法盾導讀

對於普通老百姓來說，買房絕對是人生中的一件大事；買好了舒心，買不好糟心；
這不，趙鐵蛋攢錢全款買了一套商品住房；可沒多久，就被法院查封了！這究竟是為何？他的房子保得住嗎？

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事件概述

趙鐵蛋全款從某房地產公司購買商品住宅一套；
很快，開發商給鐵蛋辦理了入住手續，但一直沒有辦理房屋過戶手續；
住上新房的鐵蛋哼著小曲，唱著歌，高興壞了；正當鐵蛋享受美好生活的時候，怎奈禍從天降，剛買的房子被查封了。怎麼回事呢？
原來，賣給趙鐵蛋房子的開發商欠了建築商工程款未清算；建築商一紙訴狀將開發商告上了法庭，而且告贏了！
建築商向法院申請強制執行！開發商的所有資產均被凍結！
且，因為鐵蛋購買住宅未過戶，仍在開發商名下，故一併被法院查封！

鐵蛋不服！為了保住自己的房子，向法院提起了案外人執行異議之訴；

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法盾釋法

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。《中華人民共和國物權法》第十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。

對房地產開發企業名下房產被執行提出異議，要滿足三點要求！
法理基礎：不動產所有權的變更，要以“登記”為生效要件！

物權法規定

法院裁判

本案焦點：案外人執行異議之訴，關鍵在於作為案外人的鐵蛋所主張的其對涉案房屋所享有的民事權益能否足以排除法院強制執行！
經查，鐵蛋在法院查封涉案商品住房之前便與某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，且合同合法有效；
同時，鐵蛋支付了購房全款，並佔有使用了該商品住房；
但，鐵蛋（名下）在他處還有一套用於居住的房屋！

最終，法院駁回了鐵蛋作為案外人的執行異議之訴訴訟請求！鐵蛋敗訴，房子沒能保住！

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法盾評析

與開發商簽訂商品房買賣合同後，沒有進行過戶登記，所購房屋的所有權仍然屬於開發商；期間，一旦開發商因債務糾紛被訴，法院是有可能查封並強制執行購房人所購房屋的！
只要購房人同時具備《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定，所列條件，那麼，即使房屋被查封，也可以通過提起案外人執行異議之訴來阻止法院的強制執行。（雖然條件很難滿足，但長個心也不是不能預防這種風險！）
對於普通老百姓來說，買房一定要慎重謹慎，再謹慎！如果您有買房的打算，同時又不太清楚買房過程中的法律風險，那麼最省心的辦法，就是找一位靠譜的法律專業人士為您盡職調查，把好法律風險這一關。