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或许你因为错过了2016年杭州购房窗口期而叹息，但是在这之后的2年内，也有人因为盯紧了另外一种筹码，资产翻了2倍甚至3、4倍！
统计显示，仅2018年，这种资产共交易30445套，是同期商品住宅成交量的29.8%，逼近3成！
如果时间细分到2017全年、2018年上半年，这类资产可占整个杭州楼市交易量的半壁江山！
也就是说，从2016至2018三年来，共有11.26万套商业公寓，或被外来投资客买走！
而价格，从2016年的14521元/平米，一路上涨至目前32362元/平米，已是同期商品住宅价格的125.7%！
我们在杭州调查接触下来，来自温州、金华等杭城周边，乃至内蒙古、山西等边远“大户”，还有京沪、日韩乃至新加坡马来都会人士，最为相中这类产品。
有人都是半层、整层地买，也有人在一个盘子里一口气投了36套！这些在业内都已显得稀松平常。
对的，这类产品就是不限购、可以贷，权益处置灵活的酒店式公寓产品，是一种早就风靡的国际通行投资品。
只不过，在杭州，有人早就慧眼识穿、下手为强，有的人还整日为“房票”、“贷票”发愁，白白错失几百万。
政策“夹击”下，最后的关闸期
这两天我们在杭城穿梭，虽然下着雨，但是对于大多数商住类项目的售楼处，热度已然保持、人气依旧不减。
去年4月，杭州传出“限酒令”，已经明确对于商业商务用地，“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米”，并纳入土地出让合同。
而在这之前，北京已经把购买酒店式公寓产品纳入限购范畴，等同于商品住宅购买名额。
同时期，上海也闹得沸沸扬扬，导致上万人上街。当时上海不仅颁发商改住限令，甚至已经售出、交付的物业也要回吐整改。
在深圳，新购商住公寓限售5年，在广州，商业公寓已不允许卖给个人。
一步步收紧的政策，也意味着，对于杭州来讲，购买商住类物业的闸口正在徐徐落下，现在这段时间，正是出手此类物业的最后机会期。
对于住宅已经达到一定高度的杭州市场来说，酒店式公寓类商住产品目前真实状态？投资价值何在？什么样的产品买了就涨？
我们在此先放出结论：
1、整体热度较高，大部分项目销售快速，部分项目一房难求，手快有、手慢无。
2、目前价格达到一定高度，但是随着产品稀缺价值显现（政策窗口期使然），仍具有投资实操性。
3、投资人群广泛，吸引杭州及周边城市如温台、金义等，甚至还有新马、日韩等炒房团团购。
下面，我们就结合具体在售项目和机构数据，来说明这些结论。
1
3年卖了11.26万套，史上大顶
我们选取了商住产品扎堆、规划建设较为热门的区域板块重点调查。
杭州市商住产品集中供应板块
无论是富人区新秀蒋村板块，还是拥江发展炒的火热的 金融聚集带之江板块，还是寸土寸金高新产业雄厚的滨江核心，或是这两年大热的奥体和萧山市府CBD区域，均出现标杆性楼盘快速售罄、大部分项目还剩少量尾盘，或者个别项目捂盘不售的现象。
根据克而瑞机构统计数据，2015年杭州酒店式公寓产品共成交14094套，而到了2016、2017年迎来爆发式增长，分别成交40437套、41814套，是之前的2-3倍。
而价格，也从3年前的13105元/平米，上升至2018年的28948元/平米，目前2019年1月，均价仍在上涨，为32362元/平米，可以说，3年时间，酒店式公寓产品涨了2.47倍，上涨幅度147%！
数据来源：克而瑞机构（普通住宅+别墅）
那么跟同时期住宅房源相比，是怎样一个水平呢？
