海珠|逸景翠园
小赵最近很喜欢往海珠区跑，前不久写过光大花园，写过星汇海珠湾。今天的楼盘逸景翠园年龄“老”一点，也不靠近地铁站。但是我不仅选择去现场踩盘，还要重点以它为例分析。小赵曾说过，我看重广州第一条地铁环线11号线的价值，今天就来继续深入。
地铁环线物业
地铁环线物业，你有注意过这个概念吗？它确实比较冷门，因为环线本身就是地铁网络发展到一定程度的升级产物。小赵做了一些功课：我国现在只有13条地铁环线，其中5条已经开通。一线城市北上广深，北京有2条（2号线和10号线），上海有一条（4号线），广深目前都没有。广州正在加足马力建设，那就是11号线。另外还有远期规划路线，那是南沙的15号环线，那条线“太遥远”暂时忽略。
对于广州而言，只有11号线能称得上是“超级环线”，未来的它“串起了大半个广州”，连接天河、越秀、荔湾、白云、海珠所有5个核心区。广州在建的地铁那么多，为什么小赵会对11号线这么敏感？因为小赵在上海的时候，住在普陀区华东师范大学附近，最近的地铁站金沙江路站就是4号线环线的一个站，换乘功能实在强大，出行方便不说，火车站、八万人体育场、几个大商圈、宜家家居全等都布局在线路上。从规划的这个“圆”位置来看，广州11号线的地位和作用，其实就跟上海4号线一样。它的出现，不仅仅是盘活已有的各条地铁线路，更是划定了内环的界限（11号线这个圈有点大倒是）。小赵待广州时间不久，不知道广州有没有“内环”，可是在上海，4号线所圈定的范围就是默认的城区内环。
上海地铁线路图
可以说，中心地铁环线是超一线城市的“标配”，广州正在补上这一短板。而短板是否也会成为跳板？我们常说资源的稀缺性，如今地铁正在告别稀缺时代，对应的地铁物业价值也有区分。当城市越来越大，能够实现快速通达的超级环线物业价值便更能凸显。所以，我们不妨把原来讲究的步行不超过15分钟地铁上盖，再套到11号环线上，放眼广州楼市。
比如未来的亚洲第一大地铁站天河公园，比如琶洲，比如今天要说的逸景翠园。
11号环线的宜居之地
11号环线有个站叫“逸景路站”，站点周边本世纪初集中开发了几个楼盘，逸景翠园是距离地铁站距离最近，并且体量最大的楼盘，它有两个区8000多户，旁边的楼盘叠彩居只有2000多户。
价格
小赵是直接去到小区外中介找的带看，一排底商看过去有好几家中介行，被下面的黑板吸引我走进店了解。逸景翠园有75㎡的小三房，而叠彩园没有小面积的三房，80㎡已经是两房，92㎡才做三房。不过逸景翠园的小三房不正规，到后面我会上实拍图。和店长聊了聊，最近交易价格在回跌，以逸景翠园77㎡的户型为例，最高峰卖到350万，现在报价已经是305万。
小区环境
进入小区看房，我已经了解逸景翠园是2002年开发，真正感受没觉得“那么老”。绿化、路面、墙外立面，保养得比我看过的某些十年楼龄楼盘要新得多。
小赵比较看重的电梯也给了我惊喜，后排的几栋高层电梯旁居然是几个全身镜，还镶着一圈大理石，这设计女生肯定喜欢了，还莫名带点Art Deco风格，我第一次踩盘二手房碰到这样的电梯间，实用也美观，可以看出开发商的用心。
小赵当天踩盘已经是傍晚了，我特意选的这个点，不晒还能看看居住人群。果然看到比较多的居民，出门健身跑步，溜娃。小朋友还是很多的，而且我注意到小区门口许多幼教机构，小区里面有一个公立幼儿园逸景幼儿园，另外
这个楼盘的学位是逸景小学，省一级海珠区排名前八。
产品
这次我主要看的是300w左右的小三房，我发现很多咨询我的刚需客户，都是100w首付总价300w左右的预算。逸景翠园的这个价位货还比较多，面积在75㎡左右，朝向是北向的比较多，我那天看的几套还都是低楼层。所谓“小三房”，怎么个小法呢，就如下图，其中的第三房是进门右边的一个“空间”。我也不知道怎么形容，摆张床又小了点，做书房还勉强，或者把墙打了直接跟客厅连通。
总之有点尴尬，而且逸景翠园所有的“小三房”都是这样的设计。我看了阳台、主次卧、厕所、厨房都不小，实用性还是可以的。
看完几套房后天色已经暗了，我也饿了。我从后门出去又进入了一条繁华的街道，人流量很大，各种水果店、菜市场、早餐店、按摩店等等齐全。这里的生活氛围的确浓，更让我没想到的，是沿着外面那条路走三百米就是一个大商场——合生广场，高大上的商圈+接地气的底商全都有。说实在的，如果这个商场下面是地铁站，那我真的很愿意住这里，当然价格就不会是现在这样了。等等，11号线不是快来了吗？
总结
逸景翠园的本身楼盘产品力不弱，不属于要被淘汰的“落后产能”，周边配套成熟。它其实也有产业，旁边有纺织服装城，很多做生意的老板。所以逸景翠园的租金水平比较高，流动性也比较好。更重要的还是11号线带来的“从0到1的价值”，也就是从无到有，本身这个楼盘的硬伤是离地铁远，而现在地铁来到了家门口，还是我前文所分析的超级环线11号线。地铁口在哪？就在下图我站在小区门口拍的有搭架子的地方。
小赵不想再赘述未来的涨幅等等，我不想去预测。我相信今天的文章已经给大家实际地传达了“环线物业”这个概念。除了11号线，那些可以和大量线路换乘的地铁换乘站周边的房子，也要珍惜。
综上所述，我想对关注老邝教买房的朋友说：
逸景翠园买可以买。卖，就别那么急了。
你带着小赵，小赵拿着11号线规划图，我们去多踩盘看好货吧。
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