從昨晚到今天，全國樓市共發生兩件大事。
一件是全國首個明確宣佈取消住宅限售措施的城市出現。
12月18日晚，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈文件表示：取消2017年11月6日調控時曾作出的“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。
意味著，原計劃執行2-3年的限售令，才不過一年的時間就宣佈“破產”。
如果說菏澤是三四線城市，GDP也排在山東中下游，其表現不具有代表性，一二線重點城市才是樓市風向標的話，那麼第二件事就顯得有些“重磅”：
深圳四大行首套房貸利率下調 "上浮15%"降至上浮10%。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，“房地產是否放鬆，關注兩個方面，一是限購政策是否放鬆，二是大行房貸利率是否下調。” 兩個信號只要出現一個，就意味著房地產政策鬆動。
深圳此一舉，才被認為是房地產放鬆的首個信號打響。
首套利率，深圳這個口子已經打開了。
01
同是三四線城市
菏澤已經坐不住，滄州呢？
今天，大概我們每個人都被“菏澤”刷屏了。
菏澤，山東省的一座三四線城市，2017年GDP排名屬全省中下游，為什麼不顧“朝令夕改”的質疑，第一個跑出來“吃螃蟹”？很簡單，就是撐不住了。
（2017年山東各城市GDP指標）
菏澤是2017年全國的拆遷第一市，2018年上半年土地財政收入也殺入全國前30，樓市不斷升溫，但隨著今年中央對棚改貨幣化安置政策的收緊，樓市將應聲直落，土地財政也將難以維繫，自己之前定下的限售令意味著樓市將冰封三四年，“自己要鎖死自己了”，壓力之大可想而知，此次鬆綁就是在“探政策口風”，也是自救。
（2017年菏澤棚改數量遙遙領先）
（2018年上半年土地財政收入菏澤殺入全國前30）
但毫無疑問的是，如果菏澤的限售順利放鬆，沒有遭遇叫停，那明年肯定還有其他三四線城市會尾隨放鬆。
到目前為止事態還在發展中。19日中午，山東省住建廳表示：不知情，要求菏澤市儘快做出說明。山東菏澤住建局回應：正開會研究，並最終於下午5時左右發佈情況說明，如下所示：
理由邏輯仁者見仁智者見智，有人吐槽：“這是為了抑制房價上漲，所以取消限售”；也有專家表示：“限售政策本身在房地產市場的影響相對是小的，即便取消，也不會像限購政策鬆綁那樣影響大，所以取消後其實不見得會帶來市場的躁動，反而有助於為樓市交易提供更好的潤滑劑。”
反正菏澤是“鐵了心”了，沒辦法，已經“生死攸關”了。
相對而言，滄州的調控政策就溫和又靈活的多。
總結就是：購房資格方面，限制非本市戶籍，同時貸款門檻上調。主要針對的還是改善需求和投資。
而在讓菏澤坐不住的限售令方面，目前滄州只規定了限價房項目“自取得套房不動產權證之日起2年內禁止轉讓”。對限價房下手，更多也是在保護剛需購房者權益，讓該享受到限價房紅利的人能享受到。
所以說滄州的這一系列調控政策是非常適度的，沒有將自己“鎖死”保持了市場活力，也一定程度上保護剛需，抑制投資需求。
目前滄州樓市主要矛盾點在於房價，即購房者普遍對房價接受度有限，甚至包括了部分限價房價格。購房者用觀望來默默表示“抗議”，恰逢此時有房企是真坐不住了，有房企是在衝業績，開始以價換量，房價出現了下滑，但從市場反應上看，顯然還不夠。
房企覺得再降虧本，購房者覺得還是買不起。
02
“風向標”深圳開始鬆動，
滄州未來會怎樣？
深圳毫無疑問是全國樓市的風向標之一，一舉一動都被多方看在眼裡。
此次曝出消息的華夏時報方，也是從銀行個貸經理嘴裡“挖”到的新聞。
明面上是“首套房貸利率上浮15%，二套利率上浮20%。”
但實際上還有“優質客戶利率上浮10%，這是最低的了。”
房貸是一如繼往的優質資產，在實體經濟壓力大情況下，這是銀行被現實“倒逼”，向住房按揭貸款傾斜，促使個人買房及貸款的結果。
滄州如果政策鬆動，筆者認為很可能也會是傾向於剛需的政策，讓剛需可以上車，更容易上車。
（圖源網絡）
至於如果政策放鬆是否再現滄州2016年2017年的瘋狂，筆者想不會。
過去的瘋狂已經一定程度上耗費掉這座城市太多精力，房價也已經與過去不能同日而語，近一年橫盤就是購買力不足的體現，再加上滄州住房需求與對外吸引力有限，更是一個“人才流失”的城市，市場處於供大於求的情況，筆者認為滄州樓市未來的最優解就是穩健，並且政策上可能以“照顧剛需”為主題有所鬆動。
另外，滄州處於城市更新階段，棚改的步伐不會停止，這的確會創造出一批購買力，但也是人為創造的需求，棚改潮水退去後總能看到誰在“裸泳”。
三四線樓市必須要找到自己真正的前途。
菏澤在“實在撐不住”情況下站出來因地制宜調政策，沒想到會“一石激起千層浪”，有人把他當樓市鬆綁“排頭兵”，實在是過於誇張了，三四線城市的影響力實在有限，更何況菏澤都沒有被排進全國“70大重點監控城市”，再吵吵也掀不起什麼大風浪，盯緊一二線城市比如這次的深圳，才是上策。
可能菏澤拿出來的情況說明不能服眾，但如果政策被“攪黃”，筆者認為必要的行動也會在“桌面下抽屜裡”進行的。
閱讀更多 搜狐焦點網滄州站 的文章
