自2016年财政部下发4号文件禁止各地方向金融机构举借土地储备贷款的2年多时间里，一度绝迹的“储备土地融资”在2018年的摸底排查中又露出了马脚，截止2018年上半年涉嫌违规的新增储备土地抵押融资规模已经达到了716.18亿元，高层震怒。
储备土地融资贷款实际上就是商业银行等金融机构向各级土地储备机构提供的短期周转贷款，以储备土地作为抵押，贷出去的资金主要用于政府或合规单位对拟收储的土地的一级开发，即整治地块和周边基础设施的建设。
那么这听起来挺合理的融资安排为什么会引起相关部门的警觉呢？
关于这一点，我们就要从我国的土地储备制度说起了。
中国的土地储备制度从征地补偿到地块整治再到土地出让是一个较为复杂的系统，但这也是地方政府主要的业务范畴。在出让土地之前的征收安置和地块整治等都需要大量的资金支持，如果仅仅凭借政府财政预算内的资金是远远不够的，无钱安置原住户就没法拆迁征地，土地治理搞不好就没法挂牌出让换取财政收入，一句话没钱没发展。但是土地运作毕竟是关乎经济民生的大事，哪怕是没钱借也借钱做下去。
政府借钱的方式无非就是两种：发地方债和银行贷款。地方政府靠向市场信用债融资往往耗时较长、还本付息的压力较大而且涉及自身信用，违约成本太大，所以它们往往更倾向于向银行贷款，毕竟是一家人，万事有个商量。但是亲兄弟明算账，要想从银行手里面拿到钱也得有东西抵押，政府手里能用于抵押的值钱物事大概也只有土地的，毕竟在商业银行诸多抵押物中土地的抵押率是名列第一的，同样价值的资产土地能贷出来的钱也多。
而问题就恰恰出在“借款人”这一环，要知道直接抵押土地融资的并不是地方政府而是地方经营性公司——城投公司，其本身与政府信用是切割开来的。
为了项目的市场化运作，基本上全国各级政府都设有自己的城投公司来作为本地的投融资平台，政府通过直接划拨的方式将土地等国有资源置于城投公司名下，由城投公司来进行资本运作。而城投公司作为项目运作的载体往往会拿一些没整理好的“荒地”去抵押给银行换取贷款，再将这笔贷款用作土地的一级开发（土地整治），整治完成的土地即是可以拿到市场上进行招拍的“熟地”，最后再用拍地的收入来偿还贷款，如此循环往复地运作，本也不会出什么大问题。但是城投公司作为地方性的融资平台，它的投资路径自然不可能只有土地治理这一条，它还要兼着基础设施建和其他公共服务的提供，而城投公司所投的这些公共服务项目回款周期往往较长，这就给它们的还款来源增加一层不确定性，加大了金融风险。而且随着土拍价格的逐渐走高，政府的征地成本和城投公司的土地治理成本也越来越大，向银行借的钱也越来越多，再加上借款的主体是城投公司而非政府，实际上政府没有兜底义务，这些都增加了系统性的金融风险。另外，除了城投公司，各地方的土地储备机构也兼着融资功能，它们和城投公司的人事组织架构存在着交叉，有的甚至干脆就是同一套班子，这就造成了这些储备土地的实际运营机构存在的管理不规范的问题，加之其政府背景，所以违规放贷的问题也时有发生。
此次中央下定决心再次排查土地融资问题，还是为了化解或防范地方的债务危机，通过厘清地方土地储备机构和城投平台的关系，让二者各尽其责，避免混乱管理导致地方债务的盲目扩张，鼓励地方多发债少借贷。毕竟在当前的市场大环境下，银行的信贷资金还是要倾斜于优秀民企，如果政府占用过多信贷资源的话对稳增长确实不利。
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