海珠|逸景翠園
小趙最近很喜歡往海珠區跑，前不久寫過光大花園，寫過星匯海珠灣。今天的樓盤逸景翠園年齡“老”一點，也不靠近地鐵站。但是我不僅選擇去現場踩盤，還要重點以它為例分析。小趙曾說過，我看重廣州第一條地鐵環線11號線的價值，今天就來繼續深入。
地鐵環線物業
地鐵環線物業，你有注意過這個概念嗎？它確實比較冷門，因為環線本身就是地鐵網絡發展到一定程度的升級產物。小趙做了一些功課：我國現在只有13條地鐵環線，其中5條已經開通。一線城市北上廣深，北京有2條（2號線和10號線），上海有一條（4號線），廣深目前都沒有。廣州正在加足馬力建設，那就是11號線。另外還有遠期規劃路線，那是南沙的15號環線，那條線“太遙遠”暫時忽略。
對於廣州而言，只有11號線能稱得上是“超級環線”，未來的它“串起了大半個廣州”，連接天河、越秀、荔灣、白雲、海珠所有5個核心區。廣州在建的地鐵那麼多，為什麼小趙會對11號線這麼敏感？因為小趙在上海的時候，住在普陀區華東師範大學附近，最近的地鐵站金沙江路站就是4號線環線的一個站，換乘功能實在強大，出行方便不說，火車站、八萬人體育場、幾個大商圈、宜家家居全等都佈局在線路上。從規劃的這個“圓”位置來看，廣州11號線的地位和作用，其實就跟上海4號線一樣。它的出現，不僅僅是盤活已有的各條地鐵線路，更是劃定了內環的界限（11號線這個圈有點大倒是）。小趙待廣州時間不久，不知道廣州有沒有“內環”，可是在上海，4號線所圈定的範圍就是默認的城區內環。
上海地鐵線路圖
可以說，中心地鐵環線是超一線城市的“標配”，廣州正在補上這一短板。而短板是否也會成為跳板？我們常說資源的稀缺性，如今地鐵正在告別稀缺時代，對應的地鐵物業價值也有區分。當城市越來越大，能夠實現快速通達的超級環線物業價值便更能凸顯。所以，我們不妨把原來講究的步行不超過15分鐘地鐵上蓋，再套到11號環線上，放眼廣州樓市。
比如未來的亞洲第一大地鐵站天河公園，比如琶洲，比如今天要說的逸景翠園。
11號環線的宜居之地
11號環線有個站叫“逸景路站”，站點周邊本世紀初集中開發了幾個樓盤，逸景翠園是距離地鐵站距離最近，並且體量最大的樓盤，它有兩個區8000多戶，旁邊的樓盤疊彩居只有2000多戶。
價格
小趙是直接去到小區外中介找的帶看，一排底商看過去有好幾家中介行，被下面的黑板吸引我走進店瞭解。逸景翠園有75㎡的小三房，而疊彩園沒有小面積的三房，80㎡已經是兩房，92㎡才做三房。不過逸景翠園的小三房不正規，到後面我會上實拍圖。和店長聊了聊，最近交易價格在回跌，以逸景翠園77㎡的戶型為例，最高峰賣到350萬，現在報價已經是305萬。
小區環境
進入小區看房，我已經瞭解逸景翠園是2002年開發，真正感受沒覺得“那麼老”。綠化、路面、牆外立面，保養得比我看過的某些十年樓齡樓盤要新得多。
小趙比較看重的電梯也給了我驚喜，後排的幾棟高層電梯旁居然是幾個全身鏡，還鑲著一圈大理石，這設計女生肯定喜歡了，還莫名帶點Art Deco風格，我第一次踩盤二手房碰到這樣的電梯間，實用也美觀，可以看出開發商的用心。
小趙當天踩盤已經是傍晚了，我特意選的這個點，不曬還能看看居住人群。果然看到比較多的居民，出門健身跑步，溜娃。小朋友還是很多的，而且我注意到小區門口許多幼教機構，小區裡面有一個公立幼兒園逸景幼兒園，另外
這個樓盤的學位是逸景小學，省一級海珠區排名前八。
產品
這次我主要看的是300w左右的小三房，我發現很多諮詢我的剛需客戶，都是100w首付總價300w左右的預算。逸景翠園的這個價位貨還比較多，面積在75㎡左右，朝向是北向的比較多，我那天看的幾套還都是低樓層。所謂“小三房”，怎麼個小法呢，就如下圖，其中的第三房是進門右邊的一個“空間”。我也不知道怎麼形容，擺張床又小了點，做書房還勉強，或者把牆打了直接跟客廳連通。
總之有點尷尬，而且逸景翠園所有的“小三房”都是這樣的設計。我看了陽臺、主次臥、廁所、廚房都不小，實用性還是可以的。
看完幾套房後天色已經暗了，我也餓了。我從後門出去又進入了一條繁華的街道，人流量很大，各種水果店、菜市場、早餐店、按摩店等等齊全。這裡的生活氛圍的確濃，更讓我沒想到的，是沿著外面那條路走三百米就是一個大商場——合生廣場，高大上的商圈+接地氣的底商全都有。說實在的，如果這個商場下面是地鐵站，那我真的很願意住這裡，當然價格就不會是現在這樣了。等等，11號線不是快來了嗎？
總結
逸景翠園的本身樓盤產品力不弱，不屬於要被淘汰的“落後產能”，周邊配套成熟。它其實也有產業，旁邊有紡織服裝城，很多做生意的老闆。所以逸景翠園的租金水平比較高，流動性也比較好。更重要的還是11號線帶來的“從0到1的價值”，也就是從無到有，本身這個樓盤的硬傷是離地鐵遠，而現在地鐵來到了家門口，還是我前文所分析的超級環線11號線。地鐵口在哪？就在下圖我站在小區門口拍的有搭架子的地方。
小趙不想再贅述未來的漲幅等等，我不想去預測。我相信今天的文章已經給大家實際地傳達了“環線物業”這個概念。除了11號線，那些可以和大量線路換乘的地鐵換乘站周邊的房子，也要珍惜。
綜上所述，我想對關注老鄺教買房的朋友說：
逸景翠園買可以買。賣，就別那麼急了。
你帶著小趙，小趙拿著11號線規劃圖，我們去多踩盤看好貨吧。
閱讀更多 老鄺教買房 的文章
