今日午後，A股市場多個地產股突然發力，逆市大漲。其中，渝開發(000514.SZ)、藍光發展(600466.SZ)接近漲停，華夏幸福(600340.SH)、新城控股(601155.SH)、萬科A(000002.SZ)等多家地產公司漲幅居前。地產股的這一輪大漲，是因為什麼？
“超級文件”下發
4 月 8 日，國家發改委發佈的《2019 年新型城鎮化建設重點任務》（以下稱《重點任務》），《任務》從總體要求、加快農業轉移人口市民化、優化城鎮化佈局形態、推動城市高質量發展、加快推進城鄉融合發展、組織實施6個方面，提出了22條新型城鎮化建設重點任務。
“通知”明確，將繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，
城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；
城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。
目前來看，該政策包含讓部分人到大城市落戶將更容易、二線城市更受益、城市群發展受到重視、首次提出“收縮型中小城市”等諸多利好。
公開資料顯示，目前城區人口超過500萬的城市有13座，除了北上廣深這四個超大城市，還有天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、瀋陽、長沙為特大城市。
也就是說，未來除了這13個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制，這個過程中，有一大批二線城市受益最大，包括西安、蘇州、合肥、濟南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州等城市。另外，文件重提京津冀、長三角、粵港澳三大都市圈，並著重提及了成渝都市群。
（圖源：新華社）
天風證券認為，一二線城市新房成交情況繼續大幅回暖，二手房成交情況也在持續向好，在一二線城市銷售結構性好轉的情況下，信用環境持續寬鬆、市場利率大概率會下行。同時隨著降準降息預期的持續升溫、再融資政策邊際寬鬆預期加強，從情緒面提振地產板塊估值水平，目前地產股業績好估值低，繼續推薦地產板塊，尤其是房企龍頭和佈局一二線強三線為主的房企。
中信建投認為，結合中央經濟工作會議的定調，2019年地產板塊邊際改善空間加大：1.貨幣政策轉向帶來流動性邊際改善；2.房貸利率預計見頂回落；3.房地產政策趨於溫和，地方政府在調控政策上將有更大的權責空間，2019年地產板塊將迎來BETA行情。歷史週期回顧表明，儘管基本面下行週期還將持續近2個季度，但相對估值的修復之旅將會持續。
地產市場逐漸回暖
事實上，3月以來，多個城市住房和土地市場雙雙回暖，引發關注。近期，北京、成都、廈門等多個城市，二手房和新房成交持續回升、好於歷史同期，熱點城市房價預期也有所修復。銷售回升等因素提振下，土地市場也出現改善跡象，土地溢價率快速抬升、流拍率大幅回落，部分城市土地成交規模較去年同期明顯增加。
（圖源：長江證券）
而地產回暖主要集中在一線與部分熱點二線，或與這類城市前期政策微調、剛需加速釋放等因素有關。當前，一線城市商品房銷售普遍改善，廈門、南京、寧波等區域核心二線成交也現回升。這類城市存在一些共同特徵，即地產調控開啟較早、剛需受抑制程度較深。去年底起政策微調下，剛需加速釋放。
全面放開放寬落戶限制在一定程度上，將促進二線城市的地產新一輪發展。按照傳統觀念，人才流入並落戶之後，一些剛需人群也將產生購房需求，或在一定程度上將帶動房地產市場的發展。
短期來看，地產銷售和土地市場結構性回暖，有助於提振地產鏈相關需求。近期，地產銷售和拿地改善較為顯著的寧波、南京等城市，多數位於華東地區。中長期來看，一、二線城市的溢出效應，更多體現在大都市圈周邊的強三線城市，非都市圈低線城市壓力仍然存在，未來演變仍需觀察。
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