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或許你因為錯過了2016年杭州購房窗口期而嘆息，但是在這之後的2年內，也有人因為盯緊了另外一種籌碼，資產翻了2倍甚至3、4倍！
統計顯示，僅2018年，這種資產共交易30445套，是同期商品住宅成交量的29.8%，逼近3成！
如果時間細分到2017全年、2018年上半年，這類資產可佔整個杭州樓市交易量的半壁江山！
也就是說，從2016至2018三年來，共有11.26萬套商業公寓，或被外來投資客買走！
而價格，從2016年的14521元/平米，一路上漲至目前32362元/平米，已是同期商品住宅價格的125.7%！
我們在杭州調查接觸下來，來自溫州、金華等杭城周邊，乃至內蒙古、山西等邊遠“大戶”，還有京滬、日韓乃至新加坡馬來都會人士，最為相中這類產品。
有人都是半層、整層地買，也有人在一個盤子裡一口氣投了36套！這些在業內都已顯得稀鬆平常。
對的，這類產品就是不限購、可以貸，權益處置靈活的酒店式公寓產品，是一種早就風靡的國際通行投資品。
只不過，在杭州，有人早就慧眼識穿、下手為強，有的人還整日為“房票”、“貸票”發愁，白白錯失幾百萬。
政策“夾擊”下，最後的關閘期
這兩天我們在杭城穿梭，雖然下著雨，但是對於大多數商住類項目的售樓處，熱度已然保持、人氣依舊不減。
去年4月，杭州傳出“限酒令”，已經明確對於商業商務用地，“不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房，最小產權分割單元不小於300平方米”，並納入土地出讓合同。
而在這之前，北京已經把購買酒店式公寓產品納入限購範疇，等同於商品住宅購買名額。
同時期，上海也鬧得沸沸揚揚，導致上萬人上街。當時上海不僅頒發商改住限令，甚至已經售出、交付的物業也要回吐整改。
在深圳，新購商住公寓限售5年，在廣州，商業公寓已不允許賣給個人。
一步步收緊的政策，也意味著，對於杭州來講，購買商住類物業的閘口正在徐徐落下，現在這段時間，正是出手此類物業的最後機會期。
對於住宅已經達到一定高度的杭州市場來說，酒店式公寓類商住產品目前真實狀態？投資價值何在？什麼樣的產品買了就漲？
我們在此先放出結論：
1、整體熱度較高，大部分項目銷售快速，部分項目一房難求，手快有、手慢無。
2、目前價格達到一定高度，但是隨著產品稀缺價值顯現（政策窗口期使然），仍具有投資實操性。
3、投資人群廣泛，吸引杭州及周邊城市如溫臺、金義等，甚至還有新馬、日韓等炒房團團購。
下面，我們就結合具體在售項目和機構數據，來說明這些結論。
1
3年賣了11.26萬套，史上大頂
我們選取了商住產品扎堆、規劃建設較為熱門的區域板塊重點調查。
杭州市商住產品集中供應板塊
無論是富人區新秀蔣村板塊，還是擁江發展炒的火熱的 金融聚集帶之江板塊，還是寸土寸金高新產業雄厚的濱江核心，或是這兩年大熱的奧體和蕭山市府CBD區域，均出現標杆性樓盤快速售罄、大部分項目還剩少量尾盤，或者個別項目捂盤不售的現象。
根據克而瑞機構統計數據，2015年杭州酒店式公寓產品共成交14094套，而到了2016、2017年迎來爆發式增長，分別成交40437套、41814套，是之前的2-3倍。
而價格，也從3年前的13105元/平米，上升至2018年的28948元/平米，目前2019年1月，均價仍在上漲，為32362元/平米，可以說，3年時間，酒店式公寓產品漲了2.47倍，上漲幅度147%！
數據來源：克而瑞機構（普通住宅+別墅）
那麼跟同時期住宅房源相比，是怎樣一個水平呢？
