盤活農村不動產存量資產，引來農民創業的金融活水—— 眼下已經如火如荼的會昌農房抵押貸款，還將搭上不動產統一登記的快車
農村不動產“動起來”，農民創業融資“活起來”：昔日沉睡的農房，正在江西省會昌縣被激活。
在會昌縣國土資源局局長何理長看來，正在推進的不動產統一登記，將在保障農民不動產權利的同時，直接為農房抵押貸款注入新的活力。
農房抵押貸款如火如荼
“這次打算貸款40萬元，增加打蠟廠的流動資金。”8月11日下午，會昌縣筠門嶺鎮的農民老曾有點靦腆地跟記者說道。
老曾是當地頗有名氣的農民企業家，他的企業主要經營贛州臍橙打蠟、收購等業務。據瞭解，老曾的企業在打蠟設備、廠房、車輛等方面的投資總額超過1000萬元。但隨著企業經營規模的擴大，流動資金缺乏成了一個棘手的問題。
會昌縣正在開展的農房抵押貸款，給老曾這樣的創業者提供了新的思路。
據瞭解，會昌農民資產的55%以上為農房。會昌縣委農工部部長吳慶生告訴記者，開展農房抵押貸款，激活了農村沉睡的不動產資產，正在成為該縣扶持農民創業致富的重要突進和重大利好。
8月24日，國務院印發《關於開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）。央行有關負責人在對《意見》解讀時表示，慎重穩妥開展“兩權”抵押貸款試點，有利於盤活農村土地資產，增強農村土地資源效能，推進農村金融產品和服務方式創新，為農村金融注入新活力，提高農民貸款的可獲得性和便利性，促進農業現代化加快發展。
在筠門嶺鎮便民服務中心，和老曾一樣前來諮詢辦理農房抵押貸款的農民有好幾位。他們拿著“農民住房抵押貸款辦理程序”仔細閱讀，不時地向工作人員詢問怎麼辦理貸款、貸款額度、所需時間等。
老曾告訴記者，因為有了農房作為抵押物，貸款額度比之前辦理的信用貸款更大，對他來說確實是個不錯的選擇。“下半年臍橙旺季即將到來，申請到貸款就可以補充急需的流動資金。”老曾表示，現在對經營更有信心了。
越來越多的會昌農民享受到了農房抵押貸款的利好。2014年4月，筠門嶺鎮長嶺村村民劉勇以自己的農房作為抵押，在筠門嶺信用社順利貸款15萬元，用於發展果業生產，成為了該縣農房抵押貸款的第一例。截至2015年8月10日，會昌縣共發放農房抵押貸款285筆，貸款金額4606.5萬元。
贛州市在會昌縣開展的一項調查結果顯示，該縣有七成以上農戶希望通過住房產權抵押獲取貸款投資創業。
吳慶生告訴記者，會昌縣根據試點情況，專門下發了《關於進一步推進農民住房產權抵押貸款試點工作的通知》，明確了2015年“確權戶數3000戶，貸款金額1億元”的目標。據悉，截至8月10日，會昌縣今年發放的農房抵押貸款已達205筆，貸款金額3303萬元。
“我們將進一步加強政策宣傳，提升工作效率。” 吳慶生表示。
不動產登記注入新活力
不過，僅僅依靠政策宣傳，還不足以破解現實中存在的一些問題，也難以讓更多的農民從農房抵押貸款中受益。
按照會昌縣開展農房抵押貸款試點的要求，申請貸款的農戶房屋必須滿足“三證”齊全的要求，即同時辦理持有《農村集體土地（宅基地）使用證》、《房屋所有權證》、《建設工程規劃許可證》（或《鄉村建設規劃許可證》）。但據會昌縣委農工部開展的隨機調查顯示，在100戶農戶中，“兩證”齊全的有48戶，“三證”齊全的僅有6戶。據瞭解，意願不足、辦證時間較長、辦證成本高等，是導致會昌農房辦證率低的主要原因，這也使得滿足農房抵押貸款條件的農戶比例偏低。
楊明勇是文武壩鎮中段村村民，今年通過農房抵押貸款獲得了15萬元的資金用於養豬、養魚等產業。但他表示，農房辦證所需時間太長。
據何理長介紹，會昌縣國土資源部門按照一戶一宅、符合土地利用整體規劃、農戶必須為本集體經濟組織成員等要求，已經完成了全縣20萬農戶的宅基地基本座標、面積等的測繪工作，但由於歷史及經費等原因，農房相關的測繪信息缺乏，辦理房產證的速度受到了很大影響。
