作者：李康研報（likangyanbao）
接上篇，一二線房價會怎樣？
全面普漲時代已經結束，這是瞭解中國房地產市場的另一個關鍵點。過去，隨著經濟的快速發展，人民收入不斷增加，住房需求不斷釋放，貨幣增長率不斷擴大。房地產市場的表現，是從一線城市到二線城市的普遍上升。現在情況完全不同了。偉大的城市化已經成為主流。無論是國家中心城市還是強大的省會城市，無論是大城市群還是都市圈，都會產生巨大的虹吸效應。這些城市核心以外的小縣將不會享受人口、資本和工業的盛宴。更重要的是，我們正在釋放水，流向第一、第二、第三和第四行的水不均勻。具有資源集聚能力的一、二線城市，短期放水紅利最大，而三、四線城市，除非依靠有針對性的放水，否則在寬鬆的大環境下，很難獲得"便宜"。
在房地產市場上，一、二線城市受到經濟、人口、資本、產業、就業等方面的支撐。它們也是最容易接受洪水灌溉的地方。因此，經過短時間的調整，它們可以再次上升。但在大多數三、四線城市，房地產不值得投資。經濟發展前景不容樂觀，人口不斷外流。城市本身擁有大量可開發利用的土地資源，住房市場整體處於富餘狀態。因此，住房市場的支撐必然存在問題。它發生在2015年。然而，後來被定向排水所逆轉。但是，沒有那麼多的定向放水。
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三四線樓市往哪走？
三、四線城市房價上漲的原因是棚戶區改革貨幣化。住房改革貨幣化是中央銀行以個人住房貸款名義向三、四線城市定向引水。地方政府獲得棚戶區改造貸款後，以貨幣補貼的名義發放給拆遷戶。拆遷戶帶著真正的金銀進入市場，激起了市場情緒，從而推高了房價。那麼，三、四線房價何去何從，即住房改革政策何去何從。
一個好消息，兩個壞消息。好消息是，離棚子關閉還有兩年時間。2020年是全國棚戶區改革結束之年。2019年的棚戶區改造將繼續推進，拆除和建設的遊戲將持續一段時間。第一個壞消息是，溫室改革貨幣化全面收縮，政府溫室改革購買模式即將結束。這意味著，住房改革將不再有排水量，地方政府將住房下移的情況將永遠不會出現，住房改革貨幣化將失去根本支撐。第二個壞消息是偷竊光束和更換柱子的遊戲已經不能玩了。在過去，一些城市以棚戶區的名義進行改造，許多建得很好的社區也被納入棚戶區改造之中。如今，監管即將加強。住房和建設部明確指出，要嚴格把握棚戶區改革的範圍和標準，重點抓好舊城區內部機構薄弱的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區。因此，住房改革貨幣化程度在下降，距離政府關閉只有兩年的時間，這對於大多數三四線城市的房地產市場來說並不是一個好消息。
那麼，哪些城市最危險呢?首先，貨幣化安置比例越高，越危險。其次，經濟基礎差的城市是未來最危險的。第三，人口持續外流的地區也在擔心未來的房價。哪些三、四線城市還能得到支持?一是北京、上海、廣州和深圳周邊的城市群。二是三、四線城市周邊強大的省會城市。第三，經濟基礎較好的三、四線城市也有一定的支撐，如前100名的縣域中心城市或區域中心城市。
房地產稅會不會來？
2019年最大的謎團將是房產稅。2017年和2018年，社會輿論動員、技術儲備和房地產稅的實際需求均已落實。除了東風，一切都準備好了。所謂輿論動員，是指自2017年以來，有關部門不斷髮布房地產稅的信息，不僅揭示了"立法第一、充分授權、分步推進"的12字政策，而且將房地產稅納入五年立法計劃。可以說，整個社會在心理上已經為房地產稅的到來做好了準備。所謂技術儲備，是指房地產稅收徵收的技術壁壘已經消失。房地產統一登記、全國住房信息網絡、國家稅收和地方稅收統一、70年使用權自動更新等工作全部落實。所謂實際需要，是指用房地產稅代替土地金融的可能性和必要性。在國外，房地產稅是當地主要稅源之一。在中國，財政收入的最大來源是土地財政。土地金融疏離了政府與市場的關係，成為房價上漲的驅動力之一。特別是在一、二線城市，土地資源存量越來越少，土地融資空間越來越小。無論是基於重建房地產關係還是金融需求，房地產稅都有其現實的緊迫性。
然而，所需要的只是東風。我們欠什麼東風？時機。徵收房地產稅，需要一個穩定的市場環境。如果經濟繼續下滑，新稅的出臺，很難得到全社會的認可，房地產稅的實施勢必受到沉重的阻力。如果房地產市場下行趨勢加劇，如果房地產稅倉促出臺，將成為加劇房地產市場下行趨勢的催化劑。房地產市場越穩定，房價越高，房地產稅就越快出臺。房地產市場越低迷，物業稅就越謹慎。顯然，2019年的房產稅可能會開始徵求意見，但離正式實施還有一段路要走。。
判斷中國樓市走向的幾個關鍵點
首先，中國的房地產市場是一個政策性市場。貨幣環境和監管政策都隨著經濟形勢的變化而變化。因此，沒有不變的監管，也沒有不變的房地產市場走勢。2019年經濟面臨下行壓力，為貨幣寬鬆提供空間，為放鬆房地產市場監管提供可能，為穩定房價提供支撐。
其次，沒有洪水氾濫，只有房地產市場的鬆動，房價很難飆升。如果房價要上漲，它必須由居民來調節，而居民需要洪水作為支撐。如果只是簡單的調控和放鬆的束縛，而沒有貨幣水的配合，那麼房地產市場最多隻能維持一個穩定的市場，很難支撐新一輪的上漲。
第三，2019年的核心目標是穩定房地產市場。所謂房地產市場的穩定，不僅要防止價格上漲，而且要防止價格大幅下跌。2019年，防止下滑比防止上升更重要。為了穩定房地產市場，調控政策可以放在第二位。
第四，不要相信沒有什麼神話，你只需要在任何時候購買。時間只需要最好的條目,而不是建立下行趨勢時,不要試圖找到調整房地產市場的最低點,但等待信號逆轉的房地產市場環境:首先,取消購買限制,第二,減少quasi-interest率同步。放水與放鬆政策相結合，是正確的時機。
第五，我們不需要考慮房地產市場崩潰的可能性。最壞的情況可能會發生，但一旦發生，影響將是致命的。對於一般剛剛需要的人和投資者來說，沒有必要擔心。回到現實，我們真正需要考慮的是在房地產市場的短週期內抄底的機會。
第六，全面通貨膨脹的時代已經結束。大部分三四線城市沒有投資價值，除非採用定向排水。一二線城市，尤其是國家中心城市、城市群和強省會城市的概念越多，對房地產市場的支撐作用就越大。以上是我們對樓市的整個梳理，你看了有沒有茅塞頓開的感覺。
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