数据显示，2015年，杭州住宅均价1.6万/平米，而到了2018年，全市住宅均价为2.6万/平米，同期酒店式公寓均价已经涨到了2.89万/平米，比住宅还要高12%。
所以，在西湖蒋村板块，我们看到龙湖·西溪天街项目，1700套房源目前仅剩最后20几套在售，现场仍门庭若市。
项目去年首开时均价4万/平米，后来逐步涨至4.2-4.3万/平米，而周边二手高品质住宅，价位在5-8万/平米。也就是说，龙湖产品的溢价，再向周边绿城万科等高端住宅价位看齐！
龙湖西溪天街售楼现场
在西溪之江板块，我们看到钱塘ONE项目12栋公寓近乎售罄，还有最后一栋楼及部分LOFT房源在售，也就是说，从2017年8月首次开盘，到2019年2月，一年半时间，2980套房源近乎清盘！
项目所处杭州市大力推进拥江发展的第三极——之江转塘板块，周边之江大桥、地铁6号线（在建），此外，水晶国际广场、象山国际广场等百万商业就在不远处。
虽然项目本身距离地铁站还有2.5公里，但是2.5万/平米单价，还带有装修，也是较为划算，堪称整个杭州的“网红”盘。
而从地价上来看，板块内2017年拍出的几块地王（之江度假区单元），楼板价都高达1.82万至1.96万/平米，如此相较，项目2.5万/平米售价确实有优势。
此外，在滨江核心区、奥体、萧山城心等区域，不少项目均出现热销场景。
甚至在滨江的德信时代之心、余杭临平新城的宋都·时间名座等项目，880多套、数百套房源短短几个月内售完，甚至出现江浙沪千人抢房局面，目前部分房源开发商暂停对外销售，具体原因不得而知。
2
地铁+双钥匙+LOFT挑高=买了就涨
目前，不少酒店式公寓项目已经处于价格高位，如何挑选更有升值前景或者高回报率的项目显得至关重要。
好在经过一代代升级，杭州商住产品迎来产品创新时代。
从踩盘过程来看，几乎符合以下特征的项目，既热销同时未来投资者收益也有所保证：
地铁+双钥匙+挑高LOFT+精装=绝版高回报投资品
我们先来看看2018年4月创下全城双料销冠记录的龙湖·西溪天街。
项目楼下即是在建的地铁5号线，而通过地下通道连廊设计，下了地铁可直通楼栋家门口。
龙湖西溪天街售楼现场
主力户型48平米、68平米，层高做到了4.78米LOFT，楼下层高2.3米，楼上层高2.1米，而且楼上楼下均有厨房、卫生间功能，即使分成两户人家居住，也互不干扰，
这也就是所谓“双钥匙”户型。
龙湖西溪天街4.78米挑高LOFT样板房
租金方面，参照目前旁边万科西溪诚园89平米住宅，可租7800-9000元/月，类似龙湖48平米双层户型租金与之相当。板块定位西湖政务CBD，同时阿里巴巴未来科技城、浙大科创园区等组成G60城西科创大走廊，高收入人才带来大量住房需求。
再来看看位于萧山区政府CBD核心位置的
旭辉东原·国滨府。项目楼下即是在建的地铁5号线，旁边还有2号线人民广场站、杭州南站（在建），又在主干道金城路上，可以说交通十分便捷，标准的地铁盘。
旭辉东原·国滨府沙盘
项目推出主力面积53平米挑高LOFT产品，总高度4.78米，均价在3-3.3万/平米。项目还有装修可选包，优惠下来5-6万一套，不过要在首付里额外付掉。
旭辉东原·国滨府样板房
该项目也是“双钥匙”户型设计，每个楼层均有卫生间、厨房功能，而在二楼，走廊上方也可利用起来作为一个小书房，面积6平米，不计入销售面积。
旭辉东原·国滨府样板房
现场做了测算，按照周边同类长租公寓的租金水平，国滨府53平米双层户型，租金可达6500-7000元/月，租金回报在5%左右，要比住宅1-2%的收益水平高得多。
其实，从酒店式公寓销售排名TOP10来看，榜上有名的大多为类似地铁+双钥匙户型产品。
