日前龍湖集團發佈2019年全年業績公告。報告顯示，2019年營業收入1510.3億元，同比增長30.4％，實現毛利潤508億元，核心淨利潤155.5億元，同比分別增長28.5％和21％。負債方面，龍湖債務結構基本維持穩定，長期債務佔據更高比重，長短債務比為8.4；綜合借貸總額為1460億元，現金短債比為4.38，充足的現金流可完全覆蓋全部利息支出。
房企“優等生”能夠交出這樣一份成績單自然是情理之中的事情，但是，據克爾瑞研究中心發佈的《2019年中國房企銷售榜TOP200》，龍湖集團排名第11，下降一位，跌出了TOP10，卻是意料之外的事情。
增速放緩 利潤下滑
根據財報顯示，2019年龍湖集團營業收入1510.3億元，同比增長30.4％，縱向來看，利潤雖然增長，但是橫向比較龍湖集團盈利能力，其下滑趨勢也在年報的數字中有所體現。
《每日財報》注意到，2019年，龍湖集團的營業額為1510.3億元，同比增長30.4％；歸屬於股東的淨利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後的核心淨利潤155.5億元，同比增長21.0％。
而在2018年，龍湖集團的營業額為1158.0億元，同比增長60.7％，歸屬於股東的淨利潤為162.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響後之核心淨利潤為128.5億元，同比增長31.5％，增速分別高出2019年30.3個百分點及10.5個百分點。同期，其淨利潤率為18.1％，同樣較2019年的17.6％高出0.5個百分點。
在新冠肺炎疫情的影響下，龍湖今年的新開商場數量也受到衝擊，2月份的關店數量接近8成。業績說明會中，龍湖方面表示，2020年公司計劃新開9家商場，年底前開業商場數達到48家，而此前龍湖規劃的開業數量為50家。
在租金收入方面，根據某業內人士的測算，今年1月至3月期間，龍湖曾對旗下商場商戶給予免租及租金減半的政策優惠，若按去年龍湖商場所貢獻的47.48億元租金收入計算，疫情或已為龍湖帶來超4億元的租金損失。
2019年，龍湖地產開發營業額1407億元，較上年增長29.5％；2019年毛利率為 32.1％；核心權益利潤率10.3％，較上年的11.1％還有下降。
另外，2020年的前兩個月，龍湖集團的合同銷售額為171.1億元，同比下降31％，合同銷售面積104.00萬平方米，同比下降36.16％。2月份，龍湖集團的合同銷售額為70億元，同比下降29.86％；合同銷售面積為43.4萬平方米，同比下降35.32％，業績表現繼續下滑。
迅速擴張 風險增加
自2016年起，龍湖集團就在商業項目方面不斷加碼。先是提出了“要在2020年實現50億元的租金收入”，此後又將目標升至“開業40座商場，租金收入達成60億”。2018年5月，龍湖進一步將2020年開業商場的目標提升至50座。截至去年末，隨著成都龍湖濱江天街的開業，龍湖目前累計已開業的商場數達39個，建面超過377萬平方米。
按照龍湖的規劃，公司每年銷售回款的10％以內資金均將投入到商業運營中，而在開業速度上，到2024年，商業項目要開到100家，2029年開業到300家，平均每年新開10家商場。
值得注意的是，若按照每年10％銷售回款的投入計算，自2011年至2019年的9年間，龍湖在商業領域的投入額度已達830億元。同期，龍湖在投資物業的公允值增加了1228億元，也就是說，若除去公允值變動的影響，龍湖投資物業的大多數資金都來自其自身的銷售回款。
不過，擴張過快也意味著風險即來。2016年新商業目標銷售額快速增長，銷售回款大幅增加，正是由於源源不斷的銷售回款及其投入，龍湖集團的商業版圖才得以加速擴張。
然而，當前樓市整體調控尚未放鬆，疫情的影響也未消散，若龍湖的銷售增速繼續下降，而商業地產項目的快速擴張需要大量資金，並且盈利週期長、回本慢的問題，龍湖集團在商業領域的快速擴張就將面臨資金壓力，若處理不當，甚至會導致公司資本回報率的下降。
負債率低 另有隱情
2019年，龍湖集團發債總額約102.1億元。其中，包括42億元公司債和8.5億美元優先票據，平均利率4.24％，平均期限6.8年。2019年，龍湖發行的公司債及海外債期限鎖定在5-10年之間，兩筆5年期，兩筆7年期，及一筆10年期。截止2020年1月，龍湖集團已經用完15億美元的債券發行額度。
結合存量債務來看，《每日財報》發現龍湖集團更偏愛發行長債。2016年、2018年，龍湖均發行過10年期長債，利率分別為3.75％和4.5％；2018年發行的四筆公司債期限全部為5年。
在龍湖集團剛剛交出的這份漂亮的成績單中最詭異的一點是，2015年-2019年，龍湖集團資產負債率在逐年上升，已由之前的66.07％升至74.45％。期內，其淨負債率卻始終保持低位，且還在整體走低，相應由2015年的54.6％降至2019年的51％。
再進一步分析就會發現，2015年後龍湖集團在運用非控股權益做大規模。同期內，上市公司非控股權益在權益總額中佔比在持續上升，已由2015年的11.75％升至2019年的43.63％。
所以，不難得出這樣一個結論，龍湖集團在運用非控股權“隱藏”負債，心機不可謂不深。
龍湖集團主席吳亞軍曾說過一句話，“真正優秀的企業，順流逆流都一樣有直面的勇氣和超越平均的能力。超越平均的能力，才是解決問題的關鍵。當然前提是，別犯原則性錯誤。”那麼，龍湖集團真的做到了嗎？
本文源自每日財報
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