導語
上海是國內商業地產開發和運營領先的一線城市。繼深圳對標考察活動之後，又恰逢上海“中國國際進口博覽會”契機，11月8日至9日南京市商務局會同南京商業地產商會、九九會，對標上海標杆企業和典型項目，在深度交流中學習創新理念，對接資源，尋求合作，收穫滿滿。此次南京考察團成員有南京市政府參事、南京市商務局原局長汪振和，南京市商務局副局長張雁寧，南京交通控股集團副總經理、置業公司董事長楊民，南京體育產業集團董事長章小奇，南京市商務局流通業發展處處長富寧宏，南京商業地產商會法人代表、聯席會長吳正梅，南京商業地產商會聯席會長兼秘書長馮憲法，青奧產業南京公司總經理曹志堅、副總經理馬建偉，鼓樓區商務局副局長張兵，秦淮區商務局副局長雷明，南京市商務局流通業發展處科長蘇煒、宋關闖，棲霞區商務局招商部部長廖靜宜，山東渤聚通雲計算公司董事長宮文浩，CA資產合夥人陳文莊，江蘇藍風國際投資發展公司執行總裁唐瑞澤，南京體育產業集團競賽部主管徐晨飛等近30人。
考察精彩瞬間
壹 | 寶龍集團考察
寶龍集團董事執行副總裁兼事業二部總經理張洪峰、集團副總裁兼南京城市公司總經理任利民等領導接待了南京考察團。任利民副總裁重點介紹了寶龍商業地產發展情況。寶龍在商業地產通過“統一選址、統一模式、統一產品”的標準化模式下，實現了全國擴張和快速複製。2015年，寶龍地產對產品線進行梳理和升級。升級後的城市綜合體產品線分為寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場。寶龍地產逐漸從商業地產開發商轉型為城市綜合體運營商。
此次考察團重點參觀了寶龍美術館---寶龍城--寶龍艾美酒店。七寶寶龍城作為總部產品，在參觀過程中，我們也感受到寶龍地產全新商業理念表達。
第一站---寶龍美術館
據講解員介紹寶龍美術館佔地面積23000平方米，擁有500至1100平方米的大小展廳共10個。走進展廳，入眼即是高達數米、獨具藝術特色的一棵松。十多米的展廳通透的玻璃頂引入了自然光線，整個展廳顯得很通透。
美術館的10個展廳中，有具備博物館級國際標準的恆溫恆溼展廳4個，還有挑高達 5~9米的現當代藝術展場空間，可滿足不同形式、體量規模的藝術展覽需要。
美術館內設有西餐廳、藝術商店、咖啡廳等服務區域，有限量版畫、香插、T恤、書燈等藝術衍生品。
第二站---寶龍城
七寶寶龍城是七寶地區最大體量的半開放式商業綜合體，擁有閔行區首個獨棟景觀沿河別墅設計餐飲小鎮，七寶地區最大規模的通宵美食街。在業態佈局上，B1層是以零售、餐飲為主的購物街；1F多以主力店、快時尚品牌和傳統的成熟大品牌為主；2F以時尚零售業態為主；3F以兒童業態為主；4F則主打餐飲。
參觀寶龍城過程中，大家還進行了人臉識別、虛擬試穿、無人零售等新技術的體驗。
第三站---艾美酒店（寶龍藝術中心、寶龍企業館）
隨著人們對美好生活需求提升，文化產業是未來發展的一個重要方向，也是體驗式商業地產的重要組成部分，寶龍在文化領域的開拓也在商業地產競爭格局中搶佔一定的優勢。
第四站---寶龍座談會
座談會上大家一起觀看了寶龍集團宣傳片，結合下午的參觀，考察團對寶龍集團的佈局發展有了更全面的認識。會上大家就商業地產與文化結合的模式進行了交流，探討了未來資源對接，合作的機會。
寶龍集團副總裁兼南京城市公司總經理任利民：
寶龍真正意義上進南京應該是2017年7月份。寶龍集團產業主要是地產、商業、酒店旅遊、文化藝術、工業與信息業五大產業板塊，商業地產目前已開業36座商業綜合體，持有物業目前達450萬平方米。從2003年到現在的10幾年時間，我們商業地產一直在發展，尤其近幾年我們一直在總結經驗和不斷摸索，把商業文化和藝術做為我們特有的體驗，進行融入。我們商業地產施行“1+6+N”佈局。“1”就是以上海為核心，“6”是重點關注南京、蘇州、杭州、寧波、廈門、福州六大城市地鐵上蓋綜合體項目，“N”是指其它機會型拿地城市。我們也希望通過這次考察交流，和政府部門領導、相關企業家能有更深交流，未來能在南京一起合作。
