因城施策也要堅持“房住不炒”
潘璠
近日，山東省菏澤市調整樓市調控政策，取消了大約一年前開始實行的限售措施。與此同時，廣州對商服類物業項目不再限制銷售對象、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率的信息相繼傳來，引發人們對樓市調控會否放鬆的猜測。
始自2016年9月30日的本輪樓市調控已兩年有餘，其間雖多次有局部政策微調引發一些關注，但中央多次明確釋放堅持樓市調控方向不動搖的信號。時至今日，這一輪調控終於初步見效，一些地區房價快速上漲的勢頭得到遏制，部分地區在短時間內增速有所回落；截至今年11月份，全國商品房銷售面積增幅降至兩年來的最低點。
由於經濟發展的外部環境發生變化，內外部不確定因素有所增加，當下經濟運行也存在著一定下行風險。對於過去依賴房地產和土地財政程度較高的地區來說，房地產銷售增速放緩甚至下降，對地方經濟會產生一定下拉作用。在這樣的形勢下，是否會為了保經濟增速而放鬆調控，成為各界普遍關注的問題。對此，近日召開的中央經濟工作會議強調，要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。
筆者認為，貫徹落實好中央經濟工作會議相關要求，有關方面亟需在樓市調控方面釐清幾個問題。
首先，為什麼要調控房地產市場？儘管過去20年房地產行業極大地改善了民眾居住條件，也在一定程度上拉動了相關行業和國民經濟增長，但由於一些地區過於依賴土地財政，加之炒房資金大舉湧入，導致了房價的畸形快速上漲，價格與價值的偏離程度越來越大。這既加重了相關地區民眾的購房負擔，也加大了樓市泡沫和金融風險。所以說，調控並不是以行政干預市場，而是要遏制炒房資金進入樓市，並以此遏制房價快速上漲，使價格向著符合價值的方向合理迴歸，以更好地滿足剛需和改善性需求，防範樓市泡沫和金融風險。
其次，如何看待樓市調控的效果？樓市調控是有一定規律和作用週期的。上一輪調控始自2012年四季度，效應自2014年下半年開始顯現，到2015年一季度更加明顯，70大中城市新房同比均呈下降之勢，銷售同比也降至最低點。但是，因為此後各地陸續鬆綁調控措施，價格再次大幅反彈，以至飛漲之下引發社會廣泛關注。本輪調控至今兩年有餘，調控效果到今天才開始普遍顯現。於是，個別地區出現了放鬆調控的聲音和某些“鬆動”跡象。必須看到，目前各地樓市銷售及價格總體上只是增幅放緩，實際還在增長，即使有些地區出現價格回落，也是在長期快速高漲基礎上的有限回落。如果各地考慮短期經濟增速，相繼以因城施策為由，採取動搖“房住不炒”定位的調整措施，極可能再次引發價格高漲、使調控效果功虧一簣，進而引發更多更大的“次生災害”。
第三，各地該如何具體因城施策？“房住不炒”定位，是中央多次明確和強調的，而且是為了讓市場供求關係真正發揮作用、終止“暴漲—調控—調控放鬆—再漲—再調控”惡性循環，因而應長期堅持的原則。各地因城施策調整相關政策和措施，也都應以“房住不炒”作為衡量和判斷的標準。如降低首套房貸利率上浮比率，或有利於滿足市場剛需，且不會拉高房價、造成泡沫風險，但如果放鬆二套及以上房貸，就需要格外慎重。至於限售，其目的就是防止炒房拉高房價和製造泡沫，本應納入房地產發展長效機制。如果連兩年的時限都不設，買了很快就賣，其目的極可能就是為了炒房。如此，既沒有增加市場有效供給，又增加了購房者負擔。對地方政府而言，儘管可能短期拉高經濟增速，但這樣的增長不僅難持久，且副作用會遠大於炒房帶來的所謂增量。
所以，各地在因城施策過程中，要全面評估、審慎出臺相關措施及影響。無論是正視當下經濟運行中的困難和不確定性因素，還是考慮地方經濟的長遠可持續發展，都要儘快擺脫對房地產和土地財政的依賴，切實推進結構調整、動能轉換，培育和發展新的經濟增長點。
作者 潘璠
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