“產”產業，主要指服務業和工業；“城”城市，也就是“城”和“市”。
在歐洲，城市發展的歷史就是先有市、後有城，市場出現在商路的交通要道，所以城和市聯繫在一起；在中國，先有城、後有市，“城”是中央政府管理地方的分支中心，然後有了人口的聚集，就必然需要有“市”。
<strong>產城融合有普遍規律
<strong>城市化發展的不同階段，產城融合特徵也不一樣
在城市化開始之前，更多是商業和城市的結合，所以當時產城融合的重點是服務業，即市場和城的融合。城市和商業的融合，推動了人口的集聚和城市的發展。
工業化興起後，城市成為工業的重要載體。工業化帶動人口的快速集聚，大大加快了城市化的發展速度。特別是工業化初期，產城融合的重點是城市和工業的融合，城市成為工業的聚集地；工業化中期，產城融合的重點是服務業和工業在城市的融合；工業化中期以後，城市化發展趨於成熟，工業佔GDP的比重逐步降低，而服務業發展日漸興起，並更好地為工業提供服務；工業化後期，服務業成為主導，產城融合的重點是服務業。
<strong>城市化中後期，工業逐步遠離城市
首先，城市土地價格日漸上升，抬高了工業發展成本。因為工業發展要求較低成本也是一個規律。如果一座城市的成本很高，必然會推動工業
的遠離；其次，城市居民對良好生態環境的要求越來越強烈。我們看目前的大城市、特大城市的裡面還有沒有工業？以前的一線城市裡都有工業，但是後來都遷出去集中在園區。城市裡的人已經不能容忍工業的噪音和汙染了；還有就是工業人口的住房需求難以滿足。工業人口，也就是藍領人口或者更準確地說是外來人口，會住什麼樣的房子？能不能住得起大城市裡的商品房？工人的收入相對較低，需要價格相對低廉的住房，而城市主城區的房價往往是他們難以承受的。
所以，工業與城市化發展到中後期的產城融合是對立的。另外，城市的住房供給的質量也在逐步提高，在城市主城區裡，原先產業工人居住的地方已經成為危舊房和棚戶區，是城市住房改造的重點。
城市發展到一定水平，已經與產業工人的生產和生活環境不相吻合。對於城鎮化發展階段不同的城市，產城融合也在出現分化。公共服務水準較高的城市發展地產和服務業，距離大城市和都市圈偏遠的中小城市則複製工業化中期之前的城市發展模式。此外，產業和就業人口過度集中，會給城市帶來交通壓力。
<strong>產業分佈的空間規律
<strong>孤島形成
在城市化發展的初期、中期階段，中國的工業化以產業園區的形式出現。而產業園區向新區轉變的過程中，逐漸被房地產所替代，形成了以房地產為主導的傳統產業園區發展模式。
許多城市邊緣的工業新區，逐漸變成了房地產發展新區。即使工業向周邊的衛星城轉移，仍以規模較小的園區形式存在。
但是當城市在向外發展延伸過程中，如出現地產的郊區化後，周邊的中小城市也逐漸被覆蓋。
這就迫使工業向遠郊區發展，從集中的園區模式向分散模式轉變。如同國際上一些大的工業企業，基本都分散在不同的小鎮和村莊，在空間上形成了孤島。
<strong>特色小鎮
為什麼那麼多地方政府和房地產商都對特色小鎮感興趣？為什麼發達國家的大企業都設在特色小鎮？因為特色小鎮的成本低，更因為中等城市已經承受不了傳統發展模式下，土地價格和基礎設施投入所需要的高額補償。
雖然出現了產業特色化發展的大趨勢，但是總體上來說，現在還停留在產業園區集中發展模式，仍在靠房地產開發收益來實現低成本招商引資的補償。一旦房地產滯銷，又會大幅度催生地方政府的債務負擔。
<strong>重新認識產城融合
第一、要尊重產業發展的規律，與時俱進地調整城市政策和產業發展政策。
第二、要合理引導工業向外轉移。
第三、調整城市發展政策主要解決兩類問題。
第四、建立多元化的住房供給體系。
第五、加大城市軌道交通建設。
第六、土地管理制度改革中最重要的一條，就是允許集體建設用地直接入市。
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