从昨晚到今天，全国楼市共发生两件大事。
一件是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市出现。
12月18日晚，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布文件表示：取消2017年11月6日调控时曾作出的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
意味着，原计划执行2-3年的限售令，才不过一年的时间就宣布“破产”。
如果说菏泽是三四线城市，GDP也排在山东中下游，其表现不具有代表性，一二线重点城市才是楼市风向标的话，那么第二件事就显得有些“重磅”：
深圳四大行首套房贷利率下调 "上浮15%"降至上浮10%。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，“房地产是否放松，关注两个方面，一是限购政策是否放松，二是大行房贷利率是否下调。” 两个信号只要出现一个，就意味着房地产政策松动。
深圳此一举，才被认为是房地产放松的首个信号打响。
首套利率，深圳这个口子已经打开了。
01
同是三四线城市
菏泽已经坐不住，沧州呢？
今天，大概我们每个人都被“菏泽”刷屏了。
菏泽，山东省的一座三四线城市，2017年GDP排名属全省中下游，为什么不顾“朝令夕改”的质疑，第一个跑出来“吃螃蟹”？很简单，就是撑不住了。
（2017年山东各城市GDP指标）
菏泽是2017年全国的拆迁第一市，2018年上半年土地财政收入也杀入全国前30，楼市不断升温，但随着今年中央对棚改货币化安置政策的收紧，楼市将应声直落，土地财政也将难以维系，自己之前定下的限售令意味着楼市将冰封三四年，“自己要锁死自己了”，压力之大可想而知，此次松绑就是在“探政策口风”，也是自救。
（2017年菏泽棚改数量遥遥领先）
（2018年上半年土地财政收入菏泽杀入全国前30）
但毫无疑问的是，如果菏泽的限售顺利放松，没有遭遇叫停，那明年肯定还有其他三四线城市会尾随放松。
到目前为止事态还在发展中。19日中午，山东省住建厅表示：不知情，要求菏泽市尽快做出说明。山东菏泽住建局回应：正开会研究，并最终于下午5时左右发布情况说明，如下所示：
理由逻辑仁者见仁智者见智，有人吐槽：“这是为了抑制房价上涨，所以取消限售”；也有专家表示：“限售政策本身在房地产市场的影响相对是小的，即便取消，也不会像限购政策松绑那样影响大，所以取消后其实不见得会带来市场的躁动，反而有助于为楼市交易提供更好的润滑剂。”
反正菏泽是“铁了心”了，没办法，已经“生死攸关”了。
相对而言，沧州的调控政策就温和又灵活的多。
总结就是：购房资格方面，限制非本市户籍，同时贷款门槛上调。主要针对的还是改善需求和投资。
而在让菏泽坐不住的限售令方面，目前沧州只规定了限价房项目“自取得套房不动产权证之日起2年内禁止转让”。对限价房下手，更多也是在保护刚需购房者权益，让该享受到限价房红利的人能享受到。
所以说沧州的这一系列调控政策是非常适度的，没有将自己“锁死”保持了市场活力，也一定程度上保护刚需，抑制投资需求。
目前沧州楼市主要矛盾点在于房价，即购房者普遍对房价接受度有限，甚至包括了部分限价房价格。购房者用观望来默默表示“抗议”，恰逢此时有房企是真坐不住了，有房企是在冲业绩，开始以价换量，房价出现了下滑，但从市场反应上看，显然还不够。
房企觉得再降亏本，购房者觉得还是买不起。
02
“风向标”深圳开始松动，
沧州未来会怎样？
深圳毫无疑问是全国楼市的风向标之一，一举一动都被多方看在眼里。
此次曝出消息的华夏时报方，也是从银行个贷经理嘴里“挖”到的新闻。
明面上是“首套房贷利率上浮15%，二套利率上浮20%。”
但实际上还有“优质客户利率上浮10%，这是最低的了。”
房贷是一如继往的优质资产，在实体经济压力大情况下，这是银行被现实“倒逼”，向住房按揭贷款倾斜，促使个人买房及贷款的结果。
沧州如果政策松动，笔者认为很可能也会是倾向于刚需的政策，让刚需可以上车，更容易上车。
（图源网络）
至于如果政策放松是否再现沧州2016年2017年的疯狂，笔者想不会。
过去的疯狂已经一定程度上耗费掉这座城市太多精力，房价也已经与过去不能同日而语，近一年横盘就是购买力不足的体现，再加上沧州住房需求与对外吸引力有限，更是一个“人才流失”的城市，市场处于供大于求的情况，笔者认为沧州楼市未来的最优解就是稳健，并且政策上可能以“照顾刚需”为主题有所松动。
另外，沧州处于城市更新阶段，棚改的步伐不会停止，这的确会创造出一批购买力，但也是人为创造的需求，棚改潮水退去后总能看到谁在“裸泳”。
三四线楼市必须要找到自己真正的前途。
菏泽在“实在撑不住”情况下站出来因地制宜调政策，没想到会“一石激起千层浪”，有人把他当楼市松绑“排头兵”，实在是过于夸张了，三四线城市的影响力实在有限，更何况菏泽都没有被排进全国“70大重点监控城市”，再吵吵也掀不起什么大风浪，盯紧一二线城市比如这次的深圳，才是上策。
可能菏泽拿出来的情况说明不能服众，但如果政策被“搅黄”，笔者认为必要的行动也会在“桌面下抽屉里”进行的。
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