自農房抵押貸款試點開展以來，會昌縣國土資源局、房屋管理局和規劃建設局等部門密切配合，採取了簡便手續等一系列措施，加快了農房辦證的速度，加之農民辦證意願提高，農房辦證進展成果明顯。
記者從會昌縣房管局獲悉，僅2015年以來已經有430多戶農民辦理了《房屋所有權證》。會昌縣規劃建設局提供的數據則顯示，到2014年年底會昌縣農民累計辦理《建設工程規劃許可證》（或《鄉村建設規劃許可證》）的數量為4500多戶，而2015年上半年就辦理了2702戶。
不過，辦證成本高的問題依然存在。吳慶生告訴記者，雖然會昌縣已經對農房辦證實行了大幅返還費用等優惠措施，但農民一次性需要繳納的各種費用還是較高。
正在加快推進的不動產統一登記或將為農房抵押貸款注入新的活力。按照《不動產登記暫行條例》，農村宅基地使用權和農村房屋等建築物、構築物所有權將統一頒發《不動產權證書》。在江蘇睢寧、四川瀘縣等已經實現不動產登記職責機構整合的地區，已經開始頒發宅基地、農房合一的《不動產權證書》，農房辦證的時間縮短、費用大幅降低。
何理長表示，會昌縣不動產統一登記職責機構整合之後，統一的《不動產權證書》也將開始發放，將會對農房抵押貸款的試點工作起到更直接的推動作用，在保障農民的不動產權利的同時，可為農民創業引來金融活水。
亟需風險防範
和其他抵押貸款一樣，農房抵押貸款也存在風險防範問題。
會昌農商銀行是會昌縣農房抵押貸款的主要發放銀行。該行副行長劉德告訴記者，會昌農商銀行在發放農房抵押貸款時，主要採取三項措施防範風險：一是通過上戶調查等，保證貸款用途的真實性；二是合理測算實際需求量，貸款額度不超過抵押物評估價值的60%；三是嚴格評估農戶投資項目的收益，確保足以覆蓋貸款本息。
“為最大限度保護農戶的財產安全和利益，防範貸款農戶的違約風險，會昌農商銀行對已發放貸款的所有房屋參保，並自行承擔了保險費用。”劉德表示。
此外，為了推進試點，會昌縣政府還決定，由縣財政對受理農房抵押貸款的銀行按實際本息損失承擔30%的風險，並根據實際發放貸款的總額，給予銀行2.5%的補貼獎勵。
“我們確定的貸款利率是比基準利率上浮40%，不算太高。”據劉德介紹，目前會昌農商銀行已經發放的農房抵押貸款總體情況較好，尚未出現拖欠本金的現象，但有6戶貸款農戶拖欠了總計2.6萬元的利息。
不過，更大的風險並不在於此。按照現行法律，農房抵押本身並沒有被禁止，但按照《擔保法》、《物權法》、《土地管理法》等法律的相關規定，農村宅基地所有權和使用權均不能用於抵押。加上宅基地流轉受到限制，附屬於農村宅基地的農房，其抵押特性實際上也就被大大地限制了。實踐中，一旦呆壞賬出現，抵押將很難或者根本無法兌現。
對此，會昌縣司法局相關負責人也擔憂地表示，沒有法律的保障，農房抵押貸款能夠走多遠?
《意見》注意到了這一點。按照要求，改革試點基本原則第一條就是依法有序，涉及被突破的相關法律條款，應提請全國人大常委會授權在試點地區暫停執行。特別值得關注的是，《意見》明確，要建立抵押物處置機制，允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法採取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施。
會昌已經在這方面進行了有益的探索。據瞭解，按照會昌縣出臺的農房抵押貸款辦法，在保障農戶基本住房權利的前提下，發放農房抵押貸款的銀行可以採取集體經濟組織內部流轉和出租房屋獲得收益等兩種方式處置抵押物。
可以期待的是，有了政策支持和試點實踐取得的經驗，加上不動產統一登記工作的推進，會昌農房抵押貸款的“動靜”將更大。
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