上說的這些情況，力所能及地買，不要賭房價暴漲掙錢（尤其是賭輸會shi的那種情況），不要希冀買一套商品房保值到二三十年後，不要妄想通過一套商品房實現階級躍升，也不要因為一套商品房買虧了或者還不起債而輕生，為了住而買，同時也要想到衣食住行不僅僅有住。
最後，如果過去若干年收入增加不是因為你我天賦異稟，那今後若干年共克時艱也不是你我的過錯。這就是時代，我們父輩面對過，我們也需要繼續面對。
我希望未來的現實是打臉我以上這番話的，感覺到危機不等於期待危機，傻缺才期待危機。我們一定會轉危為安，加油吧。
以下是“題外話”環節，可看可不看
關於我的“屁股”
我有朋友2007年以總價30萬元買了二線城市的新區房子，現在翻了七八倍；也有朋友2018年初以總價170萬買了另一個二線城市郊區的房子，買了就跌，現在略跌10萬。以上均未計算貸款利息。我自己準備今明兩年買房。所以原則上我不屬於傻空，也沒有太多嫉妒心。
網上的觀點有分兩種，一種是屁股決定腦袋的，沒買房時盼跌，買了盼漲，這是人之常情沒什麼好說的（當然幼稚邏輯還是可以調侃一下的）；但另一種是賣房或者借房價話題販賣焦慮吸粉的，就很噁心了。（其實我也偶然會被人說是販賣“房價跌”的安慰劑吸粉，呵呵）
其實我感覺有句長輩教的話對我們的生活抉擇很有幫助，那就是別人不會主動教你發財。過去有許多人買房沒買在頂部而享受了房價升值的快感，於是覺得“選擇比努力重要”，在網上教人買房要對自己狠點。但我們回想一下2015年初的A股，難道不是隻要買進就有浮盈嗎？那可不止是大媽都在談論股票，而是大媽買股票都賺錢啊。可是浮盈的前提是多數人不賣出而且還不斷有人買進。所以即使比照一下當年的A股~，也應該知道自己什麼時候要謹慎了
我們買房的錢到底是什麼？
我坦誠我只是一個平民百姓，我聊的也只是我們這個階層的利益，站在一個平民的立場，我們買房的錢是什麼呢？以買房那一刻起，首付款是此前你的甚至是你加你父母的全部積蓄，二三十年貸款則是你預測的未來30歲到五六十歲你能動用的能夠攢下來的大部分財富。也就是，現在不管你是買5萬一平還是5千一平，不管你是買60平還是160平，你是拿出了你/你家除了日常開支外幾十年內的絕大部分購買力來買房。然後你買的時候，你不是感覺在自己show hand你的一輩子，你是覺得自己在參與一種保值儲蓄，甚至還很有可能資產大增值。所以很多人都講房地產是蓄水池，把錢存在裡面，於是推出房價下跌會讓房地產裡的錢再流出來等等。但是至今有人曾把手中的商品房賣回去給開發商兌出錢來嗎？所以說對商品房更貼切的比喻應該是“可轉移債權”，有人買你才能轉讓，若沒人接手你的房，你去哪裡兌現你已經交給開發商的那筆錢呢？
再說美國在二戰前獨善其身，在二戰後成為世界“老大”，享受世界貨幣美元的發行權甚至是對全世界各國經濟發展的干預權，軍事力量最強，吸引和聚攏全世界的資本和人才，有能力且擅長於用軍事政治經濟實力來打劫其他國家來轉嫁自身發展過程中的危機。這樣一個國家，咱們中國此時此刻怕還是比不了吧
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