數據顯示，2015年，杭州住宅均價1.6萬/平米，而到了2018年，全市住宅均價為2.6萬/平米，同期酒店式公寓均價已經漲到了2.89萬/平米，比住宅還要高12%。
所以，在西湖蔣村板塊，我們看到龍湖·西溪天街項目，1700套房源目前僅剩最後20幾套在售，現場仍門庭若市。
項目去年首開時均價4萬/平米，後來逐步漲至4.2-4.3萬/平米，而周邊二手高品質住宅，價位在5-8萬/平米。也就是說，龍湖產品的溢價，再向周邊綠城萬科等高端住宅價位看齊！
龍湖西溪天街售樓現場
在西溪之江板塊，我們看到錢塘ONE項目12棟公寓近乎售罄，還有最後一棟樓及部分LOFT房源在售，也就是說，從2017年8月首次開盤，到2019年2月，一年半時間，2980套房源近乎清盤！
項目所處杭州市大力推進擁江發展的第三極——之江轉塘板塊，周邊之江大橋、地鐵6號線（在建），此外，水晶國際廣場、象山國際廣場等百萬商業就在不遠處。
雖然項目本身距離地鐵站還有2.5公里，但是2.5萬/平米單價，還帶有裝修，也是較為划算，堪稱整個杭州的“網紅”盤。
而從地價上來看，板塊內2017年拍出的幾塊地王（之江度假區單元），樓板價都高達1.82萬至1.96萬/平米，如此相較，項目2.5萬/平米售價確實有優勢。
此外，在濱江核心區、奧體、蕭山城心等區域，不少項目均出現熱銷場景。
甚至在濱江的德信時代之心、餘杭臨平新城的宋都·時間名座等項目，880多套、數百套房源短短几個月內售完，甚至出現江浙滬千人搶房局面，目前部分房源開發商暫停對外銷售，具體原因不得而知。
2
地鐵+雙鑰匙+LOFT挑高=買了就漲
目前，不少酒店式公寓項目已經處於價格高位，如何挑選更有升值前景或者高回報率的項目顯得至關重要。
好在經過一代代升級，杭州商住產品迎來產品創新時代。
從踩盤過程來看，幾乎符合以下特徵的項目，既熱銷同時未來投資者收益也有所保證：
地鐵+雙鑰匙+挑高LOFT+精裝=絕版高回報投資品
我們先來看看2018年4月創下全城雙料銷冠記錄的龍湖·西溪天街。
項目樓下即是在建的地鐵5號線，而通過地下通道連廊設計，下了地鐵可直通樓棟家門口。
龍湖西溪天街售樓現場
主力戶型48平米、68平米，層高做到了4.78米LOFT，樓下層高2.3米，樓上層高2.1米，而且樓上樓下均有廚房、衛生間功能，即使分成兩戶人家居住，也互不干擾，
這也就是所謂“雙鑰匙”戶型。
龍湖西溪天街4.78米挑高LOFT樣板房
租金方面，參照目前旁邊萬科西溪誠園89平米住宅，可租7800-9000元/月，類似龍湖48平米雙層戶型租金與之相當。板塊定位西湖政務CBD，同時阿里巴巴未來科技城、浙大科創園區等組成G60城西科創大走廊，高收入人才帶來大量住房需求。
再來看看位於蕭山區政府CBD核心位置的
旭輝東原·國濱府。項目樓下即是在建的地鐵5號線，旁邊還有2號線人民廣場站、杭州南站（在建），又在主幹道金城路上，可以說交通十分便捷，標準的地鐵盤。
旭輝東原·國濱府沙盤
項目推出主力面積53平米挑高LOFT產品，總高度4.78米，均價在3-3.3萬/平米。項目還有裝修可選包，優惠下來5-6萬一套，不過要在首付裡額外付掉。
旭輝東原·國濱府樣板房
該項目也是“雙鑰匙”戶型設計，每個樓層均有衛生間、廚房功能，而在二樓，走廊上方也可利用起來作為一個小書房，面積6平米，不計入銷售面積。
旭輝東原·國濱府樣板房
現場做了測算，按照周邊同類長租公寓的租金水平，國濱府53平米雙層戶型，租金可達6500-7000元/月，租金回報在5%左右，要比住宅1-2%的收益水平高得多。
其實，從酒店式公寓銷售排名TOP10來看，榜上有名的大多為類似地鐵+雙鑰匙戶型產品。