理论上来讲，不出现出租空窗期、又是上下两层双重收益，还有地铁开通带来的人流，杭州部分“网红”级公寓产品，投资回报率在5-6%，再加上物业本身在增值，远远跑赢其他理财产品。
3
外城“主宾”暴击大品牌
走访一圈下来，无论是江干、拱墅这种市中心豪宅区，还是蒋村、之江乃至大江东宝龙城，外来投资客成为绝对的主力。
首先，这类产品没有限购之虞，还可以商贷。
其次，可租可售，小面积低总价，处置起来十分灵活。
在城区江干区华家池板块，世茂·天玑售楼处平日访客络绎不绝，该产品为74、96平米酒店式公寓，4.2米层高，均价4.2万/平米。周边绿地、滨江商品住宅，售价在6-7万/平米。
华家池板块商品住宅
一进世茂售楼处，就看到“欢迎韩国看房团、欢迎欧洲华侨参访团”的亮眼横幅。销售人员表示，“前不久，来自上海的韩国人，带着亲戚朋友搞了场团购，集中买了20多套房”。
该人员还表示，这两年国内房价飞涨，海外和华侨人士都意识到这一点，所以很多人都来杭州买房，首选的就是这种装修豪华、地段成熟的市区高品质商住公寓项目。
世茂·天玑售楼处
在西湖区之江板块的和昌·云潮项目，销售人员表示，项目从2017年12月第一批房源开盘至今，800套房源目前还剩下10套左右，目前2.5-2.8万/平米折后价，在当地来讲具有相当价格优势。
和昌·云潮沙盘
我们查阅了板块内近两年出让的地价，仁恒、德信、祥生、华润等房企拿地楼板价，已经高达1.5-1.96万/平米，如此比较下来，和昌项目无疑属于“买了就赚”的节奏。
何况区域内以商业办公为主，商住公寓产品十分稀缺，这里约83万方杭州国金会展中心、超大型商旅综合体水晶商业广场等都在建设，未来成为钱塘江畔“之江文化产业金融带”重要一极。
和昌·云潮景观效果图
之江板块内另一个“网红”公寓项目，钱塘ONE销售人员也透露，“很多投资客正是看中这里政府未来5年花1000亿重点打造旅游＋文化+数字经济产业集群，现在才2万多的房价，所以都来抄底了”。
他还表示，近期有位客户，定了半层楼共10套房，所以他们把剩下房源也拿出来卖了，否则要等一等本不想对外卖的。
钱塘ONE外景图
在蒋村板块的龙湖·西溪天街，一位销售主管也透露，项目开盘到现在，少不了温州、台州、金华等省内城市购买人群，甚至一些外籍人士如韩国、马来西亚的都过来投资。
“不少人是冲着龙湖品牌过来的，因为很多人都是龙湖前几年第一批业主，跟着赚了钱的，现在新开项目了，接着买”，该人士表示。
据了解，有一位来自内蒙古的“大客户”，买了项目2层楼共36套房源，准备做酒店收租金，也有北京、上海的年青夫妻投资者，更多是看中杭州未来发展前景，提前布局。
奥体板块绿城保亿项目
户型220平米，总价1000万的商业公寓
无论是未来科技城单价2.5万的“入门”级产品，还是奥体“莲花碗”旁总价过千万的绿城豪宅大户型公寓，还有上文介绍的诸多项目，能够热销受追捧的，跟大品牌高知名度有很强关联，大品牌+产品好+好的地段规划
，很容易迎来销量上的“暴击”。PS.
抢搭“杭”母，分享红利
杭州跨入2019年，常住人口超过950万，未来数年内10条地铁将几乎同时建成运营。
继APEC，G20大会在杭州举行后，2018年世界短池游泳锦标赛、2022年亚洲运动会也先后在杭州举办。
我们正处于杭州这个城市价值蜕变期，从二线迈向新一线城市。
杭州成为大湾区中最耀眼的增长极，包括房地产在内的诸多行业都将受益，其中商住公寓产品无疑享受更大红利期。
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