下半年可售貨值2000億元；財務穩健，融資成本僅為4.5%；2019年服務性業務收入目標100億元。
◎研究員 / 房玲、羊代紅
△ 龍湖集團中期業績發佈會
2018年上半年龍湖實現合同銷售金額971.0億元，同比增長4.8%，主要源於推盤節奏的影響，下半年企業可售資源2000億元，全年目標實現問題不大。新增土儲1298萬平米，且繼續保持較大的合作力度，保障擴張的同時，也能更好的平衡財務。
龍湖保持較低的負債水平和良好的財務結構，綜合融資成本僅為4.5%。利潤率也進一步增加，但是在目前一二線城市四限政策的持續影響下，企業未來利潤空間或將受到影響。
除了地產業務之外，上半年企業在商業運營、長租公寓和物業管理方面也取得了較大的發展，2019年目標收入100億元。
01
銷售：上半年增速明顯低於其他標杆企業
2018年上半年，龍湖集團實現合同銷售金額971.0億元，合約銷售面積629.1萬平方米，分別同比增長4.8%和5.7%，銷售增長明顯放緩，與其他十強房企相比，增速也是最低，主要可能是推盤節奏的影響。
得益於城市深耕策略，
龍湖單城市產能較高，上半年有7個城市銷售額超過50億元。其中，重慶、杭州繼續保持半年100億元以上的銷售業績，濟南銷售額同比增長134%，也超過了100億元。值得注意的是，此前貢獻率較高的部分重點城市，如北京、上海、成都等，因四限政策和開盤節奏的影響，銷售額則出現了不同程度的下滑，如龍湖北京銷售額上半年同比下降55%至54億元，龍湖上海上半年也只有少量房源在售，銷售額僅0.24億元。
上半年龍湖已經完成全年2000億元銷售目標的48.5%，下半年還將有2000億元的可售資源推出，全年超額完成目標的可能性較大。
下半年龍湖在售主力項目110個，其中39個為全新項目，貨值佔比達60%，56個項目將加推，貨值佔比27%，新推貨值的佔比較高。從城市分佈來看，27%在一線城市，二線城市的佔比達72%，目前一二線城市限購限售政策較嚴，一二線城市佈局集中對企業而言或將是一把雙刃劍。
從銷售區域分佈來看，龍湖的區域分佈較為均衡，上半年貢獻最大的區域為環渤海，佔比達31.4%，長三角以及中西部的銷售也比較平穩，佔比分別為28.8%和28.1%。華南區域，由於龍湖進入相對較晚，項目相對較少，相應的銷售貢獻佔比也較少，但有逐步增加的趨勢，預計未來龍湖的銷售結構將會更加均衡。
從城市能級來看，二線城市仍佔據貢獻率主位，佔比達80%，同比增加6個百分點。一線城市的佔比為10%，同比減少8個百分點，三四線城市佔比同比基本持平。一線城市的持續調控力度不放鬆，四限政策等影響導致項目上市時間不斷推遲，因而銷售貢獻比例下降。
從龍湖的土地儲備來看，未來銷售還將是以一二線為主。
02
投資：持續加大合作穩步增加土地儲備
2018上半年龍湖新增42個項目，新增土地建面1298萬平方米，同比增長21%；新增土地總價668億元，同比下降10%。拿地銷售金額比為0.68，拿地相對積極，平均樓板價5148元/平米，相對較低。
企業與其他企業的合作力度繼續加大，新增土地權益建面898萬平米，權益佔比69%，權益總價為435.4億元。從拿地方式來看，龍湖持續通過收購方式在土地市場上獲取土地，2018年上半年通過收購獲得土地有10幅，佔比達23.8%。
從新增土地的分佈情況來看，中西部佔比最高達到54%，同比增加28個百分點，長三角及環渤海區域建面佔比均衡。龍湖自2016年以來，一直加大中西部城市的投資佈局，2018年新進入的5個城市中，鄭州、南昌、貴陽均位於中西部。
龍湖中西部佔比迅速增大的原因：一方面，龍湖發起於中西部地區，會持續進行該區域的深耕；另一方面，由於沿海地區的城市政策限制和市場競爭越來越激烈，加上近年來中西部部分城市基建投資力度加大，轉戰中西部成為很多房企的選擇。
截至2018年上半年，龍湖的土地儲備總建面為6363萬平方米，較2017年增長17%，權益土地儲備面積4552萬平米，佔比為71.5%；土地儲備平均樓板價為5142元/平方米，較年初微升2%。
新進入鄭州、南通、南昌、石家莊、貴陽5個城市，城市佈局進一步拓展。綜合來看，龍湖土地儲備主要集中在38個城市，相對集中，也是其“5、3、2、1、5”戰略實施的基礎。