理論上來講，不出現出租空窗期、又是上下兩層雙重收益，還有地鐵開通帶來的人流，杭州部分“網紅”級公寓產品，投資回報率在5-6%，再加上物業本身在增值，遠遠跑贏其他理財產品。
3
外城“主賓”暴擊大品牌
走訪一圈下來，無論是江干、拱墅這種市中心豪宅區，還是蔣村、之江乃至大江東寶龍城，外來投資客成為絕對的主力。
首先，這類產品沒有限購之虞，還可以商貸。
其次，可租可售，小面積低總價，處置起來十分靈活。
在城區江乾區華家池板塊，世茂·天璣售樓處平日訪客絡繹不絕，該產品為74、96平米酒店式公寓，4.2米層高，均價4.2萬/平米。周邊綠地、濱江商品住宅，售價在6-7萬/平米。
華家池板塊商品住宅
一進世茂售樓處，就看到“歡迎韓國看房團、歡迎歐洲華僑參訪團”的亮眼橫幅。銷售人員表示，“前不久，來自上海的韓國人，帶著親戚朋友搞了場團購，集中買了20多套房”。
該人員還表示，這兩年國內房價飛漲，海外和華僑人士都意識到這一點，所以很多人都來杭州買房，首選的就是這種裝修豪華、地段成熟的市區高品質商住公寓項目。
世茂·天璣售樓處
在西湖區之江板塊的和昌·雲潮項目，銷售人員表示，項目從2017年12月第一批房源開盤至今，800套房源目前還剩下10套左右，目前2.5-2.8萬/平米折後價，在當地來講具有相當價格優勢。
和昌·雲潮沙盤
我們查閱了板塊內近兩年出讓的地價，仁恆、德信、祥生、華潤等房企拿地樓板價，已經高達1.5-1.96萬/平米，如此比較下來，和昌項目無疑屬於“買了就賺”的節奏。
何況區域內以商業辦公為主，商住公寓產品十分稀缺，這裡約83萬方杭州國金會展中心、超大型商旅綜合體水晶商業廣場等都在建設，未來成為錢塘江畔“之江文化產業金融帶”重要一極。
和昌·雲潮景觀效果圖
之江板塊內另一個“網紅”公寓項目，錢塘ONE銷售人員也透露，“很多投資客正是看中這裡政府未來5年花1000億重點打造旅遊＋文化+數字經濟產業集群，現在才2萬多的房價，所以都來抄底了”。
他還表示，近期有位客戶，定了半層樓共10套房，所以他們把剩下房源也拿出來賣了，否則要等一等本不想對外賣的。
錢塘ONE外景圖
在蔣村板塊的龍湖·西溪天街，一位銷售主管也透露，項目開盤到現在，少不了溫州、台州、金華等省內城市購買人群，甚至一些外籍人士如韓國、馬來西亞的都過來投資。
“不少人是衝著龍湖品牌過來的，因為很多人都是龍湖前幾年第一批業主，跟著賺了錢的，現在新開項目了，接著買”，該人士表示。
據瞭解，有一位來自內蒙古的“大客戶”，買了項目2層樓共36套房源，準備做酒店收租金，也有北京、上海的年青夫妻投資者，更多是看中杭州未來發展前景，提前佈局。
奧體板塊綠城保億項目
戶型220平米，總價1000萬的商業公寓
無論是未來科技城單價2.5萬的“入門”級產品，還是奧體“蓮花碗”旁總價過千萬的綠城豪宅大戶型公寓，還有上文介紹的諸多項目，能夠熱銷受追捧的，跟大品牌高知名度有很強關聯，大品牌+產品好+好的地段規劃
，很容易迎來銷量上的“暴擊”。PS.
搶搭“杭”母，分享紅利
杭州跨入2019年，常住人口超過950萬，未來數年內10條地鐵將幾乎同時建成運營。
繼APEC，G20大會在杭州舉行後，2018年世界短池游泳錦標賽、2022年亞洲運動會也先後在杭州舉辦。
我們正處於杭州這個城市價值蛻變期，從二線邁向新一線城市。
杭州成為大灣區中最耀眼的增長極，包括房地產在內的諸多行業都將受益，其中商住公寓產品無疑享受更大紅利期。
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