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- 前言
- 澳洲年輕人成為租房主力軍
- 租房只是無奈，買房才是夢想！
- 澳洲租房市場地域差異顯著
- 租房 VS 買房
前言
在澳洲，租房客往往被定義為學生、潮人、熱戀情侶、年輕家庭、專業人士等等。但是，實際生活中最常見的租客又是哪些人群呢？
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澳洲年輕人成為租房主力軍
房產網站realestate.com.au和Pedestrian.TV於近期聯合進行的一項調研結果顯示，澳洲最常見的租客為年齡介於25至29歲、年均收入為5萬澳元左右的女性群體。這類人群逐步成為澳洲租房一代的主力軍。
就租房地域而言，悉尼和墨爾本依舊是全澳最主要的兩個租房市場。相關數據顯示，悉尼和墨爾本的租客佔比分別為32.8%和31.1%。其中，33%的租客選擇與伴侶同居，另有30.9%的人與3-4個室友合租。
就不同房型而言，獨棟屋依舊是租房客們首選的住房類型，40.9%的租客傾向於選擇獨立式住宅居住，只有34.1%的人表示首選租房類型為公寓。
就找房難易程度而言，絕大多數租戶在第二次申請時即可成功獲得一處棲身之所。另外，12.2%的受訪者主要通過社交媒體找房子。
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年輕人成為租房主力軍
整體而言，人口普查結果顯示澳大利亞租房者中以“獨立”的年輕人士居多。他們往往會採用公寓獨居或與其他人合租一處獨立屋的方式進行租房。這類人群往往年齡不足35歲，既有單身人士，也有年輕小夫妻。
在比鄰大學高校附近的社區，這類人群最為常見。
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首選悉尼和墨爾本
據統計，絕大多數年輕租客會首選居住在悉尼和墨爾本內城區，亦或者一些交通便利、設施齊全、租金相對可負擔的地區。
地產網站realestate.com.au提供的數據顯示，最受租房年輕人歡迎的地區包括悉尼的Paddington、Newtown、Stanmore、Redfern和Glebe，以及墨爾本的Hawthorn、Fitzroy North、South Yarra、Richmond和Northcote。
這些地區憑藉充滿活力的生活方式、成熟的文化氛圍對年輕租戶們構成極大的吸引力。
在這裡，公共交通便利、酒吧、餐廳、咖啡館、購物中心等各種設施林立、對於愛社交、愛熱鬧、青睞豐富生活的年輕人都是理想之選。
據瞭解，悉尼和墨爾本上述內城地區租客群體中最為常見的是，年輕的專業人士、創意人士以及年輕小夫妻等。
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年輕人租房，地段最重要
地產網站realestate.com.au公佈的最新調研結果顯示，年輕一代澳洲租房客在租房過程中最看重的因素是地段、地段還是地段！
據瞭解，儘管租金壓力不小，尤其是悉尼和墨爾本這樣的一線城市，但是還是有不少租房客願意犧牲自己大半個月的收入，以便能夠居住在地段相對較好的房子。
相關調研結果顯示，超過一半（51.7％）的澳大利亞租房者認為選擇租賃房產時，位置是最重要的考慮因素。相比之下，只有33.1％的受訪者表示，價格是自己選擇租賃房產的最重要因素。
另外，調研發現，年齡介於18至39歲之間的受訪者願意犧牲住房的質量和生活方式，以換取一個好的地段。
現年28歲的Michael是一名來自墨爾本內城區里士滿的年輕人。在談到租房子時，他毫不掩飾地表達了對居住地段的偏好。
在接受調研時，他說：“我需要居住在一個可以獲得生活所需便利的地方，即足夠接近我的工作圈子、生活圈子、以及靠近父母的地方。”