03
財務：穩健經營下平均融資成本僅4.5%
2018年上半年龍湖實現營業收入271.2億元，同比增長45.9%，其中物業銷售收入為240.4億元、租金收入18.5億元、物業管理收入12.3億元，同比分別增長44.9%，62.8%和14.3%。
上半年，龍湖毛利率、淨利率、歸母淨利率分別為37.1%，24.7%和20.0%，較於2017年分別增長3.2、1.8和2.5個百分點，維持較高的盈利水平。
值得注意的是，龍湖一二線城市貢獻持續較大，一二線城市持續的限價調控可能會影響未來的利潤率。
在資本運營方面，龍湖一直是民營房企中最為穩健的企業之一，財務結構健康，融資渠道多元化，融資成本持續維持較低水平。
在融資環境收緊的情況下，龍湖上半年在境外成功發行8億美元優先票據，在境內成功發行30億元住房租賃專項公司債券，下半年至今在境內成功發行30億元公司債券和20億元住房租賃專項公司債券。
2018年上半年末，龍湖的借貸總額1079.3億元，淨負債54.64%，平均融資成本4.5%，維持在較低水平，融資資質保持良好。企業現金持有量為421.8億元，同比增長57.4%，現金短債比為3.29，企業現金較充裕，負債結構健康。
04
多元化：“服務性業務”2019年目標百億
2018年上半年龍湖在多元化的道路上持續前進，地產開發（C1）之外的商業運營、長租公寓、物業管理三大核心業務（C2-C4)也取得了不錯的成績。
上半年，龍湖投資業務不含稅租金收入為18.5億元，同比增長62.8%，其中商場、冠寓、其他租金收入的佔比分別為90.7%、7.5%和1.8%；物業費管理收入12.3億元，同比增長14.3%。龍湖目標今年服務性業務（C2-C4）收入達到70-80億元，2019年達到100億元。
商業運營是龍湖發展較早、相對成熟的業務，目前擁有三類主要產品，包括都市體驗式購物中心天街系列、社區購物中心星悅薈系列和中高端家居生活購物中心家悅薈系列，以天街系列為主。
截至上半年末，龍湖累計開業商場26個，建築面積258萬平方米，整體出租率97.0%；此外，還有主要在建商場18個，在建面積191萬平方米。下半年，北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將陸續開業，進一步推動企業商業運營收入的增長。
長租公寓是目前房企佈局的熱點方向，龍湖也在持續搶佔市場。截止2018年6月30日，龍湖冠寓項目已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等16個一二線城市開業運營，累計開業房間數超過2萬間，計劃到年底開業數量達到6.5萬間。
目前長租公寓業務頗受資本支持，2018以來龍湖成功發行了50億元的租賃專項債券，且分別與國際投資機構CPPIB和GIC組建專項基金，已實現融資額18.17億美元，這將更好的助力企業搶佔租賃市場，離2020年30億的營收目標也更進一步。
從出租率來看，已開業冠寓整體出租率為76.2%，其中開業超過六個月的項目平均出租率為90.1%；未來，龍湖冠寓目標出租率達到90%、毛利率30%以上、實現12%-15%的淨利。
但是作為新興業務，冠寓也面臨較多問題。首先，上半年冠寓雖然已經實現營收，但是短期內還是難以實現盈利。其次，目前房企爭相佈局長租公寓，市場競爭壓力持續加大。最後，目前長租公寓在運營管理方面也普遍存在一些問題。
以通過存量房改造的長租公寓為例，由於原有物業自身條件的種種限制，部分項目存在與大量其他物業、品牌混雜在一起，導致品牌標識不夠突出；或受制於場地大小，也大大縮減了公區空間，致使品牌形象大打折扣等。
上半年，龍湖物業管理實現24%毛利率，擁有員工1萬人，實現盈利2億，其業務範圍不僅侷限於龍湖的物業及其他開發商的物業服務，現在已擴展到城市管理方面。2018年7月，龍湖與重慶悅來投資集團出資建立龍湖悅來城市管理有限公司，專注城市管理服務。
此外，2018年上半年，龍湖將龍湖物業更名為龍湖智慧服務，在傳統物業管理的基礎上加大科技方面的部署，對於未來物業管理更有競爭力。
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