三月楼市迎来小阳春，给市场带来惊喜，在大家期待更大规模行情的时候，新华社主管报纸经济参考报4月4日头版刊登评论文章
《楼市“初春”谨防热炒》，指出“需高度警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作。”应该说，经济参考报的这篇文章，客观公正的给出了房地产市场的现状，从正反两方面给出了楼市在实体经济的地位，更重要的是指出了调控政策是否调整的方向。
房地产调控政策是否会松绑，就是当前经济的最大纠结难题，当前楼市小阳春，就是房地产政策调整的预期，如果预期兑现那么小阳春就是大阳春，如果预期没有兑现，那么小阳春就是假象。
要了解房地产调控政策是否会调整，就要知道调控的目的和结果，这个目标经过两年的不断发力，房价已经全面回落，“坚决遏制房价过快上涨”的目标已经实现。而当前的主要目标就是“防止房价大起大落”，所以，调控的目标已经转向为避免房价大起大落的主要发力点。
鉴于房价已经明显回落，所以前期调控的局部调整都是防止大落。那么，现在楼市出现小阳春，政策调整的纠结就转化为是否会让房价大涨。
让我们来看看经济参考报的文章内容：
“近一段时间，沉寂近两年的楼市人气有所集聚，个别城市房地产中介电话营销明显活跃，市场炒作有所抬头，房地产市场似乎再现久违的“小阳春”。但要看到楼市时过境迁，“房住不炒”定位已然深入人心，经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小，需高度警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作。”
“2017年以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩。经历两年严厉调控后，房价出现回落，而市场需求有所累积，房贷利率稳中有降，刚性需求入市意愿增强。因此，个别城市房地产市场出现“小阳春”，是需求正常释放的结果。过去近两年我国房地产市场实施“因城施策”调控措施，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，市场的投机炒作动能已基本消退，楼市迈出了回归居住属性的坚实步伐。”
“目前来看，我国房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力，大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴，反映出房价对基本面的明显背离。人口是房地产市场发展的基础，人口总量和结构变化在很大程度上决定了未来楼市的发展空间。
2018年我国新生人口出生率为10.94‰，人口老龄化的加快到来，势必削弱房价上涨的人口红利基础。资金面扩张也受到市场投资收益率的刚性制约，房价上涨的资金驱动动能正在减弱。而房地产金融日渐规范，住房市场违规加杠杆成本急剧上升。在“房住不炒”大框架下，近期个别城市微调了政策措施，是对房价过快上涨时期出台临时管控措施的适当修复，重在发挥市场信号的作用，并积极探索构建长效机制。”“应该看到，房地产业固然有很强的带动作用，但住宅投资涉及居民跨期消费选择问题。在当前居民高杠杆率的大背景下，家庭住宅不动产加快形成同时，消费增长空间势必会受到刚性挤压，影响到未来经济增长的稳定性。无论是热点一线城市，还是三四线城市，家庭财富向住宅不动产加快转移的同时，家庭消费增长潜力受到了抑制。2018年全国居民人均可支配收入扣除价格因素实际增长6.5%，而城镇居民实际增长5.6%。2018年12月，全国社会消费品零售总额同比名义增长8.2%，低于上年同期1.2个百分点。特别是当前我国城镇住房供求关系总量基本平衡，结构矛盾较为突出。即便热点城市住房供应相对潜在需求存在缺口，但过高房价已经超出刚需实际经济能力。”