儘管賺錢不易，但是新州、維州、和昆州等租金昂貴地區的租客表示，寧願犧牲自己的個人空間，也不願意在居住地段上做出讓步。
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租房只是無奈，買房才是夢想！
值得一提的是，本次調研中僅有20%的受訪者願意接受永久租房，絕大多數年輕的租房客們仍然夢想能夠擁有屬於自己的房屋。
然而，理想雖然豐滿，但是現實依舊骨感！
伴隨澳大利亞居民生活態度和生活方式的轉變，當地新建住房的平均規模已將降至22年以來的最低水平。
Mark Marfori是生活在悉尼西南部的一名註冊護士，同時也是“迷你住房”的堅實擁護者。他說：“我買房子還是以經濟負擔能力為主，由於目前我處於單身狀態，因此我並不需要一個大房子。”
由澳大利亞聯邦證券（CommSec）公佈的來自統計局的數據顯示，澳大利亞新建獨棟屋平均面積在過去一年中為186.3平方米，比上一財政年度下降1.6％，為1996年以來的最低水平。
同樣，公寓也越建越小。據統計，澳大利亞公寓平均面積同比下降2.7%，降至124.8平方米。
CommSec首席經濟學家克Craig James說，住房規模降至22年低點顯示了人們態度和生活方式要求的轉變。
首先是人口結構的變化，即老齡化人口的增長。家庭規模的縮小導致對住房面積需求的降低。其次，進入市場年輕買房群體不太願意為大房子而背上過大的經濟壓力。
Craig James “Y世代，千禧一代，情侶和小家庭希望住在離工作，咖啡館，餐館，購物和機場更近的地方，並通過放棄居住空間，以更接近理想的設施。”
另外，較小的房屋面積也反映出澳大利亞住房市場中公寓比例的日趨增加。CommSec提供的數據顯示，目前公寓佔所有新建住房的比例接近50%，同時市場對高層公寓和聯排別墅的需求把表現最為強勁。
就全澳範圍內不同地區住房面積的變化趨勢而言，維州地區居民修建的房屋全澳面積最大，平均達到201.8平方米，同比增長1.5％，領先於ACT，西澳和昆士蘭。
與此相反，新州的平均住宅面積在降至23年來最低水平，目前為162.8平方米。就獨立式住房面積而言，新州目前獨立式住房面積則僅為220平方米。
最後，報告指出，儘管澳大利亞近些年來新建住房的面積日趨縮小，但是相比30年前澳大利亞的房屋面積仍大出30%。另外，澳大利亞的平均住房規模仍位居世界第二，僅次於美國。
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澳洲租房市場地域差異顯著
悉尼：12年來租金首次同比下跌
根據地產網站Domain提供的最新數據，悉尼獨棟屋市場的中位周租金首次出現12年以來的同比下跌，把全澳最貴租房市場的“桂冠”讓步於澳洲房地產新秀”堪培拉”。
相關數據顯示，截至2018年12月的一年內，悉尼獨棟屋中位周租金下跌1.8%，達到540澳元，不及堪培拉獨棟屋中位周租金560澳元。
據澳大利亞房產網站Domain高級研究分析師Nicola Powell預測，2019年悉尼租房市場供應端將進一步增加，繼而推動當地出租房市場成為“租客市場”。
屆時，租客相比以往將具有更大的議價能力。一方面，租房市場供應增加會給租金帶來下行壓力，繼而為租客在進行租約談判時提供優勢。另一方面，伴隨租約到期，很多業主為了挽留優質租客，租金打折的意願也會明顯增強。
墨爾本：房價雖持續下跌，租金卻屢創新高
對於墨爾本的租戶而言，當地房價的持續下跌卻未能帶動租金的同比下跌著實是一件很苦惱的事情。
事實上，墨爾本獨棟屋中位周租金非但沒有下跌，更是屢創新高。相比之下，當地的公寓中位周租金雖然沒有持續上漲，但是下跌也是沒有的事情，一直和市場峰值時期持平。
相關數據顯示，截至2018年第四季度，墨爾本獨棟屋中位周租金錄得440澳元，再創新高。同期的公寓中位周租金則環比持平，達到410澳元。值得一提的是，內南區租金同比漲幅位居墨爾本首位，獨棟屋中位周租金從600澳幣上漲至650澳幣；公寓中位周租金則從400澳幣上漲至420澳幣。
