隨著央媽降準，最近房地產行業貸款方面的問題越來越受到關注。
首先是公積金貸款。
最近這段時間，各地又推出了一波公積金新政。
長沙近日調整公積金貸款和提取公積金的政策。其中公積金貸款資格這一塊，以前是繳存6個月就可以申請公積金貸款，從2月1日起，要求必須繳存12個月以上。此外，公積金貸款額度計算方式也有所調整，最新的額度按夫妻雙方公積金賬戶餘額之和的12-20倍計算。這裡引入了“個貸率”的概念來確定倍數。其中個貸率=長沙市個人住房貸款餘額/住房公積金資金池。
簡單說，個貸款為75%時，為20倍
75%-80%時，為16倍，
80%-85%時，為15倍，
85%-90%時，為14倍，
90%-95%時，為13倍，
大於95%時，為12倍。
這個比例還會隨著貸款行情的變動而適時調整，每年調整1次。
長沙從去年6月份開始，算上這次，已經是第三次調整公積金貸款政策了。主要調整的有：
1、取消了最20萬的保底額度;
2、二套房公積金貸款首付由45%提高至60%;
3、此外如果使用過公積金貸款，再必須結清貸款後等待1年方可再次申請公積金貸款，已註銷的房產也記錄套數;
4、取消異地公積金打款業務。
如果按照12倍，要想貸滿60萬，夫妻雙方的公積金餘額不得低於5萬元。
近期調整過公積金貸款政策的城市還有汕頭、石家莊和淮北，汕頭要求公積金貸款只能用於職工繳存地或戶籍地，降低租房提取額度，而石家莊則暫停了“商轉公”業務。淮北暫停向房齡35年以上的二手房辦理公積金貸款，直系親屬之間買賣二手房，不予辦理公積金貸款，同時提高了二套房公積金貸款首付比例。
總而言之，就是公積金資金入不敷出了。
不過，公積金雖然不斷收緊，但商貸門檻卻在不斷降低。
杭州某銀行將房貸最高年齡提高至80週歲，當大家以為這是在刺激購房時，有意思的是，經濟日報發表評論認為“無可厚非，老人有權利貸款買房”。要是在一年前，主流媒體是不可能持這種觀點的。要知道去年有個90歲老人去排隊買房，直接被定性為“借名炒房”。
雖然沒有明著說，但這至少釋放了一些刺激信號：調控基本見底，像杭州這種城市，目前正在通過刺激需求來穩住房價。
而近期另一個關鍵指標——房貸利率，多地也釋放了寬鬆的信號。
比如上海，多家銀行執行95折，優質客戶可以做到9折；
此前中信銀行在成都執行95折甚至9折；
北京也有部分銀行將首套房貸款利率上浮幅度由10%降至上浮5%；
重慶部分銀行首套房貸款利率上浮幅度由20%降至上浮15%；二套由25%-30%降至上浮20%，房款速度明顯加快。
一邊是公積金不斷收緊，一邊是商貸不斷寬鬆，房地產會如何走？
公積金貸款收緊對房價的影響很小，但商貸對房地產的影響要更大。
小城市目前還是靠棚改撐著，房價對公積金貸款依賴很小，大家拿了補償款買房也不難。
而在大中城市，公積金貸款佔住房交易總額的比例非常小。在北京，這一比例僅有5%。絕大部分購房款來源於商貸，房屋置換資金和自有存款。公積金比例嚴重偏低的主要原因是公積金貸款額度與房價嚴重不匹配。
而商貸的寬鬆，跟銀行資金充裕有直接關係。數據顯示1月8日加權DR001報1.3865%（隔夜利率），這說明當前銀行間的流動性非常寬鬆，更說明銀行在對支持中小微實體企業上變得更加謹慎，偏好房貸業務，認為後者更加安全。
未來一年，房貸利率繼續下調，房貸偏寬鬆的趨勢已基本確定，不過低於基準利率的可能性很小。基準利率是一個標杆，一旦首套房貸利率低於基準利率，穩房價就變成了刺激房價了。
銀行的動作只是一部分，2019年會有更多城市針對房地產做一些偏寬鬆的調整。這些調整可能會非常密集，也有可能因為輿論的關注而“隔日就撤回”，但這些都只是權宜之計。
就好比菏澤和衡陽的前段時間調整獲得極大關注，他們收回之後，回頭也大概率會選擇個好時機低調點釋放出來，再比如珠海針對人才購房的調整，低調實行了好幾個月了。
而你又不是菏澤的，不是衡陽的，不在那些下調房貸利率城市，你又怎麼會再關注呢？
一個大的邏輯是：輿論洩壓之後，該怎麼辦還怎麼辦。
最後說一個稍微難看的數據吧。
貝殼發佈的《2018租房十大關鍵詞》顯示，當前北京租房平均年齡已經達到了35.56歲，而且保持年均增長1歲的漲幅。這說明了兩個問題：
1、北京首套房購房年齡已經超過35歲，一個剛畢業的大學生，至少要奮鬥13年才可能買第一套房，而且這只是平均數。
2、首套房購房年齡年均增長1歲，1:1意味著北京的購房群體正在固化，兜兜轉轉就是那些老面孔，上車成本太高了，新人非常少。
大中城市的韭菜越來越少，要想穩住房地產，商貸的寬鬆也是必然。
閱讀更多 焦點南陽 的文章
