自2016年財政部下發4號文件禁止各地方向金融機構舉借土地儲備貸款的2年多時間裡，一度絕跡的“儲備土地融資”在2018年的摸底排查中又露出了馬腳，截止2018年上半年涉嫌違規的新增儲備土地抵押融資規模已經達到了716.18億元，高層震怒。
儲備土地融資貸款實際上就是商業銀行等金融機構向各級土地儲備機構提供的短期週轉貸款，以儲備土地作為抵押，貸出去的資金主要用於政府或合規單位對擬收儲的土地的一級開發，即整治地塊和周邊基礎設施的建設。
那麼這聽起來挺合理的融資安排為什麼會引起相關部門的警覺呢？
關於這一點，我們就要從我國的土地儲備制度說起了。
中國的土地儲備制度從徵地補償到地塊整治再到土地出讓是一個較為複雜的系統，但這也是地方政府主要的業務範疇。在出讓土地之前的徵收安置和地塊整治等都需要大量的資金支持，如果僅僅憑藉政府財政預算內的資金是遠遠不夠的，無錢安置原住戶就沒法拆遷徵地，土地治理搞不好就沒法掛牌出讓換取財政收入，一句話沒錢沒發展。但是土地運作畢竟是關乎經濟民生的大事，哪怕是沒錢借也借錢做下去。
政府借錢的方式無非就是兩種：發地方債和銀行貸款。地方政府靠向市場信用債融資往往耗時較長、還本付息的壓力較大而且涉及自身信用，違約成本太大，所以它們往往更傾向於向銀行貸款，畢竟是一家人，萬事有個商量。但是親兄弟明算賬，要想從銀行手裡面拿到錢也得有東西抵押，政府手裡能用於抵押的值錢物事大概也只有土地的，畢竟在商業銀行諸多抵押物中土地的抵押率是名列第一的，同樣價值的資產土地能貸出來的錢也多。
而問題就恰恰出在“借款人”這一環，要知道直接抵押土地融資的並不是地方政府而是地方經營性公司——城投公司，其本身與政府信用是切割開來的。
為了項目的市場化運作，基本上全國各級政府都設有自己的城投公司來作為本地的投融資平臺，政府通過直接劃撥的方式將土地等國有資源置於城投公司名下，由城投公司來進行資本運作。而城投公司作為項目運作的載體往往會拿一些沒整理好的“荒地”去抵押給銀行換取貸款，再將這筆貸款用作土地的一級開發（土地整治），整治完成的土地即是可以拿到市場上進行招拍的“熟地”，最後再用拍地的收入來償還貸款，如此循環往復地運作，本也不會出什麼大問題。但是城投公司作為地方性的融資平臺，它的投資路徑自然不可能只有土地治理這一條，它還要兼著基礎設施建和其他公共服務的提供，而城投公司所投的這些公共服務項目回款週期往往較長，這就給它們的還款來源增加一層不確定性，加大了金融風險。而且隨著土拍價格的逐漸走高，政府的徵地成本和城投公司的土地治理成本也越來越大，向銀行借的錢也越來越多，再加上借款的主體是城投公司而非政府，實際上政府沒有兜底義務，這些都增加了系統性的金融風險。另外，除了城投公司，各地方的土地儲備機構也兼著融資功能，它們和城投公司的人事組織架構存在著交叉，有的甚至乾脆就是同一套班子，這就造成了這些儲備土地的實際運營機構存在的管理不規範的問題，加之其政府背景，所以違規放貸的問題也時有發生。
此次中央下定決心再次排查土地融資問題，還是為了化解或防範地方的債務危機，通過釐清地方土地儲備機構和城投平臺的關係，讓二者各盡其責，避免混亂管理導致地方債務的盲目擴張，鼓勵地方多發債少借貸。畢竟在當前的市場大環境下，銀行的信貸資金還是要傾斜於優秀民企，如果政府佔用過多信貸資源的話對穩增長確實不利。
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