“兩會”剛結束不久，在博鰲亞洲論壇2019年年會期間，房地產稅話題又一次成為爭論的焦點。中國人民大學副校長、金融研究所所長吳曉求認為房地產稅“沒有開徵的理由”，華夏新供給經濟研究所首席經濟學家賈康則認為從國際經驗上和法理上都“沒有硬障礙”。這也引起有關房地產稅的討論更加激烈。反對的，贊成的，兩旁站立，慷慨陳詞，互不相讓。房地產稅涉及的問題有很多，存在不同的視角。而隨著對於房地產稅立法工作的推進，這成為討論最為激烈的，醞釀最為成熟的一項政策，以往從來沒有這麼長時間的政策討論。
不過，隨著討論時間的延長，焦點也漸漸也出現了模糊的現象，到底這個房地產稅存在什麼問題呢？安邦諮詢（ANBOUND）首席研究員陳功認為，開徵房地產稅一直被認為有兩大功能，一是調控房價，二是擺脫土地財政。但最大的問題恐怕是也在於這兩個方面，一個是房地產稅能夠徵收的錢太少，不解渴，不能彌補地方政府的開支；另一個是房地產稅不僅不能控制房價，反而對居民財富衝擊太大。
日本等國的實踐告訴我們，房地產稅並不能夠有效來降房價，即使徵收了，在賣方市場中，也只是將房地產稅轉移到了房價上面。整體而言，利率下降、經濟繁榮、需求上升，是導致房地產市場繁榮的主因。而利率上升、經濟衰退和需求下降才是房地產市場低迷的主要原因。而在中國，房地產還承載著城市保障、教育、醫療等其他社會方面的溢價，這也不是徵收房地產稅所能解決的。
陳功認為，房地產稅導致對居民財富的衝擊，是問題的另一個方面。如果一定要徵收房地產稅，那麼等同於收了一次財富稅，因為我國居民的財富形式，大多數都集中在房地產上面，很多人奮鬥了一輩子，無非就是一套房子，居民財富從銀行存款轉變成了磚頭瓦塊，這是現實。一種說法是現在有400萬億元的存量房地產，其實是400萬億元的居民財富，一旦每年收這筆錢的稅，對財富、通脹、以及居民消費的影響甚大。顯然除非萬不得已，否則真的不能這麼做。
房地產稅雖然對房地產市場有重要影響，但像美國，其主要作用還是作為地方政府收入的來源，而非房地產調控的手段。中央地方的財政收入收支不平衡，地方政府非常困難，這個現實確實存在。所以有專家就建議說，如果地方開徵房地產稅可以緩解地方財政困難。但實際上，從上海和重慶徵收房地產稅的試點情況看，房產稅收入杯水車薪，遠遠夠不上紓解困難。
陳功認為，房地產稅的構想就是逐漸從城市的增量發展轉向存量發展，來解決財政資金的問題。問題是，土地出讓金是一次收70年的，這種手法讓財政短期內很有錢，而且現有發展模式也適應了這種“有錢”的模式。在增量發展逐步放緩或者漸漸到頂的時候，過緊日子就好說不好做了。今後除非整出來一個一次收80年出讓金，否則沒什麼方法可以代替的。所以，財政枯竭的問題，是城鎮化發展方式所帶來的。它遲早會暴露，或是環境和土地資源耗盡，兩者必居其一。因此，現在解決地方政府的財政問題是更迫切的問題，更需要以發展的思路來解決。
最終分析結論（Final Analysis Conclusion）：
對於房地產稅的爭論，看似激烈，但對進一步釐清房地產稅問題的意義重大，有助於在這個問題上形成更加清晰、更加全面、更加理性、更加客觀的認識。所以大體來看，進行政策討論沒有關係，但焦點問題尤其是問題的性質不能模糊，否則越吵越糊塗。在中國開徵房地產稅，不能意氣用事。
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