南京市商務局副局長張雁寧：
上午參觀了進博會，下午參觀了寶龍商業街，我覺得商貿流通是非常重要的一個環節，商業的本質到底是什麼？應該是為人民生活服務的。到今天我們的恩格爾係數已經20幾了，我們過去商業滿足的是物質消費，實質上發展到一定程度應該更多的是去滿足精神消費，包括藝術、體育、休閒、教育、培訓等諸多方面如何去結合。商品和服務之間有效結合，這可能是我們做商業的一個基礎點和思考點。第二是我們商業要走創新的路子，我們南京的商貿流通業做的不錯，但是還是存在著短板。南京商業大的商業像新街口、夫子廟還是不錯的。但我們區一級的商業中心目前來看還是不太理想，包括商業街這塊，沒有特別好的商業街。第三個我們講的社區商業，不能停留在過去光顧著把商品賣出去，還是要考慮到人民的美好生活精神需求。從企業角度來講，也是有很多創新發展的機會。特別是進博會從國家層面也給商業企業發展創造了很好的機會。最近我們從南京商貿發展情況入手，經過3個月的調研，寫了一個文件，這個文件還是比較實際的，從商圈發展、電子商務、社區商業、營商環境等方面拿了一個《意見》文件，我們希望能從政策角度給新、老企業還有想到南京發展的企業做些支撐。
南京交通控股集團副總經理、置業公司董事長楊民：
對於寶龍，我們一直知道在做商業地產，但內涵是什麼，主要在做那些事不是很清楚，這次來考察學習，寶龍在“商業地產+文化”的理念和運營模式上，我們還是有所啟發的。我們交通集團除了做交通投資還有土地一級儲備。在南京一些地塊上，我們可以回去對接一下，探討下合作可能性。
南京體育產業集團董事長章小奇：
我們體育產業集團有五大板塊，其中一塊是體育產業基金包括產業聯合會、體育資源交易平臺。第二塊是全民健身品牌連鎖，我們新街口還有一個6萬多平方的體育綜合體，面臨城市更新和業態改造問題。我們後面體育綜合體這塊當中可以多交流探討，我們也有體育類培訓，其實文體不分家。我覺得後期輕資產運營這塊我們可以多溝通，探討合作點。第三塊就是親子培訓和親子裝備，其實體育是親子業態裡最重要的一個板塊。現在誰家的孩子不管上什麼學校，回去之後都會學個游泳、圍棋、足球、籃球、網球、跆拳道、羽毛球、高爾夫等等。第四個是我們“火”板塊也即“影響力”板塊，主要是舉辦國際賽事、承辦國際體育會展、加強與國際體育組織交流。我們說“金木水火土”，第一個投融資是金，第二個木是連鎖、複製，第三個水就是現金流，我們體育裝備的銷售和培訓，火就是形象和影響力，國際賽事表演，像羽毛球世錦賽、籃球世界盃等。 “土”的板塊其實就是重資產，城市層面需要的體育基礎設施，聯動開發建設體育物業。我們五個板塊其實是按“金木水火土”五行理論搭建業務板塊戰略佈局的發展思路。我們和寶龍在五個板塊都可以探討交流尋找合作點。
貳 | 國和1000考察
楊浦區國資委黨委書記、區國資委主任曾冰；楊浦區商務委副主任經琪；楊浦商貿集團總經理徐泉及上海瑞商聯城商業投資管理公司總經理崔明軍等領導接待了南京考察團。
第一站---項目參觀
項目名稱：國和路1000號、世界路90號社區商業中心；
項目體量：地上地下1.65萬，地下1層地上4層；
項目類別：城市更新；
項目模式：區級重點民生工程；
項目投資：近6000萬；
重要節點：項目於17年6月開工，18年5月1號項目開業。
投資開發：上海楊浦商業發展投資有限公司；
運營管理：上海瑞商聯城商業投資管理有限公司；
業態包含超市、餐飲、零售、教育、健身、教育、社區配套、社區服務等，業態齊全，功能齊備，滿足周圍居民日常生活的需求。
-1F ：停車場
1F：舌尖環遊記：小型餐飲+社區配套（便利超市、通訊、蔬菜水果）+活動展示空間；
2F：大廚集結號：中型大型餐飲+體驗消費+情景休息；