“当前，要高度警惕房地产市场炒作之风抬头。历史经验充分表明，房地产市场缺少理性。个别楼市炒作新闻所引发的“跟风”行动，会传递出错误和虚假的供求信号，加剧市场紧张气氛。若不及时进行澄清和有效管控，一旦形成“羊群效应”，将导致房价上涨预期陷入循环证明和自我实现的境地。这种房地产市场的非理性运行，是以地方经济转型受阻、经济活力受限、经济动能消减为代价的，同时又让个别地方财政欲罢不能，将影响到经济高质量发展进程，值得高度警惕。”
“综合来看，我国经济正迈向高质量发展的关键时期，实体经济的高质量才是基础。外部冲击和内部转型，都需要从发展高质量的实体经济来应对。房地产业既有实体经济的一面，住宅供应和消费等一系列经济活动可以支持社会就业和稳定经济增长，满足人民的居住需求；同时也有虚拟经济的一面，房地产投资属性易引发市场的非理性炒作，催生房价泡沫，导致相关风险高度聚集。因此，在加快推进我国供给侧结构性改革的过程中，既要合理发展房地产业实体经济面的积极作用，也要坚决消除房地产业虚拟经济面的消极影响。 ”
上面的文章内容，清晰的给出了房地产调控是否调整的几个核心答案：
1.“沉寂近两年的楼市人气有所集聚，个别城市房地产中介电话营销明显活跃，市场炒作有所抬头，房地产市场似乎再现久违的‘小阳春’”的描述，承认了当前楼市小阳春的存在。
2.“房住不炒”定位已然深入人心，经济金融基本面决定房价增长空间日益狭小，需高度警惕楼市热炒苗头，坚决遏制房地产市场投机炒作”的描述，说明了当前决策层对于房价大涨的担忧已经很小，这就为调控政策松绑提供了基础。而明确坚决遏制的是投机炒作，对于投资性需求没有提及，说明房产投资任然是被支持的。
3.“2017年以来，热点城市先后出台了严厉的房地产调控措施，投机炒作势力得到有效遏制，市场成交量萎缩”的提法，肯定了房地产调控取得了胜利，为下一阶段的政策调整留下空间。
4.“我国房价上涨空间已经较为狭小。房价过快上涨明显透支了楼市增长潜力，大多数城市的房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标都已超出合理范畴，反映出房价对基本面的明显背离”的提法，指出了调控松绑的方向就是房价收入比、租售比、居民杠杆率等多项指标没有超出合理范畴的房产。这些房产的松绑就是下一阶段房产投资的方向。
5.“房地产业固然有很强的带动作用，但住宅投资涉及居民跨期消费选择问题。在当前居民高杠杆率的大背景下，家庭住宅不动产加快形成同时，消费增长空间势必会受到刚性挤压，影响到未来经济增长的稳定性”的提法，首先承认了房地产的带动作用很强，更指出当前居民杠杆率过高会影响经济增长的稳定性。这就说明未来调控政策的松绑不会在已经有贷款政策的高杠杆上松绑，言外之意就是没有杠杆的房产会有政策调整的余地。
6.“即便热点城市住房供应相对潜在需求存在缺口，但过高房价已经超出刚需实际经济能力”的提法，指出了热点城市的房产未来才有投资机会，投资机会的重点是那些房价不高没有泡沫的房产。
7.“我国经济正迈向高质量发展的关键时期，实体经济的高质量才是基础。外部冲击和内部转型，都需要从发展高质量的实体经济来应对”的提法，指出房地产调控的方向是促进实体经济高质量发展。
8.“房地产业既有实体经济的一面，住宅供应和消费等一系列经济活动可以支持社会就业和稳定经济增长，满足人民的居住需求”的提法，公开承认了房地产也属于实体经济的范畴，一味地打压房地产不可取。
9.“同时也有虚拟经济的一面，房地产投资属性易引发市场的非理性炒作，催生房价泡沫，导致相关风险高度聚集”的提法，指出了房地产的投资属性容易引发炒作，催生房价泡沫导致相关风险，再次指出房价泡沫，指出有泡沫的房产有巨大的风险。
10.“既要合理发展房地产业实体经济面的积极作用，也要坚决消除房地产业虚拟经济面的消极影响”的提法，就是本文的核心，指出政策支持发展的就是房地产带动实体经济的积极作用，而政策禁止的只是虚拟经济的房价泡沫。
那么，哪些房产能够带动实体经济高质量发展起到积极作用，哪些房产是虚拟经济的房价泡沫，这就未来调控政策调整的核心。相信，近期更高级别的官方媒体就会发布这样的界定标准，当这篇文章发表后，房地产调控政策的转向就一清二楚。
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