堪培拉取代悉尼成為澳洲租金最貴首府城市
根據地產網站Domain提供的最新數據，堪培拉已經取代悉尼成為澳大利亞租金最貴的首府城市。
具體而言，2018年堪培拉房價同比上漲3.7％，獨棟屋中位周租金錄得560澳元，位居全澳首府城市第一位。同期公寓中位周租金錄得465澳元，年漲幅在8.1％。相比之下，悉尼獨棟屋中位周租金在去年第四季度已經下滑至540澳元，其中以西部和西南部跌幅最為嚴重。
Domain的高級研究分析師Nicola Powell說道：“堪培拉住房租金大幅上漲主要受以下綜合因素所驅動。一方面，土地稅等相關稅費上漲導致持有成本上升；另一方面，來自畢業生、新增就業人口等的需求明顯增加。”
布里斯班租金三年來首次錄得上漲
最新的數據顯示，布里斯班租金三年來首次錄得上漲，這可能標誌著噹噹地租客市場的終結。
據瞭解，2018年第四季度，布里斯班獨棟屋中位周租金由400澳元上漲至410澳元，環比增長2.5%，同比持平。同期，公寓中位周租金錄得380澳元，較去年同期上漲10澳元。
地產網站Domain高級研究分析師Nicola Powell表示，隨著布里斯班租房市場存量開始被租方潛在需求所消化，布里斯班租房市場正慢慢轉向房東市場。他說：“自2017年底以來，布里斯班租房市場存量持續下滑。目前已經降至三年半以來的低點。”
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租房 VS 買房
租房的好處-成本
租房居住相對買房最大的好處就是相對成本低得多。儘管目前租金持續上漲，但是月租金支出仍明顯低於貸款購房相關的月支出。在某些極端情況下，每月的租金相對每月的償貸成本而言可以忽略不計。
例如，墨爾本Williamstown地區一套三居室獨棟屋的中位價為135萬澳元。如果想要貸款購買這樣一套房，買家需要支付33萬的首付款（20%的首付款加6萬澳元左右的手續費），每週1325澳元的償貸額和持續發生的各項成本（其中的償貸金額為：貸款108萬，4.2%利率水平下每週供款1218澳元；其他成本：保險和維養費134澳元/周）。
相比之下，如果是租一套這樣的房子，每週僅需要支付630澳元的租金。換言之，居住者每週可以節省支出722澳元，或每年節省支出37544澳元。由此可見，租房相對購房所承受的經濟壓力明顯要輕。
因此，對於那些喜歡居住在內城區，喜歡這裡的生活方式和離工作單位近等優點的人群而言，租房相比買房相對更現實。同樣，學區房也是如此。
租房的好處-靈活性
進而言之，租房居住可以給居住者更多的靈活度。租房居住人群可以隨時根據自己的預算、居家需求和地段要求選擇搬家。相比之下，買房人所享有的這方面靈活程度明顯降低。
租房的缺點-所有權
凡事都有兩面性。租房也有利有弊。其中最大的弊端即所有權。由於租客不具有房屋的所有權，因此房東才是那個決定你可以住多久的人。
另外，租房居住意味著你永遠都在支付租金。與此相反，貸款買房人一般的償貸期為25-30年。
租房的缺點-資本利得
對於租客而言，一旦房價快速上漲，他們往往無法享受房價上漲所得來的巨大資本利得。但是話又說回來，誰都無法在短期內預測房價會出現快速上漲。
END
儘管近期數據表明澳大利亞各地房價均出現不同程度的下跌，尤其是墨爾本和悉尼更是領跌全澳房產市場；然而，現實情況確是：年輕人想買房還得仰仗父母的財力支持。
比價網站Finder公佈的最新調研結果顯示，在澳大利亞首次置業者中，近半數人需要從父母處獲得支持才能湊齊首付款。其中，近20%的人不僅需要父母的幫助才能湊齊首付款，在貸款時還需要父母作為擔保人。
房價是真的跌了，然而好多人還是買不起！或許這也是為什麼澳洲年輕人成為租房主力軍的主要原因。
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