3F：童夢總動員：兒童教育+兒童遊樂+情景休息+直飲水點；
4F：共享樂無界：社區共享+社區配套（社區共享廚房、社區共享會議、社區共享辦公、互聯網“家”空間、社區交流空間）+ 社區服務（愛老助家空間、運動健康空間、社區共享舞臺）+運動健身+情景休息；
第二站---國和座談會
楊浦區商務委副主任經琪：
國和1000這個地方為什麼要做這樣一個社區商業？周邊都是社區居民，他們平時的生活要去消費，必須要有一個半徑不超過5公里的地方，滿足消費需求。這個建築載體建成也比較早，有10多年時間了。當初換了幾家人家，當初定位做大賣場，都不是很成功，為什麼？周邊也有大賣場，像歐尚。關鍵是老百姓需要更貼近他們生活需求的消費，老百姓對美好生活的要求、對品質生活的要求越來越高，現在也更多的需要處理好鄰里關係、社群之間的互動關係。所以我們這個載體更貼近百姓需求。所以國和1000的定位設置、業態設置都是按照社區居民需求去打造的。
楊浦商貿集團總經理徐泉：
楊浦商貿集團是100%國資的，這個項目產權是我們集團100%持有的，建築面積16500平方米，地上面積13000平方米，地下車庫還有3500平方。這個項目的建築整體建成是在2005年，當時是由香港百佳超市承租經營，經營三年以後，單店虧損嚴重，提前12年和我們終止租賃合同。從2009年開始，這個地方由百聯集團下的華聯吉買盛租賃經營，到2014年，又是由於虧損嚴重，他們提前9年和我們終止合同。所以我們在收回物業之後，也意識到再像之前那樣做超市可能不是長久之計，對國資的保值增值好像沒有太大好處，所以做了幾個嘗試：
一是商業定位重新考慮。我們所處的這個片區是非常成熟的片區，又是老的居民區，所以商圈我們感覺到肯定是不缺乏客流的，但是是缺乏社區居民需要的業態，周邊配置的設施我們感覺缺少必要的品質，所以我們把中型超市的定位推翻掉，改造成大家現在看到的創新型的社區商業中心。
第二我們對運營的模式做了一些探索。首先我們商貿集團其實是從計劃經濟時代就存在的，是有一些自營能力的，市場經濟之後，很多放棄了自營，基本上都靠資產租賃為主來做經營的，長期以來，我們感覺在商業載體的設計、招商、運營這些方面的能力都非常匱乏，所以為了彌補這些方面的不足，我們項目採用了一種新的運營模式，我們在廣泛的學習借鑑基礎上，通過市場化的遴選，引入了我們商業運營的機構---瑞商聯城。在選擇運營機構之前，我實際上把上海差不多規模的所有社區商業中心都跑了一遍，先看了已經做成的項目，發現瑞商聯城做的項目和我們想做的項目理念比較一致，所以最終選擇了瑞商聯城。二是項目改造，是由我們集團直接改造的，我們通過高水平的設計，徹底把原來的空間佈局改造了。我們改變了由以往租賃戶自行改造的模式。通過統一改造，設計和定位能達到長期的銜接匹配。三是我們所有引入的商家，都是和我們商貿集團簽訂租賃協議，根據不同的業態選擇租賃或銷售分成的方式，就把以前整體租賃的方式徹底改變了。四是改造和運營過程中我們和瑞商聯城一起成立了工作組，各司其職，各展所長。把項目共同建設運營好。
第三是空間佈局做了一些調整。在商場改造過程中我們提出不要再為了追求經濟效益，見縫插針的空間佈局，想著空間要還給社區，所以在設計商場的時候，商場大量留白，大家在參觀時候看到了大量的公共空間和公共設施，給社區居民能夠駐足休息。另外，我們拿出了四層一整層精心打造社區商業中心。服務的內容涵蓋公共廚房、公共餐廳、公共辦公、公共會議室、圖書館、體育健身、修理修配、養老等，涉及到社區生活的方方面面。在商業設施空間進行這樣的開放式佈局，還是很少見的。這樣就為我們商場和社區的融合提供了條件。
第四是社區服務方面我們做了一些探索。為了實現持續服務的理念，前期我們和所在街道的黨工委辦公室做了多輪溝通，我們徵集社區居民的需求。我們提出通過黨工委辦公室、通過街道組織各種社區活動，需要使用國和1000項目的設備，我們全部免費提供。社區居民可以充分利用公共空間開展活動，今天比較巧，大家剛才看到一樓正好有社區消防活動。
通過建設標準化社區商業中心，我們體會到，在大型購物商業中心和傳統商業街區進入競爭白熱化，而且同質化階段，區屬的國有企業能夠紮根社區，利用好自己的優勢，深耕社區商業，應該是能有所作為的。我們提出來，商業和公益能夠跨界融合，商場和社區能夠深度融合，可以給國有資產帶來社會效益和經濟效益，經營的系統性風險也大大降低。
楊浦區國資委黨委書記、區國資委主任曾冰：
我今天第三次到國和來，第一次是安全生產檢查，改造的時候過來的；第二次是我們國資委的端午節活動，在四樓的共享空間，組織大家包粽子。第三次是這次接待南京的調研考察團。國資委在這個項目上是儘可能授權，少說話。國資重組以後，對國資類企業我們有三個要求：一是所有的資產保值增值的功能；二是國資運營要安全；三是區屬國資姓“國”還是姓“楊”，這決定著你要做的事情是我們區委區政府要做的事情，具體細化，商務部門要指導，比如街道、社區還有要求。國有資產保值增值一定要通過市場專業化的管理。我們對集團的定位是有要求的，也要求他們把定位和理念傳遞到每一個項目中去。目前我們看到國和項目對資產安全運營很注重，很多細節做的很好，項目也具有成長性、期待性。這次一看，和我們上次看到的，又有許多新變化。
上海瑞商聯城商業投資管理公司總經理崔明軍：
上海瑞商聯城商業投資管理有限公司，公司成立於2005年，是專注於社區商業投資、運營、管理的公司。最近兩年，涉及到資本。公司初級階段主要負責上海大型購物中心一體化的打造，2008年開始專注於運營打造社區商業。公司目前在上海有12個社區商業中心。在最初的時間，我們都是自己投資建設也有租賃。後來國資委和徐總給我們提了一個新的建議，希望我們能參與整個項目改造、運營、管理，帶我們進入了一個資產管理的概念。經過溝通之後，我們對項目進行了一個研判和定位。我們主要做了幾件大的事情：根據經濟與社會效益平衡的目標，我們研創了一個更具有前瞻性的美好生活社區商業產品，我們的店鋪和公共空間是1：1對半開的比例，這個空間能接受是很難的，第二我們把最難的四樓通過拆掉一部分產權面積，留出了這個露臺，大家剛剛看到的兩邊的露臺其實是有一定屋頂的，我們把他拆掉了，集中在中間，把兩邊流出來，做到平衡。我們總共投了5000多萬，用於整個物業結構的改造接近3000萬，用於裝修的只有1000多萬，大家看到的表皮其實是比較簡單的裝修，用的是相對環保。顏色和材料的選擇是由我們非常強的設計團隊和產品團隊精心挑選的。物業的整個結構，安全保護，我們是沒有改動它的，這也是改造比較難的地方。最後，整個四樓呈現出來的社區，達到了社會效益。這只是第一步，我們也在摸索。近期我們也會對四樓進行新一輪的升級，我們要讓社區商業中心有一個更溫暖的，更開放的，更有社交性的空間呈現出來給居民。首先讓他們感受的是這是他們家的的第三空間，他們隨時隨地都可以來享受他們的生活，享受他們生活的品質，在這裡愉快的消費。
南京市政府參事、南京市商務局原局長汪振和：
國和項目今天我們也是針對性的組織、針對性的看的，百聞不如一見，運營模式、思維方式都讓我們眼前一亮。現在大家往往注重大的商業綜合體以及載體的建設，但恰恰在我們老百姓身邊的社區商業、最基礎的商業沒有發展起來。比如我們南京是有社區商業的，但沒有社區商業中心，這也是我們的一個痛。所以在這關鍵時刻，怎麼提高，怎麼創新是需要交流學習的。我們剛剛看到，國和1000寫著打造“最有溫度的社區商業”，溫度來源於哪裡，核心是便利服務社區居民，靈魂是以人為本，人性化考慮。項目整個環境顛覆了我們傳統的商業空間佈局，拿出大量空間做公共空間、公共配套，我想，最終也會達到經濟效益和社會效益的完美結合。
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